Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Решение суда по застройщику 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Неустойка по ДДУ начисляется за два периода:
- с 01.02.2020 по 02.04.2020 года;
- с 02.01.2020 по дату подписания акта либо дату судебного заседания.
Рекомендации: подавать в январе 2021 иск с досудебной претензией, не дожидаясь подписания передаточного акта.
После подачи иска суд рассмотрит дело по существу не ранее, чем через три месяца. Если к тому времени дольщик подпишет передаточный акт, юрист уточнит неустойку на дату его подписания. В ином случае, юрист по ДДУ рассчитает неустойку на дату судебного заседания и подаст соответствующее уточнение к иску. Таким образом, ждать подписания передаточного акта в 2021 году нет смысла. Чем раньше подан иск, тем больше шансов, что ответчик по нему заплатит.
Отсрочка для застройщика до 1 января 2021 года
Постановления 423 запрещает начисление процентов за пользование денежными средствами на период моратория по ДДУ. После его окончания нет никаких препятствий для взыскания. При этом стоит учесть нашу практику по взысканию разницы между ценой ДДУ и рыночной ценой квартиры на дату направления отказа от его исполнения. По застройщику РИВАС МО из группы ПИК мы таким способом смогли дополнительно взыскать более 1 000 000 рублей.
Неустойка не начисляется в период с 03.04.2020 по 01.01.2021 включительно.
Почему с 03.04.2020 года? Согласно ч.5 Постановления правительства 423 оно вступает в силу со дня опубликования. В соответствии с п. 6 ч. 1 Постановления 423 неустойка перестаёт начисляться с даты его опубликования.
Почему по 01.01.2021 года, если в Постановлении 423 используется предлог «до» применительно к дате окончания периода моратория по ДДУ? Анализ судебной практики показывает, что использование предлога «до» при исчислении сроков не имеет определяющего значения, поскольку указывается конкретная календарная дата. Иное порождало бы правовую неопределенность, связанную с лексическими тонкостями русского языка (ст. ст. 190 и 191 ГК РФ).
Следует учитывать, что судебная практика, как флюгер — может поменяться. Возможно суды применительно к Постановлению 423 будут трактовать предлог «до» в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». Для истцов практического значения эта дилемма не имеет. В этом смысле обсуждение носит теоретический характер, поскольку один день на общую сумму взыскания влияет несущественно.
Может ли застройщик в суде попросить снизить неустойку в большем размере, основывая своё ходатайство на сложном финансовом положении в связи коронавирусной инфекцией COVID-19?
Практика показывает, что этот фокус у застройщиков с нашими юристами не работает. Суды ориентируются на доказательства, которые прикладывает ответчик к ходатайству об уменьшении неустойки. К таким документам можно отнести нарушенные подрядчиками договоры на строительство или задержку с выдачей разрешительных документов по вине государственных органов.
Постановление Правительства 423 по неустойке вопрос о степени её снижения не регулирует. Поэтому голословные заявления о снижении неустойки, на основании всеобщей проблемы с COVID-19 со ссылкой на указанное постановление, разбиваются о доводы наших судебных юристов по ДДУ.
Участники долевого строительства находятся с застройщиками в равном положении и тоже испытывают на себе негативные последствия от коронавирусной инфекции COVID-19. Снижение неустойки более обычного связано с тем, что участник долевого строительства теряется, поскольку не умеет быстро и правильно реагировать на процессуальные действия ответчика. Участие юриста препятствует снижению неустойки, более обычного, по надуманным и бездоказательным основаниям.
Отмена неустойки по ДДУ на период до 1 января 2021
Специалисты общественной организации «Правовой Петербург», обобщая судебную практику по истребованию неустойки с застройщика, делают следующие выводы:
1. Подавляющее большинство исков о взыскании неустойки по ДДУ, согласно судебной практике, удовлетворяются. Объясняется это тем, что дольщикам не нужно доказывать вину застройщика — достаточно просто представить факты того, что компания нарушала условия ДДУ.
2. В органах правосудия общей юрисдикции на практике неустойка по ДДУ практически всегда снижается судом. Стройкомпании, желая снизить неустойку, обращаются к ст.
