Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли сейчас продавать квартиру в 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В прошлом году эксперты не могли прийти к единому мнению по поводу того, стоит ли продавать квартиру в 2021 году. Каждый специалист делал свои прогнозы, причем оправдались, только самые пессимистичные. Многие инвесторы ушли из строительной сферы, а цены на первичное жилье, по сравнению с предыдущими годами, практически не выросли. На вторичном рынке ситуация не лучше. Низкий спрос и огромное количество различных предложений не позволяют выгодно продать квартиру в кризис. Если говорить о земельных участках под строительство загородных домов, они отличаются низкой ликвидностью. Недавно был введен в действие новый налог на недвижимость, поэтому люди, которые раньше приобрели землю, стараются ее продать, поскольку понимают, что обустройство участка и строительство дома в ближайшее время будет для них недоступно.
Поэтому, если вы интересуетесь, как продать квартиру в 2021 году, обратите внимание на рекомендации экспертов. Специалисты считают, что решающий фактор для быстрой и успешной продажи жилья – это снижение цены. Если выставить на продажу квартиру на 10% дешевле от рыночной стоимости, у вас появится намного больше шансов, найти потенциального покупателя. Продавцы, которые ставят высокую цену, теряют деньги на инфляции и в результате, все равно, ее понижают.
Чтобы понять, выгодно ли продавать квартиру в 2021 году, внимательно изучите советы опытных риэлторов:
- Просмотрите все похожие предложения и установите цену на свою квартиру по нижней планке;
- Если нашелся клиент, который хочет купить ваше жилье, но при этом сильно торгуется, не стоит терять с ним связь. Скорее всего, он заинтересован в том, чтобы приобрести недвижимость именно в вашем районе;
- Найдите опытного риэлтора, желательно по рекомендациям знакомых или друзей. Вы об этом не пожалеете.
Ситуация со вторичным жильем схожа с положением дел на первичном рынке. Ожидается, что цены на него будут также расти. Но увеличение ценника здесь будет вызвано, вероятнее, перераспределением покупательского спроса: те покупатели, для которых «первичка» слишком дорога, смогут найти приемлемые варианты в сегменте «вторички». Кроме того, есть программа сельской ипотеки, позволяющая приобрести жилье по специальным условиям и на вторичном рынке.
Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».
«Повышение курса валют может задать тренд на вложение денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье. Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.
Стоит ли продавать квартиру в 2021 году?
По некоторым оценкам стоимость квартир в новостройках может закрепиться на уровне ноября 2020 года лишь на первые два месяца зимы, до февраля. После новогодних праздников прирост может составить до 3%, а к финальному месяцу действия льготной ипотеки, к июлю 2021 года — еще +4-5%.
Однако, по мнению аналитиков, завершение действия господдержки не станет причиной снижения цен, возможную корректировку в сторону уменьшения оценивают в пределах 1-2%.
Активный запуск новых жилых комплексов во втором полугодии нового года расширит объем предложения, что также послужит сдерживающим фактором, но ждать «прошлогоднего» ценника на новостройки не стоит, уверяют специалисты. Ведь все проекты будут реализовываться только через механизм эскроу.
Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?
Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).
Однако в дальнейшем на рынок и цены будет влиять не только доступная ипотека, но и комбинация других факторов:
- возможные скачки валютных курсов. Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
- падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).
Снижение доходов населения может обрушить спрос на недвижимость, но есть и еще один фактор – ипотеку оформляли те, кому она в действительности была не по карману. И теперь, когда такие заемщики используют все возможные ипотечные каникулы, высок риск их дефолта – залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам. В итоге – больше предложение и меньше спрос – и ниже цены.
- переход на удаленный формат работы. Практически все, кто работал удаленно в первую волну пандемии, отозвались об этом опыте не очень позитивно, но часто иного выхода просто нет. В Москве 30% сотрудников уже перевели на удаленную работу – и в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса;
- вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен.
Другими словами, никакой определенности на ближайший год нет и не может быть: если случится новый локдаун, а население потеряет еще часть доходов, из-за падения спроса девелоперам придется снижать цены. И наоборот, если льготная ипотека сохранится, а доходы сильно не просядут, это позволит застройщикам и дальше поднимать цены.
