Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи квартиры если два собственника по 1/2 доли». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ земельный участок, в том числе и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следует судьбе объекта недвижимости в силу прямого указания закона.
В случае если кто-то из собственников откажется от продажи квартиры целиком, то вы, являясь собственником доли в праве собственности, можете по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Список документов для продажи доли в квартире
Сначала продавец должен уведомить их о намерениях продать свою долю, получить отказ от выкупа, и только после этого совершать сделку с покупателем-третьим лицом.
Если 2 собственника в квартире, и один из них не достиг 18 лет, для сделки понадобится разрешение органа опеки. Получить его могут родители несовершеннолетнего.
Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.
Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.
Жесткая, общеобязательная форма такого уведомления законодательством не закреплена, но в тексте важно изложить следующие моменты:
- предполагаемую стоимость договора;
- порядок оплаты;
- сроки предполагаемой сделки.
НДФЛ с доходов от продажи доли
Но если другие собственники не скажут, что извещения не получали, нотариус с радостью примет вашу опись.
С 2 июня 2016 г. согласно ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности. Поэтому без нотариуса для оформления договора отчуждения доли вам не обойтись.
Долевая собственность в квартире появляется при разделе одного объекта недвижимости между собственниками. Каждый из них получает определенную долю.
Шаг 4. Обращение к нотариусу для оформления сделки. Нотариальный порядок оформления купли-продажи доли в квартире является обязательным, исключение составляют только сделки, в которых все долевые сособственники одновременно одним договором продают принадлежащие им части прав. Нотариальное удостоверение необходимо, чтобы гарантировать, что не ущемлены интересы других владельцев.
Что будет, если не отправить извещение?
Что для этого нужно:
- Получить предварительное разрешение опеки.
- Найти недвижимость, которая будет куплена вместо проданной доли.
- Составить с продавцом другого жилья предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП.
- Представить документы в опеку и получить окончательное разрешение.
Снимать квартиру и копить на собственное жилье все труднее. Поэтому многие россияне решаются на покупку недвижимости в складчину.
Форма предназначена исключительно для сообщений о некорректной информации на сайте ФНС России и не подразумевает обратной связи. Информация направляется редактору сайта ФНС России для сведения.
Если судебные органы удовлетворят иск, то ваша доля перейдет к истцу. Он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель.
Что нужно сделать до оформления сделки купли-продажи
Шаг 1. Составить уведомление о продаже, разослать его сособственникам, дождаться их ответов или когда пройдет месяц.
Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу.
В случае если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность.
Если квартира находится в совместной собственности без выделения долей, ее проще продать целиком. В противном случае для продажи только части супругам придется выделять доли по соглашению, получать нотариальное согласие, и только после этого заниматься поиском покупателя.
Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально.
По умолчанию у супругов на квартиру, купленную в браке, возникает совместная собственность. Она отличается от долевой тем, что конкретные доли в праве собственности не определены. Супруги могут решить выделить доли, чтобы при разводе, например, продать одну из долей третьему лицу.
Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли
Если покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, скорее всего, вам придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. К сожалению, другие собственники бывают несговорчивыми — возможно, договариваться придется через суд.
Следует знать, что законом установлена обязательная нотариальная форма для данного вида сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).
Отказ необходимо оформить письменно. Этот документ потребуется для оформления договора купли-продажи с третьим лицом, иначе вашу сделку не зарегистрируют.
Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).
Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.
Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Допускается и общая собственность на объект недвижимости, например квартиру. При этом общая собственность бывает:
- долевой — для каждого собственника выделена доля в праве;
- совместной — она не выделена.
Кроме того, Росреестром реализована возможность извещения участников долевой собственности о продаже одним из собственников своей доли в праве собственности на недвижимость через официальный сайт Росреестра в случае, когда число сособственников более 20. За публикацию на сайте Росреестра извещения плата не взимается.
Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом.
Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.
В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.
Инструкция для продажи части прав на квартиру
Нужно ли отправлять извещение второму владельцу? Особенности преимущественного права покупки, продажи доли.
Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.
Что нужно сделать прежде, чем продать долю
Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.
Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.
По практике такое разрешение выдается органами опеки и попечительства при условии приобретения в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам долей в праве собственности в жилом помещении взамен продаваемых.