333 ГК РФ, которая гласит о возможности суда снизить размер начисленных пеней, если он явно не соответствует последствиям допущенного нарушения.
Причем это субъективное право суда — он может и не разъяснять, почему неустойка была снижена — достаточно лишь ссылки на указанную статью.
Важно! В большинстве случаев на практике юристам и адвокатам удается взыскать большую часть суммы неустойки. Специалистам удается убедить суд, что вследствие нарушения застройщиком условий ДДУ дольщик вынужден был претерпеть негативные последствия.
3. При взыскании неустойки с застройщика в судебной практике прослеживается очевидная тенденция: чем больше размер взыскиваемой неустойки, тем в большей степени снижает ее суд.
Так, к примеру, если гражданин взыскивает 100 тысяч рублей и меньше, чаще всего суды почти не меняют итоговой суммы. А вот если размер неустойки переваливает за 1 миллион, то органы правосудия могут значительно снижать неустойку.
Отмечаются случаи снижения неустойки в 7,8 и даже в 11 раз.
4. Почти всегда судебные органы удовлетворяют требования граждан о компенсации морального вреда, возмещении понесенных убытков, судебных издержек. Правда, здесь также наблюдается занижение судебным органом конечных сумм.
Хотите узнать больше о судебной практике по истребованию неустойки с застройщика? Звоните нам по номеру +7(812)603-72-21, или задавайте любые вопросы на странице «Юридические консультации».
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются федеральными законодательными актами.
В соответствии с ними компания-подрядчик обязана в срок ввести жилье в эксплуатацию и передать права на него владельцу. Но всегда это происходит своевременно.
Если выполняется долевое участие в строительстве, неустойка может быть взыскана с застройщика в соответствии с заключенным договором.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 года защитило застройщиков от неустойки из-за коронавируса и запрета работать.
Если сроки сдачи нарушатся в период с 03 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года — неустойка за эти даты выплачиваться не будет.
Калькулятор неустойки по договору долевого участия основан на расчете сведений по следующей формуле:
1/150*Ставка рефинансирования*Стоимость договора*Количество дней
Для расчета неустойки применяется ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Так как она периодически изменяется, допускается использовать данные:
- на день передачи объекта;
- на текущую дату;
- на отдельные периоды;
- на первый день неисполнения договора и др.
Дольщики часто сталкиваются с тем, что не знают, когда можно начинать отсчитывать неустойку.
Это зависит от того, какие даты прописаны в договоре. Следует ориентироваться на день, когда недвижимость должна быть передана в собственность дольщика.
В некоторых договорах указывается дата ввода объекта в эксплуатации. При этом одним из условий является передача в собственность и подписание акта сдачи-приемки через несколько месяцев.
В таком случае понадобится отсчитать нужный период и от него вести отсчет.
Соответственно, для расчета неустойки понадобится знать дату сдачи объекта по договору и фактическую. Расчет проводится за все дни данного периода.
Стоимость договора – это цена, которую заплатил дольщик девелоперу. От нее зависит размер неустойки.
Если право на собственность было приобретено через договор переуступки, где сумма другая, то пеня все равно начисляется по стоимости соглашения, которое было заключено с застройщиком.
взыскать штрафы с застройщиков с 03.04.2020 по 01.01.2021 нельзя?
Взыскание неустойки по договору долевого участия делается через суд. Но сначала дольщик может сделать попытку досудебного урегулирования, обратившись непосредственно к застройщику.
Для этого понадобится заполнить претензию и направить ее на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением.
В соответствии с законодательными актами, девелопер должен ответить на обращение в течение 10 дней после получения, если в договоре не указан другой срок.
Если претензия проигнорирована, то дольщик имеет право обратиться в суд. При этом он сможет требовать взыскать с застройщика штраф в размере 50% от общей суммы.
При подаче иска оплата госпошлины не требуется в случае, если его стоимость менее 1 000 000 руб.
Помимо неустойки дольщик может претендовать и на следующие выплаты:
- компенсация убытков, которые он понес из-за несвоевременной сдачи дома;
- 50% штраф в случае игнорирование девелопером попыток досудебного урегулирования;
- компенсация морального вреда;
- покрытие судебных расходов.