Буквально на днях президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых как минимум до середины 2021 года. О том, что ее продлят, было понятно еще раньше – об этом говорили в правительстве (хотя всего месяц назад там утверждали обратное – программа выполнила свою задачу и ее сворачивают). Какой-то конкретики не прозвучало, хотя уже с 1 ноября существующая программа прекращает действие. Будет ли она продолжена в этом же формате, и с какой даты – неизвестно.
Участники рынка оценивают подорожание жилья по итогам 2020 года в 12-15%, причем по самым интересным проектам цена могла вырасти и на 20%, и больше. Даже в октябре цены на недвижимость продолжают расти – по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость квадратного метра в городах с населением более миллиона человек составила 80,4 тысяч рублей – это на 3% больше, чем в сентябре. В регионах цены тоже растут. Естественно, основная причина – доступная ипотека и пандемия.
Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.
Что касается 2021 года, Константин Ордов из Финансового университета при правительстве РФ считает, что цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторая волна коронавируса – если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.
Конечно, в такой ситуации власти скорее предпочтут рост цен на жилье, чем падение доходов. Тем более, что от растущих цен выигрывают девелоперы.
Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости
Буквально: политический кризис длится, протесты в разных формах присутствуют, за участие в них жестко карают. Санкции поджимают, расходы населения на коммуналку и питание растут, реальные доходы снижаются (и это даже в случае, если девальвация не случится в ближайшее время), траты на не самое необходимое ужимаются, снижаются доходности бизнесов.
Платежеспособные покупатели в такой ситуации продолжают думать об отъезде либо уезжают — то есть большинству по-прежнему не до жилья. Новых платежеспособных не появляется. Кредитование вторичного жилья не возобновляется.
База квартир, выставленных на продажу, остается стабильно большой. Она сейчас неестественная — 10 тысяч квартир при норме до 8 тысяч. Сделки проходят, но самые срочные, в основном — цепочные. «Чистых» покупателей недостаточно, чтобы поглощать растущее предложение. Когда предложение большое, а платежеспособный спрос низкий, цены просто обязаны снижаться.
Но в Беларуси еще не было ситуации, когда цены на жилье обваливались моментом. Мала вероятность, что обвалятся и в начале 21-го года. Кривая средней цены квадратного метра в предложении («хотелки продавцов»), вероятнее всего, будет ползти вниз постепенно, на 30−50 долларов в месяц.
Сейчас средняя цена предложения — 1330 долларов. К лету почти все (кроме владельцев новых квартир, построенных на высоком рынке, и продавцов жилья в центре города) смиряются с мыслью, что квадратный метр не берут дороже 1000−1100 долларов.
Цены на новостройки еще держатся, в основном за счет партнерских программ банков. Хотя спрос и там давно вялый — в кредит людям со средними доходами выделяют 15−20 тысяч долларов в эквиваленте. В первом квартале 2021 года, вероятнее всего, партнерские программы свернутся. А это значит, что застройщикам придется еще до лета объявить об акциях и скидках хотя бы на 10 тысяч от общей стоимости квартир. Просевший к лету до 950−1100 долларов (1250 в дорогих проектах) ценник квадратного метра в новостройках наверняка привлечет часть покупателей и потенциальных инвесторов, откладывавших покупку в ожидании дна цен. И это ненадолго остановит снижение. Но сколько их, покупателей, не думающих об отъезде и готовых к покупке, неизвестно. И сложно предсказать, на какой срок зафиксируется это дно.
Можно отметить только, что востребованы будут новостройки, которые находятся на финальной стадии строительства. Люди в массе своей не глупые и больше всего не хотят закатать деньги в бетон. Помнят, что все предыдущие экономические кризисы «рождали» долгострои и у коммерческих, и у государственных застройщиков. Этот точно не будет исключением.
Аренда жилья в валюте точно не подорожает: спрос на него не растет — скорее планомерно снижается. Основной пласт арендаторов — молодые семьи минчан. При девальвации и существенном снижении доходов они просто возвращаются жить к родителям. В прошлые кризисы цена аренды однокомнатной квартиры падала ниже 150 долларов — так что есть куда снижать.
Год назад никто не предсказывал ни пандемию, ни изменений в сознании народа, ни жестокости в подавлении протестных настроений. Никто не мог вообразить, что можно убивать безоружных протестующих и обходиться без уголовных дел за убийство, что будут десятки тысяч отправленных на «сутки», что можно попасть за решетку за флаг на балконе, надпись «Не забудем» или добросовестное исполнение профессиональных обязанностей.
