Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о земле с 2021 года когда вступит в силу». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В силу новой редакции статьи 27 ЗК РФ, запрещено передавать в частную собственность и признавать объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, в том числе, земельные участки:
занятые государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено ЗК РФ и Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;
расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 статьи 27 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ и законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Такие земли являются ограниченными в обороте.
Изменение Земельного кодекса РФ с 10 января 2021 года
С 28.06.2021 года вступает в силу пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Эта норма требует, чтобы застройщик разместил в ЕИСЖС проектную декларацию до заключения первого ДДУ. Кроме того, с этой же даты ужесточаются и требования к девелоперам, привлекающим деньги только с помощью эскроу и желающим получить заключение о соответствии (своем и проектной декларации) требованиям закона. В отношении этих застройщиков также станет применяться статья 3.2 закона № 214-ФЗ, устанавливающая жесткие требования к органам управления и руководителям девелопера.
С 1 января 2021 года при получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан будет предоставить документы, подтверждающие передачу энергетикам приборов учета электроэнергии (в просторечии — счетчиков) в квартирах и МКД. Без этих бумаг чиновники уже не выдадут разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Земельный кодекс — возвращение «старой» нормы
Пандемия коронавируса привела и к временным изменениям законодательства. Классический пример — часть 6 статьи 19 закона № 98-ФЗ. Эта норма разрешила арендаторам государственной и муниципальной земли (при условиях, указанных в законе № 98-ФЗ) потребовать увеличения срока аренды, если граждане (или компании) заключили договор до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Эта же статья временно прекратила действие пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ о сроках аренды государственных и муниципальных участков. Однако с 01.03.2021 г. «чрезвычайная» норма отменяется, и положение о сроках аренды снова вступает в силу. Хотя если к марту будущего года ситуация с коронавирусом не изменится, то государство продлит действие этой статьи.
Что ждет садоводов и дачников в 2021 году: главные изменения
Постановление правительства — это не законодательный акт, но сказать о нем следует, так как этот документ регулирует правоотношения в сфере противопожарной безопасности объектов недвижимости и затрагивает интересы собственников, нанимателей и арендодателей. С 1 января вступают в силу новые правила противопожарной безопасности, утвержденные постановлением правительства № 1479. Эти правила запретили хранить мебель и имущество не только на чердаках и технических этажах, но и в цоколях и подпольях. Запрет остеклять лоджии и балконы, ведущие к лестничным клеткам, дополнился запретом устанавливать на таких балконах жалюзи. Кроме того, Правила запретили пользоваться не только неисправными газовыми приборами, но и всеми подобными устройствами, не прошедшими техобслуживания, а также парковать машины на колодцах пожарных гидрантов и в местах вывода на фасад здания патрубков для подключения пожарной техники.
По состоянию на ноябрь 2020 года в Думе находятся несколько проектов, которые примут в конце этого или течение следующего года. Например, Госдума работает над проектом № 962484-7. Этот нормативный акт внесет очередные изменения в закон о государственной регистрации недвижимости. Государство снимет ограничения на размер машино-мест, запретит создание сайтов-посредников для получения сведений из ЕГРН и т.д.
Субъекты, которые смогут приобретать право собственности на сельскохозяйственные земельные участки.
Закон предусматривает, что приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут:
граждане Украины;
юридические лица Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и / или государство, и / или территориальные общины;
территориальные общины;
государство;
банк (только в порядке обращения взыскания на земельные участки как на предмет залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на земельных торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности).
При обсуждении закона об открытии рынка земли и после его принятия, не утихают разговоры о возможности иностранными гражданами и иностранными компаниями приобретать право собственности на украинские земли. Решение этого вопроса закон возлагает на всеукраинский референдум. То есть, к проведению референдума и положительного решения по данному вопросу иностранцы не могут стать собственниками земель сельскохозяйственного назначения даже через косвенное владение через юридические лица, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины.
Следовательно, при и со дня одобрения на референдуме такого решения, приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут:
юридические лица, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (учредителями) или конечными бенефициарными владельцами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины;
иностранцы, лица без гражданства и юридические лица смогут приобретать доли в уставном (складочном) капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном (складочном) капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения. Заметим, что дата проведения всеукраинского референдума еще не известна и нормативно-правового акта, который бы регулировал его проведения — не существует. Следовательно, вопрос о возможности иностранными гражданами становиться владельцами украинских земель остается открытым.
Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу с 1 января 2021 года
Введение изменений будет постепенным и предусматривает несколько этапов.
Однако, законодателем еще не определены конкретных дат по всех запланированных изменений.
Ниже приведены даты запланированных изменений:
— I этап: 1 июля 2021 — земли сельскохозяйственного назначения смогут приобрести только физические лица, являющиеся гражданами Украины. Важно: максимальный размер земельного участка, установленный законодательством — 100 га на человека.
— II этап: 1 января 2024 — кроме физических лиц, право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут приобретать и юридические лица.
В случае если они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, участниками которых являются только граждане Украины и / или государство, и / или территориальные общины, территориальные общины и государство. Важно: максимальный размер земельного участка, установленный законодательством — 10 тыс. Га.
Обращаем ваше внимание, что законом устанавливается мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, а следовательно приобретения таких земель кем угодно кажется невозможным.
Новым законом не предусмотрено единой процедуры по отчуждению земель сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, закон прямо не регулирует вопросы процедуры купли-продажи земли. Законодателем только указано, что заключение гражданско-правовых соглашений, предусматривающих переход права собственности на земельные участки, а также приобретения права собственности на земельные участки по таким сделкам осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Украины с учетом требований закона.