Подать иск можно как до ввода объекта в эксплуатацию, так и после. Срок давности на обращение в суд составляет 3 года.
Если он пропущен по уважительной причине, то можно одновременно с иском подать заявление на его восстановление.
Для этого понадобится приложить документы, подтверждающие то, что истец болел, был в длительной командировке или другое веское основание, по которому он не смог своевременно обратиться в суд.
1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?
Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.
2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.
5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?
Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.
6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?
Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.
Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400.000 — 600.000 ₽, а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?
7. Не копите неустойку. Накопите 1.000.000 ₽, судья их срежет до 200.000 ₽ и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200.000 ₽ — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3 — 4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350.000 — 400.000 ₽ после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250.000 — 300.000 ₽. Это отличный результат.
8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает 20 — 40% неустойки, плюс есть 10 — 15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.
К иску нужно приобщить документы, которыми истец подтверждает обстоятельства дела и доказывает необходимость удовлетворения своих требований. К их числу относятся:
- Договор долевого участия;
- Квитанции, платежные поручения, чеки, свидетельствующие о выполнении истцом своих обязательств по ДДУ (полной оплате объекта недвижимости);
- Копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию (можно получить в местной администрации);
- Передаточный акт (при наличии);
- Техническая документация на помещение.
Также к иску нужно приложить уведомление о вручении копии иска ответчику, копию паспорта, а также оригинал квитанции об оплате госпошлины.
Неустойка по ДДУ — 2021 : как взыскать, судебная практика, расчет
Для проведения государственной регистрации истцу нужно подождать месяц, пока решение не вступить в силу, получить оригинал документа в канцелярии суда, и вместе с другими документами предоставить его в отделение Росреестра или в МФЦ. Срок регистрации права собственности — от 7 до 9 рабочих дней. После истечения указанного срока владелец объекта недвижимости может вновь обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ и получить выписку из ЕГРН, которая является правоподтверждающим документом.
Приготовление к судебному разбирательству означает формулировку истцом четких требований к ответчику, подготовку доказательственной базы, выбор судебного органа, составление искового заявления, подбор необходимых для обращения в суд документов. Во время суда истцу нередко приходится подавать ходатайства, давать объяснения и т. д. Каждое из этих процессуальных действий представляет немалую сложность для неподготовленного человека, поэтому многие истцы доверяют представительство в судах адвокатам. В качестве альтернативы можно использовать профессиональную юридическую консультацию, которую можно получить на нашем сайте.
Стоимость услуг юриста складывается из нескольких составляющих:
- Юридической консультации;
- Анализа обстоятельств дела;
- Подготовки претензии застройщику;
- Составления искового заявления;
- Подготовки документов для суда;
- Участия в судебных заседаниях.
Стоимость услуг зависит от статуса юриста и некоторых других нюансов. В среднем, представление интересов заказчика в суде (полный пакет услуг) обойдется в сумму от 50-70 тыс. руб. К этой сумме необходимо добавить расходы на оплату госпошлины и изготовление доверенности на представительство в суде.
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.
Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.
Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.
Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ
8. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
И. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, указав, что по заключенному договору о долевом участии в строительстве ему передана квартира, в которой впоследствии были обнаружены недостатки.
После направления И. застройщику претензии недостатки не устранены.
Вступившим в законную силу решением суда исковые требования И. к застройщику о возложении обязанности устранить недостатки удовлетворены.
Решение суда застройщиком не исполнено, в связи с чем истец вновь обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную статьей 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсировать причиненный ему бездействием ответчика моральный вред за период после вступления решения суда в законную силу и до момента предъявления нового иска.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске отказано.
При этом суды исходили из того, что между сторонами сложились отношения, регулируемые нормами гражданского процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, связанные с неисполнением вступившего в законную силу решения суда.
Суд пришел к выводу об отсутствии у истца после вынесения указанного решения права на предъявление требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя судебные акты, указала, что спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом-Законом № 214-ФЗ.
Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 20 того же закона, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Наличие вступившего в законную силу решения суда об устранении выявленного в объекте долевого строительства недостатка не освобождало застройщика от ответственности за неисполнение этого требования после принятия указанного судебного акта.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70)
9. Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
5 октября 2006 г. между Ф. и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.