2021-й может стать таким же непредсказуемым. Любые форс-мажоры влияют на рынок
недвижимости и настроения покупателей. Резкое ухудшение (казалось бы, куда хуже, но последние месяцы показывают, есть куда) ситуации на всех фронтах ускорит падение цен на недвижимость. Но мало кого это порадует.
Не стоит исключать и чудеса: восстановление законности, демократические выборы. На финансовое положение большинства белорусов это не повлияет: экономика не оздоравливается моментом, и расти доходам тех же бюджетников будет не с чего. Но оптимизм вернет на рынок покупателей с чистыми деньгами — прежде всего на первичный. Вернет тех, кто готов инвестировать в жилье.
Цены будут снижаться еще медленней, и дно в 2021-м, возможно, еще не увидим.
Активизация покупателей выведет из-под удара часть некрупных застройщиков. Изменения в политике — государственных застройщиков. Последним разрешат продавать жилье не только очередникам — это поможет привлечь деньги в интересные проекты, которые не по карману льготникам.
В «чудесном» сценарии нет квартир по 500, но есть надежда, что в принципе жизнь будет более прогнозируемой. И рынок недвижимости — тоже.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
Вопрос о продаже усугубляет паника на фоне распространения коронавируса, падения рубля, начавшейся безработицы и нестабильной экономической ситуации в целом. Что мы имеем в настоящий момент? С одной стороны, держать деньги на счетах в банках становится невыгодно – напомним озвученное Президентом решение о том, что банковские депозиты и вклады от 1 млн рублей будут облагаться налогами. С другой, видим, что правительство активно поддерживает строительную отрасль – к примеру, приняло постановление продолжить строительство инфраструктурных объектов в регионах, запретить долгострои, также была утверждена льготная ипотечная программа под 6,5%.
- Во-первых, несмотря на карантин, неизвестность, что будет дальше и когда все это закончится, а также на страх многих остаться без работы и доходов. Несмотря на такие не радужные условия по словам экспертов, России всегда будут те, кто продает, и те, кто покупает. И последних может быть больше.
- Отсюда следует, во-вторых. Пандемия перевернула жизнь россиян кардинально. Те, кто планировал отпуск, остался без моря и заграницы. Многие копили деньги на поездки, у кого-то были сбережения и сейчас с ними нужно что-то делать. Открывать вклад или продолжать держать деньги в банке сейчас не самое прибыльное дело, для многих даже рискованное. Поэтому россияне, у которых были какие-то средства, стремятся вложить во что-то более стабильное. Кто-то занялся ремонтом, а кто-то решился поменять машину. И большое количество тех, кто хочет расширить свои жилищные условия и вложиться в недвижимость.
- В-третьих, цена на вторичном рынке постепенно снижается и если вы хотели выгодно продать сбыть свои квадратные метры, то не стоит ждать и терять надежду. Сейчас есть смысл продать квартиру.
Когда закончится ажиотаж на рынке? Цены потом упадут?
Если вы серьезно настроены на продажу, можно использовать это время для того, чтобы продолжать продвигать объект, используя современные технологии для показа квартиры и переговоров с потенциальными покупателями.
Должен быть хороший мотив. Продавать квартиру сейчас стоит, главное, сделать это правильно. И не прощаться со своими квадратными метрами просто ради продажи. Поскольку для многих россиян сбыт квартиры – это получение денег. Но по словам экспертов, сейчас стоит продать квартиру именно для дальнейшего оборота денег. Чтобы полученные средства не лежали без дела. Самый лучший вариант – продать квартиру чтобы снова вложиться в недвижимость. Например, если вы давно хотели переехать в другой район или может быть в другой город. А также, если вы хотите улучшить свои жилищные условия: купить квартиру побольше или вообще перебрать в загородный дом.
Устанавливаем адекватный ценник. Пожалуй, это одно из важных условий сегодня. По словам Павла Чистякова, чтобы продать действительно продать по максимально выгодным условиям, нужно грамотно выстроить тактику и стратегию продажи.
«Начиная с формирования адекватной стоимости продаваемого объекта, анализа рынка, внедрения максимального количества «работающей рекламы», а также нахождения компромисса с потенциальным покупателем», — уверен Павел.
По мнению Петра, то, что сегодня происходит в Беларуси — уникальная ситуация. Ничего подобного страна еще не переживала, поэтому давать прогнозы крайне сложно. Одно можно сказать с уверенностью — легко не будет ни при одном раскладе.