Однако, предусмотрено три основных нововведения после вступления в силу нового закона:
Покупатель будет проверяться на предмет возможности приобретения им земли в определенных размерах. Порядок такой проверки должен утвердить Кабинет Министров Украины. В частности, относительно требований к получателям права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе ограничений по общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность одно лицо. Такая проверка осуществляется с использованием сведений Государственного реестра прав на недвижимое имущество, Государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований. Если по результатам проверки выявлено несоответствие таким требованиям, нотариус отказывает в удостоверении сделки.
Расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков сельскохозяйственного назначения по гражданско-правовым договорам, осуществляются в безналичной форме. Для этого покупателю нужно открыть счет в банковском учреждении.
Должны быть документально подтверждены источники происхождения средств для покупки земельного участка.
По цене продажи, то законодательство Украины не устанавливает предел цены. Это дело договоренности между покупателем и продавцом. Но важно заметить, что до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативную денежную оценку. Оценку будет проводить соответствующий Госгеокадастр, состоящей из анализа почв по различным параметрам.
Какие документы нужны:
Паспорт продавца и покупателя, а также их идентификационный код;
Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка;
Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности на земельный участок, выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, или государственный акт). Важно, что в случае, если в таком документе отсутствует кадастровый номер земельного участка, то такое отчуждение невозможно. Сначала необходимо зарегистрировать земельный участок и присвоить ей кадастровый номер.
Извлечение из Государственного земельного кадастра относительно земельного участка.
Налоги при продаже земли:
Государственная пошлина в размере 1% от суммы оценки земельного участка;
Военный сбор — 1,5% от суммы оценки земельного участка.
Арендаторам не стоит волноваться по поводу того, что арендодатель произведет отчуждение своего земельного участка. Поскольку действие договора аренды не прекращается после продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. За исключением случая, когда в тексте договора аренды прописана такое условие.
Более того, переоформление документов аренды с новым собственником не нужна. Как обещает законодатель, переход прав и обязанностей будет происходить автоматически в государственных реестрах и не требует дополнительных действий по стороны арендатора.
Напомним, что у арендатора есть преимущественное право на выкуп земельного участка, который находится в его пользовании. Земельный участок может быть отчужден без отказа арендатора от преимущественного права только в двух случаях: деревянные лицам 1 и 2 степени родства и обращения взыскания на предмет ипотеки банком. Кроме того, землевладелец обязан письменно уведомить арендатора о намерении продать участок, указав ее цену и условия продажи. Если на аукционе арендатор и другой участник предложите одинаковую цену, приоритет будет иметь арендатор.
Землевладелец может продать земельный участок другому лицу только в том случае, если это лицо предложит более высокую цену. Для соблюдения приоритетности выкупа земельных участков, нотариусы будут проверять, при удостоверении договоров об отчуждении земли, соблюдения преимущественного права.
Также, отметим, не допускается внесение земли в уставный капитал без согласия арендатора.
Бесспорно, открытие рынка земли является весомым изменением в жизни украинского общества. Однако, сегодня перед аграрной экономикой стоит ряд нерешенных проблем. Для примера: способны ли украинские крестьяне, в нынешних условиях, стать основными участниками земельного рынка, необходима участие иностранных граждан и их инвестиций? Нерешенным остается вопрос, кто будет осуществлять контроль за прозрачным продажей земель сельскохозяйственного назначения. А также, какой может быть дальнейшая судьба земельных участков, проданных сегодня таким образом и что принесут национальной экономике в целом такие земельные операции.
Адвокат, Управляющий партнер Адвокатского объединения «ЮниМайндс»
Марина Гаврилюк
В конце июня 2021 года начинает действовать пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому пункту, девелоперы должны размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) еще до момента заключения первого договора долевого участия (ДДУ). То есть до начала привлечения денежных средств граждан.
С начала 2021 года действует 9 статья Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которой Росреестр теперь будет непрерывно наблюдать за соблюдением закона о кадастровой оценке, а не проводить разовые проверки.
В январе начала действовать в новой редакции и 14 статья того же закона, где уточнены факторы, от которых зависит расчет кадастровой стоимости:
год возведения и местоположение строения,
серия дома,
материал стен,
текущее состояние строения.
Также упростилась процедура рассмотрения заявлений об исправлении ошибок, совершенных при определении кадастровой стоимости. Согласно нововведениям, подать обращение можно в течение пяти лет, а срок ликвидации ошибки сокращен до 45 дней.
С 1 января 2021 года действует Постановление Правительства РФ № 1479. Согласно документу, жителям многоквартирных домов запрещается:
хранить любые личные вещи на чердаках, цокольных и технических этажах,
закрывать общие балконы,
ставить на аварийные окна решетки,
оставлять на своем балконе горящие свечи и непотушенные сигареты.
За нарушение правил физлицам грозит штраф в размере до 5 000 рублей.
С января 2021 года при рождении первого ребенка государство предоставляет семьям материальную помощь в размере не 466,6 тыс., а 483,8 тыс. рублей. После рождения второго ребенка родители получают не 150 тыс. руб., а 155,5 тыс. Материнский капитал на второго ребенка для семей, где первый родился до 2007 года, когда денежная помощь от государства еще не предоставлялась, составляет 639,4 тыс. руб.
Государство предоставляет квадратные метры только в исключительных случаях, попасть в очередь на улучшение условий проживания очень трудно. Но знание норм площади, положенных на человека, по-прежнему актуально.