Ф. принятые на себя обязательства по названному договору были исполнены, однако ответчиком квартира истцу в установленный договором срок не была передана.
При частичном удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, посчитав размер подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления договора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.
Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом — Законом № 214-ФЗ.
Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости.
В нем освещены вопросы заключения, исполнения и расторжения договора долевого участия, а также ответственности застройщика, в т. ч. взыскания с него неустоек, административных штрафов.
В частности, отмечается, что Закон о долевом строительстве применяется и к предварительному договору купли-продажи квартиры, если в действительности имелся в виду договор долевого участия.
Чтобы перенести сроки строительства, застройщику нужно заключить с дольщиком соглашение, подлежащее госрегистрации. Неоплата дольщиком договора позволяет застройщику расторгнуть его, только если это не противоречит требованиям добросовестности и разумности.
С застройщика, нарушившего срок устранения недостатков, можно взыскать неустойку, предусмотренную Законом о защите прав потребителей.
В случае, когда право дольщика на неустойку перешло к новому кредитору, она исчисляется за период с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором.
Нельзя. Постановление правительства отменило неустойку за нарушение срока сдачи объекта в период с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г. Из контекста постановления вытекает, что правительство на 9 месяцев освободило от неё всех застройщиков. При этом не имеют значения причины нарушения сроков и дата возникновения просрочки. Взыскать эти деньги и воздействовать на застройщика через суд не удастся. Даже если дольщики знают, что срыв сдачи дома не связан с карантином. Мнение потребителей никого не интересует.
Постановление правительства не содержит сослагательных условий. Поэтому «периодом безнаказанности» воспользовались нерадивые строительные фирмы. Имеются свидетельства, что некоторые девелоперы, получив такую «поддержку» от государства, бросили ресурсы на новое строительство и не спешат устранять недостатки в уже построенном или завершать черновую отделку. Зачем спешить, если власть предоставила «каникулы» от притязаний дольщиков.
Такая же ситуация возникла с процентами за пользование денежными средствами, заплаченными по ДДУ. Статья 9 закона № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик выплачивает дольщику проценты при расторжении ДДУ по инициативе последнего, если строительная компания нарушила срок сдачи объекта на 2 месяца, ухудшила качественные характеристики помещения и так далее. Проценты перечисляются дольщику вместе с суммой, уплаченной по договору долевого участия. Однако с 3 апреля по 1 января 2021 года эти проценты не начисляются. В этом случае постановление также не содержит сослагательного наклонения, и если дольщик расторгнет ДДУ в указанный период, то не получит проценты за этот промежуток времени. Они не начисляются. Если дольщик подаст в суд, то судья откажет во взыскании процентов за этот период. Недобросовестные застройщики и раньше не спешили выплачивать проценты, а теперь и вовсе не торопятся.
Убытки, понесенные дольщиком в период с 3 апреля по 1 января 2021 г. в результате несвоевременной сдачи объекта или по другим причинам, также не возмещаются. Например, граждане требуют в суде взыскать с девелопера ущерб, вызванный нарушением срока сдачи объекта, в результате которого дольщики вынуждены тратить деньги на аренду квартиры. Судьи удовлетворяют подобные требования в половине случаев. Теперь же суды откажутся взыскивать ущерб по всем делам за период с 3 апреля по января 2021 г. Юристы и адвокаты здесь не помогут.
Противоречивый пункт. Он гласит, что по процентам, пени, штрафам и неустойке, предъявленным к исполнению застройщику до 3 апреля (то есть до принятия постановления № 423) строителям предоставляется отсрочка до 01.01.2021 г. Непонятно, о каких требованиях идет речь. Если о досудебных, то какая дата считается днем предъявления? Дата отправки или получения претензии застройщиком?
Оградив застройщиков от законных притязаний дольщиков, власть подсластила горькую пилюлю, предложенную участникам долевого строительства. Правда, это касается только должников по ДДУ и граждан, получивших квартиры. Например, правительство приостановило начисление неустоек при нарушении срока платежа по ДДУ. То есть, если дольщик не внесёт очередной платеж по договору в период с 03.04.2020 по 01.01.2021, то он освобождается от уплаты неустойки. В этом случае также не имеет значения причина просрочки.