— Мы находимся в беспрецедентных условиях, и это затрагивает абсолютно все сферы: Беларусь впервые переживает серьезную пандемию; никогда ещё поствыборные волнения в стране не достигали такого накала, как сейчас; экономика видела разное, но еще ни разу не была в таком уязвимом положении. Даже санкции, которые периодически вводили против нас, несравнимы с той интенсивностью, что мы видим сегодня.
Этот набор факторов действительно беспрецедентен. Порой сложно правильно оценивать происходящие события, не говоря уже о прогнозах. Поэтому загадывать на 2021 год — задача со звездочкой. Вся ситуация мне представляется, как большая формула с огромным количеством переменных. Изменение любой из которых влияет на конечный результат. Случиться может все, что угодно. С уверенностью скажу одно — первый квартал 2021 года однозначно будет трудным. Для всех.
Еще в ноябре количество предложения на рынке выросло, а каждая новая квартира — это новый конкурент. Чем больше предложение, тем сложнее продавать: надо активней сбивать цену, сильнее стараться, тратиться на хорошую рекламу. Сил уходит больше — результата меньше. Со слов Петра, первую волну отложенного спроса мы пережили в августе, во второй находимся прямо сейчас, а следующую придется ждать долго.
— В августе мы пережили всплеск активности, после которого произошло резкое падение спроса. То же самое стоит ожидать и в январе, сразу после праздников. Стараясь впрыгнуть в последний вагон кредитного поезда, покупатели вычерпали долю рынка летом, сейчас многие закрывают гештальты, пытаясь решить квартирные вопросы до Нового года. Как бы это не звучало, но желание встретить Новый год в новой квартире — достаточно сильный мотиватор. Именно поэтому я всегда советую продавцам быть максимально активными в декабре — лучше сейчас нарочно уступить немного по стоимости, чем вынужденно снижать больше в январе, когда сильно упадет спрос. Поэтому в последние предпраздничные дни собственникам нужно как-то выходить на задатки — снижать, насколько позволяет ситуация, цену, работать над рекламой, идти на диалог с покупателями, предлагать вариант рассрочки. Эти схемы есть, они отработаны и безопасны.
Одно из направлений деятельности Петра — заработок на перепродаже «хрущевок». Мы не смогли не задать вопрос о том, работает ли эта схема в 2020 году:
— Если говорить про инвестиции в недвижимость: во что-то вложиться, улучшить и перепродать, то сегодня это очень большой риск. Даже плавное снижение цен в совокупности с падающим спросом может привести к тому, что сделка затянется надолго. Стоит ли сбрасывать сейчас активы? Да. Если надо продать квартиру, то лучше сделать это сейчас. Ремонт — по возможностям. Заработать на нем сегодня будет проблематично.
Рынок жилья в 2021 году: когда лучше купить квартиру?
Арендодателям, по мнению эксперта, также нужно готовиться к ухудшению условий — снижению цен на рынке аренды в купе с повышением налогов на сдачу.
— Дефицит бюджета уже констатирован и его надо как-то пополнять. Скорее всего, будет увеличена базовая величина, привязанные к ней пошлины, платежи, налоги и штрафы. Казалось бы — ситуация благоприятна для арендаторов, но и это заблуждение. Здесь мы упираемся ровно в ту же стену, что и с покупателями. Кризис ужимает кошельки всех.
— Я много общаюсь с ребятами из IT-сектора и знаю, что некоторые из них всерьез рассматривают переезд в Польшу, Чехию, Литву или Украину. Но есть и те, которые не хотят переезжать, особенно сейчас. Если говорить про поствыборную историю, то среди протестующих как раз очень много айтишников. Хотя, казалось бы, им и живется неплохо, и условия специальные созданы, и точно есть что терять. Секрет в том, что они не хотят ехать туда, где хорошо, они хотят сделать так, чтобы здесь было хорошо. Я очень уважаю эту позицию и надеюсь, что таких людей будет много. Если же рынок лишится одной из самых платежеспособных категорий покупателей, будет беда.