Говоря о приостановлении штрафов, процентов и неустоек, постановление № 423 обходит молчанием статью 7 закона № 214-ФЗ. Эта норма регламентирует требования к гарантиям качества объекта долевого строительства. Речь идет о тех случаях, когда собственник после получения квартиры выявляет в течение гарантийного срока какие-либо недостатки. В этой ситуации гражданин направляет строителям требование об устранении недостатков. В свою очередь застройщик обязан устранить дефекты в срок, согласованный с потребителем. И если девелопер нарушит этот срок, то гражданин вправе потребовать выплаты неустойки. Эта неустойка не указана в постановлении № 423. Следовательно, она начисляется и взыскивается в обычном порядке.
Ну и наконец, штраф по закону о защите прав потребителей. Предоставляя правительству право установить особенности взыскания неустоек, процентов и пени, закон № 98-ФЗ четко указал, что это касается только мер ответственности, определенных законодательством о долевом строительстве. Однако взыскание штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке обуславливается не законом о долевом строительстве, а законом о защите прав потребителей (ЗПП). Следовательно, данный штраф потребовать можно. Например, если застройщик откажется вернуть сумму по ДДУ при расторжении дольщиком договора, то гражданин взыщет ее в судебном порядке. Правда, без учета процентов. Другой вопрос, когда сумма штрафа рассчитывается только от неустойки и убытков. Если придерживаться буквы закона и постановления, то судья должен отказать во взыскании неустойки и убытков и взыскать штраф в размере 0 рублей за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке. Что само по себе абсурдно.
Если дольщик решил разорвать ДДУ, а застройщик не возвращает деньги, то можно пойти в суд и взыскать деньги и штраф по ЗПП, но без учета процентов. Если же девелопер нарушил срок сдачи объекта в период с 3 апреля по 1 января 2021 г., то в суд идти бесполезно. В соответствии с постановлением № 423 судья откажет во взыскании процентов, неустойки и ущерба за этот период. Правда, существует еще один вариант. Он вероятен, когда участники строительства каким-то чудом узнали о совершении руководителями застройщика уголовного преступления, связанного с долевым строительством. В этом случае можно сообщить о преступлении в полицию (прокуратуру) или государственный орган, надзирающий за долевым строительством. Последний в соответствии со статьей 23 закона № 214-ФЗ принимает меры для привлечения должностных лиц застройщика к ответственности, направляет в правоохранительные органы материалы, свидетельствующие о совершении уголовного деяния, и обращается в суд для защиты прав участников долевого строительства.
Прекращение отношений между сторонами происходит двумя путями: без суда и только по решению этой инстанции. По первому пути расторгнуть договор в одностороннем порядке дольщик имеет право:
- неустранение застройщиком дефектов, обнаруженных во время строительства дома;
- просрочка сдачи более чем на 2 месяца;
- во время осмотра квартиры были обнаружены недостатки, которые ухудшили качество жилья и сделали его непригодным для проживания.
ВАЖНО: в 2017 году была введена норма в N 214 ФЗ. Участник договора (дольщик) не может выйти из ДДУ по своей инициативе, без вмешательства суда. Но при условии того, что застройщик выполняет все обязательства по договору.
Иными словами: если дольщик хочет в одностороннем порядке прервать сотрудничество с застройщиком, он обязан обратиться в суд. Но никто не гарантирует того, что суд примет решение в пользу истца.
Если срок сдачи дома был нарушен, застройщик выплачивает неустойку. Ее размер – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Она действует на момент исполнения договора и рассчитывается от его цены за каждый день просрочки.
Для расчета используется нехитрая формула:
Стоимость квартиры = стоимость объекта х ставку 300 х 2 х число дней просрочки.
Почти во всех случаях споров с застройщиком истцы обращаются за помощью к судебной инстанции по причинам:
- Пропуск срока сдачи дома. В ДДУ обязательно прописывается срок, в течение которого сдается объект.
- Наличие недостатков в построенном доме. Некоторые из недочетов носят неустранимый характер. Обычно после сдачи застройщик приглашает дольщика осмотреть квартиру. Если покупателю не понравится техническое состояние жилья он вправе потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок. При отказе дольщик имеет право обратиться в суд.
- Внесение изменений в проектную декларацию без согласования с дольщиком. Например, нередки ситуации, когда при покупке квартиры застройщик обещает наличие зеленой территории у дома. Вместо парка строится торговый центр. Это повод обратиться в суд.
- Повышение стоимости договора. Цена квартиры устанавливается один раз. Она прописывается в ДДУ. Не подлежит изменениям.
- Застройщик не выполнил часть работ, например, не выполнил черновую отделку помещения. Это повод обратиться за помощью к суду.
- Длительность строительства. Если на объекте строительные работы прекращены на срок более 6 месяцев, нужно обращаться в суд.
Суд да дело: как застройщику отсрочить неустойку?
Гражданин вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию:
- по месту нахождения застройщика;
- по месту нахождения дома;
- по месту жительства истца;
- по месту, где были заключены договорные отношения между сторонами.
ВАЖНО: в некоторых ситуациях иски передаются от мирового судьи в АС РФ. Эти обстоятельства связаны с тем, что застройщик объявил себя банкротом.
Иск подается вместе с приложенными к нему документами:
- ДДУ (оригинал, копия);
- платежный документ, доказывающий оплату договора;
- справка, полученная от застройщика о том, что расчеты были произведены;
- отказ от претензии со стороны застройщика;
- иск.
ВАЖНО: все имеющиеся документы у истца желательно приготовить в 3 копиях.
Статья 48 ГПК говорит о том, что принимать участие в заседании суда гражданин может самостоятельно, либо обратиться к услуге представительства. Неустойка с застройщика будет взята, если к делу подключиться юрист, обладающий специальными знаниями рассматриваемой проблемы. Застройщику не выгодно задерживать дом, так как ему грозят в этом случае убытки.
Особенностью подачи искового заявления по этой категории дел выступает то, что истец не уплачивает пошлину при обращении за помощью к суду. Неправомерные действия застройщика – это повод подать на него заявление в суд.
Должник-застройщик – это юридическое лицо (ИП), которое отвечает общим признакам банкротства, привлекало денежные средства (имущество) участников строительства и к которому у них имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (пп. 1 – 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
С 25.12.2018 участники строительства – физлица также могут заявить требования о передаче машино-мест и (или) нежилого помещения, если дело о банкротстве возбуждено до этой даты либо после нее при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Помещения (жилые, нежилые) и машино-места не должны быть введены в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств (пп. 3 – 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Застройщиком также признается лицо, которое фактически аккумулирует денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.
Важно, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только (пп. 3, 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве):
- квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
- жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее – жилой дом блокированной застройки).
Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов.
Организуется собрание кредиторов в том случае, если застройщик обанкротился, и требуется решение дальнейшей судьбы строительства, то есть существуют спорные моменты.
Доступ к собранию имеют все дольщики, которые внесли свои заявки в реестр. Даты и сроки таких мероприятий сообщает арбитражный конкурсный управляющий. На собрании должно присутствовать не менее трети всех кредиторов, обладающих более 50% голосов. Число голосов каждого участника определяется пропорционально величине имущественных либо денежных требований. Все решения могут приниматься только тремя четвертями кредиторов. Если общее число участников превышает пятьсот, собрание может проводиться заочно путем заполнения бюллетеней.
К сведению! Организуется также комитет кредиторов, главные задачи которого – защита и представление законных интересов, а также контроль всех действий конкурсного управляющего. Численность – от трех до 11-и человек. Полномочия такого органа могут передаваться отдельному выбранному представителю. Комитет кредиторов требует от суда или управляющего предоставления финансовой информации, обжалует действия управляющего, занимается установлением и объявлением сроков собраний и принимает иные решения.
Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машино-места или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:
- граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
- граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
- публично-правовая компания “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства” (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Права участников строительства
Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2021 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.
В 2021 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.
2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:
- теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
- ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
- ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.
В 2021 году произошел переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступили в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.