Если говорить о ситуации в целом, то Петр видит лишь одно непопулярное решение. По мнению эксперта, именно обвал цен на недвижимость был бы выгодным практически всем участникам рынка. Однако на сегодня предпосылок к такому сценарию нет:
— Если бы у меня была возможность как-то влиять на рынок, то я бы предложил радикальное снижение цен. Мы очень неохотно снижаемся и чуть более активно растем, а если бы обвал случился, то рынок бы ожил. Проиграли бы от этого лишь незначительные категории «чистых» продавцов, которые продают и ничего не покупают взамен (переезжают в другую страну, вкладывают деньги в бизнес или закрывают какие-то свои вопросы). Эта категория пострадала бы сильнее всего, но в остальном — рынок бы ожил, стабилизировалось бы предложение, увеличился бы спрос даже без кредитов. Людям проще было бы решать вопросы по улучшению жилищных условий — менять «двушку» на «трешку» или «трешку» на две «однушки», так как величина доплаты существенно бы сократилась.
К тому же, если бы «вторичка» обвалилась, у «первички» не осталось бы выбора. Покупатели новостроек просто перешли бы на «вторичку» с мыслью, что в дальнейшем переедут в новый более комфортный дом. Похожий сценарий произошел в Украине после Майдана: «вторичка» просела, и застройщики начали играть в демпинг активной рекламой: «У нас дешевле!», «А у нас еще дешевле!»
Если вы интересуетесь, как продать квартиру в условиях кризиса, в первую очередь определитесь с тем, когда это нужно делать. Обычно спрос на жилье начинает расти осенью. Летние отпуска подходят к концу, а до Нового года еще далеко, поэтому у людей появляется свободное время, чтобы заняться улучшением своих жилищных условий. Кроме того, некоторые родители покупают квартиры детям, которые приехали учиться в город из области. В связи с этим рынок недвижимости начинает оживляться.
После новогодних праздников спрос на жилье падает. В основном квартиры покупают люди, которые никуда не торопятся и стараются сбить цены.
Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать
Главное в продаже недвижимости – это качественная реклама, которой должно быть как можно больше. Самый простой вариант, как продать недвижимость в кризис 2021 года – это рассказать о своих намерениях всем знакомым и друзьям. Кроме того, разместите объявления в интернете, СМИ и социальных сетях. Можно также повесить рекламный баннер на окне или балконе. Когда люди узнают о том, что ваша квартира продается, обязательно найдется тот человек, который захочет ее купить.
Выбор объектов недвижимости во время кризиса огромный, поэтому, вряд ли покупатели станут ждать, пока вы оформите все необходимые документы. Если на покупку квартиры хотят взять ипотечный кредит, нужно предоставить в банк правоустанавливающие документы. Поэтому нужно собрать все бумаги, в которых содержится юридическая история вашей квартиры с момента ее приватизации.
Если у вас нет таких документов, нужно заказать выписку из ЕГРП, в которой будут указаны обременения, которые имеет данный объект и право собственности. Следует помнить также и о том, что такая справка действует в течение месяца после ее получения. Если этот срок прошел, придется обновлять выписку.
Итак, можно ли продать квартиру в кризис? Безусловно, можно, но для этого придется приложить немало усилий. Если деньги нужны срочно и нет времени на то чтобы искать покупателей, воспользуйтесь услугой срочный выкуп квартир.
Прибегнуть к такому способу людей вынуждают различные жизненные обстоятельства. Это может быть переезд в другой город или страну либо кредитные долги. Компании, которые предлагают срочный выкуп квартир, оформят все документы и выплатят вам деньги в самые короткие сроки, но при этом вы можете потерять до 50% от стоимости жилья.
Если вы решили воспользоваться таким способом, нужно найти проверенную компанию, которая давно работает на рынке и имеет безупречную репутацию. Такие агентства гарантированно выплачивают деньги, если считают, что сделка экономически целесообразна.
Если квартиру нужно продать срочно, специалисты советуют воспользоваться методом альтернативной покупки. То есть, вы можете одновременно продать квартиру и сразу приобрести другую взамен.
Во время прошлого экономического кризиса 1998–2008 года деньги стремительно обесценивались, поэтому люди, которые хранили деньги, чтобы приобрести жилье, остались ни с чем. В любой момент цены на недвижимость могут стремительно подняться, и вы останетесь без крыши над головой. Поэтому, если вы интересуетесь, как продать недвижимость в кризис, прислушайтесь к мнению экспертов, которые считают, что во время экономической нестабильности не стоит уходить в деньги. Особенно это касается тех, кто хочет поменять большую площадь на меньшую. Не забывайте о том, что квадратный метр однокомнатной квартиры стоит намного дороже, чем трехкомнатной.