В 2021 году ожидается дальнейший переход финансирования строительства на схему с эскроу-счетами. правительство уверено в том, что строительная отрасли к этому полностью готова.
При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.
Обоснованность требований, за исключением требований участников строительства, рассматривается в общем порядке, установленном ст. 48 Закона о банкротстве. Если суд признает требование обоснованным, он вводит процедуру конкурсного управления сроком на один год, так как наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Обоснованность требований участников строительства арбитражный суд рассматривает, только если они поданы в рамках заявления о признании должника банкротом до рассмотрения первого требования. Их обоснованность устанавливается судом на основании п. п. 5 и 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве (п. 8 ст. 42, п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Требования, поданные после введения арбитражным судом конкурсного производства, рассматриваются конкурсным управляющим (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
Конкурсный управляющий самостоятельно включает требования, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, в реестр на основании информации, размещенной Росреестром в единой информационной системе жилищного строительства (п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве).
Банкротство строительных организаций регламентируется российским законодательством, и данная процедура для всех юридических лиц прописана в отдельном законодательном документе. Это федеральный закон под номером ФЗ-127, именуемый «О несостоятельности». Есть и иной нормативно-правовой документ, также регламентирующий обязательства и права застройщиков и покупателей. Это федеральный закон под номером 214-ФЗ. При банкротстве застройщика он влияет лишь на определенные моменты. Но все главные особенности банкротства застройщиков указаны в 127-ФЗ.
Особенности процедуры банкротства девелопера регламентирует определенная составляющая закона, а именно параграф 7. Целый параграф был посвящен данной теме, потому что она имеет массу нюансов. И именно в этой части и в ее отдельных статьях указываются весь порядок и ход процедуры, участвующие в банкротстве застройщика физические и юридические лица, распределение очереди при удовлетворении требований и другие важные моменты и вопросы.
Полезно знать! Раньше положениями закона о банкротстве регламентировались вопросы несостоятельности абсолютно всех юридических лиц. Но в 2011-ом году появился и был введен отдельный седьмой параграф. Он периодически корректируется, и последние изменения вносились в декабре 2021 года.
Дольщикам стоит знать этапы и существующие стадии банкротства. Сколько их всего? Сколько каждый этап длится? Сразу необходимо отметить, что застройщик банкротится далеко не сразу и не быстро. Ранее процедура банкротства строительной компании включала все стадии, актуальные для юридических лиц: наблюдение, финансовую санацию (оздоровление), внешнее управление и конкурсное производство.
Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:
- не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
- имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.
Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.
История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.
Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.
Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.
В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет.
- Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
- Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
- Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
- Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
Суды удовлетворяют исковые требования дольщиков в отношении уплаты и взыскания неустойки по ДДУ. При определении периода взыскания не учитываются финансовые санкции, начисленные с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Накопленные долги не списываются. Выплата предъявленной к исполнению и невыплаченной задолженности переносится на период после 1 января 2021 года. Российские суды выносят решения и определения, учитывая порядок предоставления отсрочки уплаты неустоек.
- убытки, понесенные дольщиками после вступления в силу ПП № 423 и до 1 января 2021 года;
- убытки, наступившие в результате введения режима ЧС или повышенной готовности на определенной территории, где расположен строящийся объект долевого строительства;
- неустойка за нарушение сроков оплаты цены договора или сдачи объекта (ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ);
- проценты за каждый день просрочки, если судом доказано нарушение требований ч. 2 и 6 ст. 9 ФЗ № 214.
Приведенные выше случаи касаются предоставления законной отсрочки застройщикам в связи с коронавирусом. Нововведение не регламентирует процедуру предъявления судебных требований. В документе описываются исходные условия для отмены штрафов застройщика или переноса сроков погашения задолженности. Постановление Правительства об отсрочке неустойки по ДДУ не налагает запрет на обращение в суд.
Специальные условия касаются начисления пени, штрафов и других финансовых санкций за нарушение или ненадлежащее выполнение обязательств по договорам долевого участия. Поэтому участникам долевого строительства придется потерпеть до окончания установленного правительством льготного периода.