Когда спрос на рынке недвижимости падает, любая мелочь играет большую роль. Это касается также и предпродажной подготовки квартиры. Покупатели должны быть уверены в том, что трубы, окна и полы в квартире находятся в нормальном состоянии.
Поэтому перед тем как привести потенциальных клиентов, следует все вымыть, вычистить и привести в полный порядок. Через чистые окна проходит больше света, а чистые полы создают домашний уют. Если вы не собираетесь продавать вместе с квартирой мебель, лучше от нее избавиться заранее, чтобы не отпугнуть клиентов старой обстановкой. К тому же, чем меньше вещей в квартире, тем просторнее она кажется.
Не забудьте создать в доме приятную атмосферу. Это может быть яркий плед, которым застелен диван, запах свежесваренного кофе, цветы в вазе. Такой антураж сделает вашу квартиру запоминающейся. Если покупатели почувствуют себя в ней как дома, они обязательно вернуться, чтобы приобрести ее в собственность.
Старая квартира по новым ценам: стоит ли сейчас покупать жильё
В 2020 году объем ипотечного кредитования в России уже достиг рекордных значений и впервые в истории страны превысил 4 трлн рублей, следует из предварительных оценок ВТБ. Предыдущий максимум был зафиксирован в 2018 году — тогда банки выдали ипотечных кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей.
Текущий год перетянул на себя значительную часть спроса, в 2021 году новых ипотечных рекордов может и не быть, предположил в беседе с ТАСС генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Николай Алексеенко. «Однако при отсутствии внешних шоков я не ожидаю и существенного снижения спроса на ипотеку», — прогнозирует он.
Развитие рынков ипотеки и жилья в 2021 году во многом зависит от дальнейшей динамики распространения коронавируса, отметил, в свою очередь руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его словам, согласно макроэкономическим прогнозам, доходы населения восстановятся до уровня, достигнутого до пандемии, лишь в 2022 году. «В то же время существенную поддержку рынку ипотеки и жилищного строительства окажет программа льготной ипотеки, продленная по инициативе президента РФ до середины следующего года», — добавил собеседник агентства.
Из-за большого количества льготных программ ставки по кредитам на новостройки в 2020 году в РФ уменьшились на 2,4 п. п. до уровня 5,8-5,9%, рассказал ТАСС главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. Это исторический минимум, в таком стабильном состоянии ставки останутся до лета 2021 года, считает эксперт.
Ключевая ставка ЦБ пока остается исторически низкой (4,25%) и вряд ли в ближайшее время изменится, поэтому нет оснований полагать, что будет какой-то резкий рост ипотечных ставок в 2021 году, полагает председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При этом текущий уровень ключевой ставки позволяет предположить, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2021 года слабо скажется на спросе, так как ставки по базовым ипотечным программам уже не так резко отличаются от 6,5% годовых», — сказала она.
Ставки по ипотеке в России должны быть как в развитых странах, в идеале за три — четыре года они должны достичь уровня в 5%, неоднократно подчеркивал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. «За последнее время сложилась тенденция по снижению ипотечных ставок. При сохранении экономической политики и воли государства достижение таких показателей (5% — прим. ТАСС) вполне реально», — прокомментировал ТАСС заведующий кафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.
В 2020 году россияне боялись не успеть купить квартиру до очередного подорожания, цены на жилье находились на пике. Так, по данным ЦИАН, в городах с численностью населения от 100 тыс. средняя стоимость квадратного метра в новостройках с января 2020 года выросла на 17% — с 96,6 тыс. до 113 тыс. рублей. На вторичном рынке средняя стоимость «квадрата» за год увеличилась на 16,1% и впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей.
К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.
Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.
В отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир. Об этом президент Владимир Путин сообщил на совещании по экономическим вопросам.
Как отмечают риелторы, цены на жильё находятся сейчас на многолетнем пике. Правда, если брать стоимость жилья в рублёвом эквиваленте.
— Только за прошлый год квартиры подорожали в среднем на 20%. При этом доходы населения падают. В такой ситуации дальше дорожать такими же темпами квартиры однозначно не смогут. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Либо цены зафиксируются на нынешних значениях, либо постепенно начнут снижаться. Программа льготной ипотеки уже не приносит таких дивидендов, как в прошлом году. Уровень отказов в ипотечном кредитовании доходит до 60%, — говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.
— Количество проектов, которые планируются к выводу на рынок, будет примерно на 10–15% выше прошлогодних значений. То есть только на московский рынок может выйти до 90 новых жилых комплексов. Для сравнения: в 2020 году появилось 76 новостроек. Учитывая ужесточение конкуренции, девелоперам придётся подстраиваться под рынок и заигрывать со скидками. При этом вторичная недвижимость уже выбрала весь запас роста. За исключением тех квартир, которые будут продаваться в домах, введённых в эксплуатацию и заселённых в прошлом году, — отметил Алексей Кричевский.
Правда, по мнению аналитика, зимой и весной квартиры заметно не подешевеют. Снижения цен стоит ждать во второй половине года. При этом дорожать жильё может перестать уже в самое ближайшее время.
Экономист рассказал, что будет с ценами на жилье в 2021 году
Станислав Манжиевский считает, что снижение стоимости жилья в ближайшее время маловероятно, так как помимо ипотеки на цены продолжает влиять инфляция. При сильном провале спроса во второй половине года подорожание начнёт замедляться. В дальнейшем при таком сценарии на рынке не исключена временная стагнация цен.
Руководитель Департамента продаж Российского аукционного дома (РАД) Наталья Круглова тоже считает, что ждать снижения стоимости квартир пока рано.
— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир. Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья. Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.
По её словам, у застройщиков в середине этого года был план: если цены начнут падать, они будут выводить на рынок меньше жилья. Поэтому, как только фактор ипотеки перестанет быть драйвером спроса, застройщики скорректируют объёмы ввода для сохранения цен как минимум на прежнем уровне.
— Наиболее чувствительным окажется сегмент эконом и комфорт. Первые признаки ценовой коррекции мы увидим там. Также надо принять во внимание, что самим застройщикам станет уже неинтересно работать в экономсегменте: затраты на ленд-девелопмент выросли, спрос волатилен. Уверена, мы увидим рост новых проектов в бизнес-классе и переток внимания девелоперов к более высоким сегментам жилья. В то же время есть сценарии, при которых квартиры могут подешеветь. Например, если ипотека резко подорожает, государство даст импульс развитию рынка аренды, или ещё какое-то законодательное изменение всколыхнёт рынок. К тому же по разным причинам может вырасти число людей, которые не смогут обслуживать ипотеку. Тогда мы можем увидеть и драматическую ценовую коррекцию. На рынке появится много «первичной вторички», которая, безусловно, опустит рыночные цены жилья, — заключила Наталья Круглова.
25968
50649
30056
18415
Фото Видео 32922
Фото Видео 26269
Фото 21417
2020 год, как поначалу казалось, не грозил строительному рынку какими-то кошмарами. Но уже в марте стало ясно, что обычным этот год не будет. Эпидемия коронавируса начала отправлять на карантин целые отрасли. Режим нерабочих дней повлиял и на строительный бизнес. Где-то стройки запретили напрямую (как в Москве, например), а где-то работы просто невозможно было выполнять в сложившихся условиях.
При этом из-за локдауна и всеобщей самоизоляции доходы россиян резко упали. Число тех, кому была по карману покупка жилья, резко сократилось, а банки из-за карантина только ужесточили условия кредитования.
Для поддержки строительной отрасли и рынка жилья правительство ввело льготную ипотеку под 6,5% годовых. Требования по новой программе были стандартными и доступными для многих:
- покупка жилья только в новостройках;
- стоимость до 6 млн рублей в регионах и до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
- первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья.
Учитывая, что государство компенсировало банкам разницу в ставках, те могли гибко менять свои условия кредитования, чтобы привлечь больше клиентов. В итоге в некоторых случаях ставки упали ниже 6%. Такие предложения на рынке привели к ажиотажному росту спроса на ипотечное жилье, даже несмотря на снижение доходов и вторую волну коронавируса.
Стоит ли сейчас продавать квартиру или подождать?
Пролонгация программы льготной ипотеки до 1 июля 2021 года станет ключевым фактором для рынка жилья. Но есть и еще несколько важных моментов.
- Возможные скачки валютных курсов. Напрямую движения доллара в России на цены не влияют — ведь стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители. Но в случае новой девальвации без роста цен на квартиры не обойдется. Это связано с инвестиционной привлекательностью жилья, и с наличием некоторой валютной составляющей в затратах строителей.
- Падение доходов населения. Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману даже в ипотеку. Дальнейшее снижение доходов населения может обрушить спрос на заметно подорожавшую недвижимость. При этом есть еще один фактор риска: ипотеку в 2020 году все чаще оформляли люди с недостаточными доходами. И теперь стремительно растет риск дефолта таких заемщиков. В таком случае залоговое жилье попадет на торги на вторичный рынок, составив конкуренцию новостройкам.
- Переход на удаленный формат работы. В Москве по требованиям властей 30% сотрудников многих компаний уже переведены на удаленную работу. И в будущем многие могут так и не вернуться в офис. Это дополнительный фактор спроса на жилье – «удаленщики» могут предпочесть недорогую квартиру в регионе, что изменит структуру спроса.
- Вероятность новых ограничений из-за пандемии. Хоть власти уверяют, что нового локдауна в России не будет, некоторые строительные проекты могут замедлиться или вообще остановиться. Это, в свою очередь, приведет к снижению предложения жилья, и возможному росту цен. Сыграет свою роль и нехватка рабочей силы из-за оттока мигрантов и закрытия границ. Минстрой уже заявляет о дефиците рабочих и связанной с этим заморозкой некоторых строек даже в Москве.
Когда в апреле-марте курс рубля стало довольно серьезно штормить, и совокупное падение составило около 25%, многие люди побежали закрывать свои банковские вклады, опасаясь того, что эти деньги просто превратятся в фантики. Пара задорных материалов на всех крупнейших ресурсах о грядущем дефолте лишь подогрели данные настроения. Итак, деньги сняли. А что с ними дальше делать? Куда вкладывать? В недвижимость!
На этом фоне сформировался еще один гигантский кластер покупателей, которые сметали все что видели с одной целью – сохранение накопленных денег. Может, потом сдавать в аренду, может, с целью дальнейшей перепродажи, но ключевое – сохранить деньги.
Люди по природе своей обладают стадным инстинктом. Проще говоря, «все говорят, что недвижимость будет дорожать, поэтому покупают сейчас, значит и мне тоже надо. Думал через год-два, но лучше сейчас, потом дороже будет. Все же так говорят».
Помните гречку и туалетную бумагу в марте-апреле? Примерно то же самое. Главное – купить, а зачем оно нужно – потом разберемся.
На самом деле искусственно создать дефицит жилья не очень трудно. В жилом комплексе, в котором условно 1000 квартир, инвесторы в течение 2–3 дней выкупают 40% всего жилого фонда. На фоне такого спроса застройщик поднимает цены. (Кстати, ситуация, когда инвестор – дочерняя структура самого застройщика, отнюдь не редкость.) Простой покупатель заходит на сайт и теряет дар речи от того, что квартира за неделю подорожала на 300 000–500 000 руб. Как вы понимаете, чем ближе к сдаче дома, тем метры будут дороже.
А теперь вишенка на торте:
перед самой сдачей дома этот инвестор-перекупщик пускает 1/3 своих квартир по цене выше рынка на 20%, 1/3 – на 30%, 1/3 – на 40%! Как вы понимаете, квартиры, которые дороже рынка только на 20%, кажутся предложением с хорошим дисконтом! Сравнить покупателю просто не с чем! Другие собственники, которые покупали так же с целью перепродажи, ориентируются на цены, указанные в рекламе! А они, как мы видим, уже завышены на 20–40%. У застройщика все квартиры выкуплены! Сравнить просто не с чем.
Серьезных ценовых изменений на вторичном рынке жилья Москвы не прогнозируется, рост цен будет небольшим, а ключевым драйвером останется ипотека, полагает председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
«При таком сценарии пока нет оснований говорить о падении цен. В зависимости от объема предложения в разных районах в начале года наблюдается хаотичный рост цен на 1–2%, но он вполне вписывается в понятие стабилизации. Некоторые собственники, чьи квартиры висят в продаже с конца осени, готовы уже давать скидки», — объяснила Толстик.
В ближайшие несколько месяцев ожидается, что сохранится положительная динамика цен, подчеркнул руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Он напомнил, что по итогам 2020 года по сравнению с концом 2019-го средняя стоимость на вторичном жилом рынке выросла на 10%, роста больше этого показателя в 2021-м году вряд ли можно ожидать.