В это время контролирующие органы не будут рассылать уведомления в Росреестр о просрочке сдачи многоквартирной недвижимости на шесть и более месяцев, до конца 2020-го календарного года. Отсрочка для застройщиков означает, что уполномоченные органы власти субъектов РФ временно не будут требовать приостановки строительной деятельности, связанной с привлечением средств дольщиков.
Предоставление отсрочки уплаты неустоек по таким судебным актам свидетельствует о целенаправленных усилиях правительства поддержать строительный бизнес. Цель изменений – восстановление и стабилизация обычной деятельности, а также минимизация потерь. С наступлением 2021-го года нарушителям придется погасить задолженность по обязательствам, наложенным ранее судом.
Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика
Специальные нормы, установленные ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», предусматривают ряд оснований для привлечения сторон договора об участии в долевом строительстве (коротко — ДДУ) к ответственности при их виновном поведении.
В частности, невыполнение сторонами условий договора и другие нарушения требований закона влекут расторжение договора участия в долевом строительстве.
Статья 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» допускает расторжение ДДУ как во внесудебном уведомительном порядке, так и в судебном порядке. Стороны также могут прийти к обоюдному соглашению о расторжении договора, при этом оговорить условия и порядок расторжения договора.
В зависимости от соответствующих оснований, закон допускает:
- Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
- Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
- Расторжение ДДУ в судебном порядке по требованию дольщика
- Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Примечательным является тот факт, что основным механизмом защиты дольщиков от действий недобросовестных застройщиков является расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем уведомительном порядке.
Возможность внесудебного расторжения договора избавляет дольщиков от длительных судебных процессов с застройщиком, и безусловно, многое упрощает.
Однако, дольщикам не стоит забывать, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора долевого строительства также предоставлена и застройщикам в случае нарушения дольщиком обязанности по своевременному внесению платежей по договору.
Помощь в расторжении договора долевого участия. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону
В первую очередь подробно рассмотрим основания, позволяющие дольщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.
Итак, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- Задержка сдачи квартиры на два месяца и более. Если стороны продлевали срок сдачи квартиры дополнительным соглашением, то должно иметь место нарушение застройщиком установленного договором срока передачи объекта строительства с учетом продления данного срока
- Выявление существенных недостатков объекта долевого строительства, то есть когда имеются претензии по качеству квартиры (при условии выявления недостатков в гарантийный срок)
- Невыполнение застройщиком требований дольщика о:
- 1)Безвозмездном устранении выявленных недостатков в разумный срок
- 2)Соразмерном уменьшении покупной цены объекта
- 3)Возмещении расходов на устранение недостатков самим дольщиком
- Несоблюдение застройщиком требований закона об обязательном и своевременном уведомлении дольщика о досрочном прекращении договора поручительства, и о своевременном заключении нового договора поручительства, как это предусмотрено ч. 3 ст. 15.1 ФЗ-214 (в случаях, когда исполнение обязательств застройщика по ДДУ обеспечено поручительством банка)
- Иные, предусмотренные законом или договором основания. К примеру, в договоре стороны могут сами обозначить иные основания, влекущие односторонний отказ дольщика от исполнения договора
Как показывает практика, наиболее распространенными являются случаи просрочки сдачи квартир и несоблюдения застройщиками строительных норм, и как следствие, сдача квартир с недостатками и недоработками.
Итак, дом не сдан в срок, в квартире обнаружены существенные недостатки или застройщик отказывается устранять свои недоработки?
Если вы по этим основаниям хотите расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть деньги за квартиру, вам нужно четко понимать порядок своих действий.
Законом регламентирована следующая процедура расторжения ДДУ при одностороннем отказе дольщика от его исполнения:
- Дольщик должен направить застройщику письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
- Уведомление обязательно направляется по почте заказным письмом с описью вложения
- Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления уведомления застройщику, то есть для расторжения договора не нужно обращаться в суд, или ждать, когда письмо дойдет застройщику
В уведомлении нужно указать следующее:
- Основание, по которому дольщик отказывается от исполнения ДДУ (ссылка на ст. ФЗ-214)
- Требования о возврате денежных средств за квартиру, о выплате предусмотренных законом процентов
- Банковские реквизиты, на которые застройщик должен перевести денежные средства
Юридическая помощь в суде с застройщиком. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону