Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при продаже квартиры близкому родственнику 2021 год». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оформление договора купли-продажи, согласно законодательству Украины, облагается и налогами, и пошлинами. Естественно, сделка оформляется у нотариуса, который вносит ее в реестр прав на недвижимое имущество. Соответственно, покупатель обязан уплатить все необходимые налоги.
Первое и самое главное, что вам придется оплатить – это услуги самого нотариуса. Сразу заметим, что частные специалисты устанавливают стоимость своей работы самостоятельно. Дешевле будет обратиться к государственному нотариусу.
Он работает по прописанному прейскуранту и цены у него ниже. Но здесь есть одна проблема – на оформление сделки может уйти гораздо больше времени, чем если бы вы обратились к частнику. У государственных нотариусов большие очереди и можно потерять много времени.
Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году
Если на услугах нотариуса еще можно сэкономить, то с уплатой налогов так не получится. После того, как вы оформите договор купли-продажи, вам необходимо будет оплатить сбор в Пенсионный фонд.
Размер сбора – 1% от стоимости квартиры. Т.е. если вы, например, покупаете квартиру за 20 тыс. долларов, то в Пенсионный фонд придется отдать еще 200 долларов.
Законом Украины предусмотрены некоторые исключения, когда можно не уплачивать государственную пошлину при покупке квартиры. Освобождаются от его уплаты:
- инвалиды Великой Отечественной войны, а также семьи воинов и партизан, родственники погибших и пропавших без вести;
- инвалиды І и ІІ групп;
- пострадавшие при взрыве на ЧАЭС І и ІІ категории;
- ІІІ категория пострадавших на ЧАЭС, если они постоянно проживали и работали в Чернобыльской зоне до отселения и проработали не менее 2 лет до 1993 года в зоне обязательного отселения или в зоне добровольного отселения не менее 3 лет;
- VI категория пострадавших на ЧАЭС, которые постоянно проживают и работают в зонах с усиленным радиоэкологическим контролем, но только если до 1 января 1993 года они жили и работали на этой территории больше 4 лет.
При оформлении сделок купли-продажи недвижимости налоги приходится оплачивать не только покупателю. Для продавца также существуют отдельные налоги, которые уменьшают прибыль от продажи квартиры, но без уплаты, которых ни один нотариус не заверит сделку. Давайте разберемся и с ними.
В первую очередь вам, как продавцу, придется уплатить 1% госпошлины. Естественно, сумма ее зависит от стоимости квартиры, которую вы указали в договоре. Обратите внимание на то, что если в договоре указана стоимость меньшая, чем та, которую подтвердил эксперт-оценщик, налог будет рассчитан на основании этой оценки.
Это означает, что, если вы продаете квартиру дешевле, но оценена она в сумму 20 тыс. долларов – 200 долларов из этой суммы нужно будет отдать государству.
Налог при покупке и продаже квартиры в Украине 2021
Согласно законодательству Украины, нерезиденты могут покупать недвижимость на территории нашего государства или получать ее в наследство. При этом они могут свободно распоряжаться своей недвижимостью, в том числе и продавать.
В общем нерезиденту при продаже квартиры нужно будет оплатить госпошлину – 1% от суммы сделки, военный сбор в размере 1,5% от стоимости объекта и налог на доход – 18% от суммы.
Законом предусмотрены льготы не только для покупателей, но и для продавцов недвижимости. Так, например, государственные пошлины продавец может не уплачивать, если он является:
- инвалидом I или II группы;
- ликвидатором аварии на ЧАЭС;
- ветераном ВОВ или членом семьи погибшего/пропавшего без вести военного.
При этом покупатель не будет освобожден от уплаты госпошлины, если он также не относится к одной из этих категорий.
Жилье может быть не единственным. При проверке будут приниматься во внимание объекты, находящиеся в долевой или совместной собственности.
Например, если одна квартира числится за женой, а вторая за ее супругом, она не считается единственным объектом. Потому что жена по закону — совладелец собственности, приобретенной в законном браке.
Покупка жилья после 1 января 2016, при этом не единственного, которое находится в собственности, означает, что новые правила на нее не действуют и платить НДФЛ придется. Однако есть один нюанс, который поможет избавиться от нежелательных расходов.
Достаточно выждать пятилетний срок и затем приступать к продаже. Те, кто купил квартиру в 2016 году, могут спокойно ее продавать после истечения даты покупки в 2021 году, а если в 2017, то в 2022 уже не нужно будет платить государству проценты с суммы.
Отдельные тонкости заключаются в подсчете срока вступления во владение. При получении наследства принимается во внимание не дата вступления в права наследования, а дата его открытия – то есть смерти человека, от которого оно досталось.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
- Принятие поправок в налоговое законодательство внесло послабления для простых граждан.
- Уменьшение минимального срока проживания для владельцев отдельных категорий.
- Возможность освобождения от уплаты НДФЛ с продажи не единственного жилья при соблюдении определенных условий.
- Есть нюансы, влияющие на отсчет срока владения.
- Закон предусматривает изменения только для тех, чей доход составит более 5 млн руб.
Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.
Фонд одобрит сделку, если:
- цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
- если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
- представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.
Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:
- Оценивает срок владения недвижимостью.
- Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
- Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.
Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.
Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:
- доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
- в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
- отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
- можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.
Процесс включает стандартные шаги:
- Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
- Составление текста и подписание соглашения.
- Передача документов на регистрацию в Росреестр.
Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.
Налог с продажи квартиры в 2021, новый закон для физических лиц
Переход права на квартиру к новому владельцу нуждается в обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого требуется:
- Собрать документы: 3 договора купли продажи, 3 передаточных акта и бумаги по списку выше.
- Подойти на прием в «Мои документы»: стороны приходят лично либо направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться в МФЦ лучше заранее, поскольку прием требует как минимум 30-40 минут свободного времени.
- В ходе приема специалист подготовит заявление и примет документы по описи. Каждая сторона получит свой экземпляр описи, по которому позже можно будет получить результат.
- По истечении срока регистрации (7-14 дней) подойти с описью и получить выписку из ЕГРН, договор и акт с регистрационными отметками.
В некоторых регионах реализована подача заявления на регистрацию в электронном виде.
С момента регистрации покупатель вступает в права распоряжения жильем. С этого же дня начинается срок владения для расчета ежегодного налога на имущество. Например, если дата договора 02.12.2019, а дата регистрации 25.01. 2020, то налог на имущество придет только в 2021 году за предыдущий год.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
По общему правилу продажа квартиры или другой недвижимости облагается:
- налогом на доходы физических лиц в размере 5 %;
- военным сбором в размере 1,5 %.
Размер налогов рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта. Официальная оценка заказывается и оплачивается продавцом у квалифицированного оценщика и подаётся нотариусу для заключения сделки. Какие требования установлены к отчету оценщика, и можно ли сейчас занижать размер оценки читайте в статье «Оценка квартиры для продажи, дарения, ипотеки».
Налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры. Как правило, большинство нотариусов принимают средства от клиентов и сами обеспечивают оплату налогов с выдачей квитанций. Однако будьте готовы к тому, что отдельные нотариусы отправят вас в отделение банка платить указанные платежи самостоятельно.
Уплата налогов декларируется путём отображения в декларации о доходах физических лиц, которая подаётся до 1 мая (не касается частных предпринимателей) текущего года за доходы, полученные в предыдущем году.
Кроме того, о заключенных сделках и уплаченных налогах налоговые органы информирует нотариус, который заверял сделку.
В случае, если налог был оплачен продавцом, а сделка по каким-либо причинам не состоялась, уплаченный налог можно вернуть при условии подачи декларации и наличия квитанции, подтверждающей уплату налога.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:
- если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
- если это первая продажа вами недвижимости в течение календарного года.
Налог с продажи квартиры по наследству (квартиры или дома, которые были получены в наследство) не платиться, вне зависимости от того как долго такой объект пребывает в вашей собственности.
Для нерезидентов размер налога при продаже недвижимости в Украине составит 18%.
Резидентами считаются те, кто имеет место проживание в Украине, вне зависимости от гражданства.
Если же продавец имеет место проживание за границей (по документам), то существует ряд дополнительных условий, которые позволяют определить резидентский статус в Украине. Таким условием может быть, например, регистрация в качестве предпринимателя или постоянное проживание членов семье в Украине.
Если продаваемые объект не зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, при заключении сделки продавец обязан получить справку о регистрации такого объекта в БТИ. Стандартный срок подготовки справки – 5 рабочих дней, стоимость около 600 грн. Однако, если вам нужна ускоренная подготовка справки (например, при срочной продаже), стоимость получения справки в течение одного дня составит около 2500 грн.
Также продавцу необходимо будет оплатить нотариусу стоимость справки о лицах, чье место проживание зарегистрировано в квартире («справка о прописанных»). Ехать за справкой никуда не нужно. Её подготовку и оплату обеспечивает нотариус. Стоимость справки у наших нотариусов составляет 200 грн.
Получение справки гарантирует покупателю, что в квартире на момент продажи никто не зарегистрирован. Не стоит и говорить, что до момента оформления сделки всех прописанных необходимо выписать (если стороны не оговорили иное).
Итого, продавец оплачивает:
- Налог с доходов физических лиц и военный сбор (5+1,5% от оценочной стоимости), если не освобожден от уплаты данных налогов в случаях, указанных выше;
- Стоимость оценки квартиры;
- Справка о прописанных (200 грн.);
- Государственная пошлина в размере 1% от оценочной стоимости объекта;
- Справка о регистрации квартиры из БТИ (стоимость получения в обычном порядке — 600 грн.), если квартира не зарегистрирована Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
-
Размер налога может отличаться в разных населенных пунктах, ведь местные власти вправе устанавливать свой размер ставки. Единственное ограничение — ставка налога не может превышать 1,5% минимальной зарплаты. В 2020 эта сумма равнялась 62,5 гривен, а в 2021 году — 70,8 гривен.
-
Местные власти также могут увеличивать «норму». Например, для населенного пункта может быть установлено, что налог применяется к квартирам, площадь которых превышает не 60, а 70 кв. метров.
С 2021 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет.
Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога.
Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
В каком размере платить налог на продажу квартиры в Украине
Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.
Уменьшить налог можно следующими способами:
Применение имущественного вычета.
Покупка и продажа одного объекта в течение календарного года.
Продажа имущественных долей отдельными договорами.
Все вышеперечисленные способами затрагивают применение имущественного вычета.
Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2021 года.
- Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
- Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
- Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.
Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.
С 1 января 2021 года власти хотят ввести прогрессивную шкалу налогообложения: ставка налога на доходы физических лиц будет составлять 15% вместо стандартных 13% для россиян, получивших заработок свыше 5 млн рублей в год. В эту сумму будут включать и поступления от продажи недвижимости.
Как изменится налогообложение при сделках с недвижимостью?
Напомним, что предложение об изменении налоговых ставок озвучил ранее президент РФ.
На данный момент россияне, чья сделка попадает под обязательство уплаты налога, могут рассчитать сумму отчислений в бюджет по следующей формуле:
НДФЛ = ([Налогооблагаемая база] — [Имущественный вычет]) × 13%
где Налогооблагаемая база — это максимальное из цены продажи квартиры или 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года, в котором осуществлена сделка,
Имущественный вычет — стандартный вычет в размере 1 млн рублей или сумма документально подтвержденных расходов на приобретение объекта.
Отметим, что если продажа и госрегистрация перехода права собственности состоялись до 1 января 2021 года — НДФЛ рассчитывается по старой ставке в 13%.
В случае, если реализация недвижимости происходит после 1 января 2021 года (применим допущение, что выручка с продажи квартиры — единственный доход человека за год):
— доход с продажи квартиры = НДФД по ставке 13%
— доход с продажи квартиры > 5 млн руб.: НДФЛ по ставке 13% от 5 млн руб. плюс по ставке 15% с суммы превышения.
Право на имущественный вычет также сохраняется. Если при его применении сумма дохода сокращается и не превышает 5 млн рублей, то ставка налога остается стандартной.
Допустим, квартира куплена за 6 млн руб., а продается за 8 млн руб. При условии, что 70% от кадастровой стоимости меньше цены продажи, налогооблагаемая база будет равна 8 млн руб. Продавец применил стандартный имущественный вычет в 1 млн руб. Таким образом, разница между налогооблагаемой базой и принимаемым вычетом составит 7 млн руб.
Расчет НДФЛ = (5 млн × 13%) + (2 млн × 15%) = 950 тыс. руб.
Если итоговая налогооблагаемая база меньше или равна 5 млн руб., то считаем НДФЛ по общей ставке 13%.
С 2021 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2021 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2020 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2021 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2021 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
От уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя, к числу которых относятся (в соответствии со ст. 14 СК РФ):
- родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные);
-
дедушки/бабушки;
-
внуки;
-
братья и сестры (в том числе неполнородные).
Кроме вышеперечисленных лиц, от налога на подаренную недвижимость освобождаются родственники, которые ведут с дарителем совместное хозяйство и проживают с ним на одной территории.
Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.
Уменьшить налог можно следующими способами:
-
Применение имущественного вычета.
-
Покупка и продажа одного объекта в течение календарного года.
-
Продажа имущественных долей отдельными договорами.
Все вышеперечисленные способами затрагивают применение имущественного вычета.
Имущественный вычет — это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход. То есть НДФЛ уплачивается не со всей суммы дохода, а с разницы между доходом и суммой вычета.
Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2021 года.
- Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
- Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
- Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.
Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.
С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.
Есть важное условие: это должно бы ваше единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности не должно быть еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет.
!!!Но:
Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.
Пример:
В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.
В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.
Квартира по дарственной: налог при продаже в 2021 году
Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.
Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.
Пример:
В марте 2018 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2021 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.
Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована.
В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог.
Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.
Пример:
Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение, невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.
Не забудьте важный момент! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Рассмотрим пример:
Семейная пара владеет квартирой по договору общей долевой собственности. Каждый из супругов владеет ½ квартиры. Пара решила продать жилье по общему договору купли-продажи за 1,5 млн рублей и воспользоваться имущественным вычетом при продаже.
Расчет налога для каждого супруга: 13% х (750 тыс. (стоимость ½ квартиры) – 500 тыс. (½ имущественного вычета)) = 32,5 тыс. рублей.
Если бы супруги продали свои доли не по общему договору купли-продажи, а по отдельным договорам, каждый из них применил бы имущественный вычет до 1 млн рублей.
В результате супруги были бы освобождены от уплаты налога, так как вычет полностью перекрыл бы стоимость доли.
Основание: Письма Минфина РФ от 13 мая 2015 N 03-04-05/27395, 27 июня 2013 N 03-04-05/24491, 30 мая 2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25 июля 2013 N ЕД-4-3/13578@.
Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.
Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.
Пример:
Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.
Налог на продажу квартир в 2021 году: новые изменения с января
С 1 января 2021 года власти хотят ввести прогрессивную шкалу налогообложения: ставка налога на доходы физических лиц будет составлять 15% вместо стандартных 13% для россиян, получивших заработок свыше 5 млн рублей в год. В эту сумму будут включать и поступления от продажи недвижимости.
Как изменится налогообложение при сделках с недвижимостью?
Напомним, что предложение об изменении налоговых ставок озвучил ранее президент РФ.
На данный момент россияне, чья сделка попадает под обязательство уплаты налога, могут рассчитать сумму отчислений в бюджет по следующей формуле:
НДФЛ = ([Налогооблагаемая база] — [Имущественный вычет]) × 13%
где Налогооблагаемая база — это максимальное из цены продажи квартиры или 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года, в котором осуществлена сделка,
Имущественный вычет — стандартный вычет в размере 1 млн рублей или сумма документально подтвержденных расходов на приобретение объекта.
Отметим, что если продажа и госрегистрация перехода права собственности состоялись до 1 января 2021 года — НДФЛ рассчитывается по старой ставке в 13%.
В случае, если реализация недвижимости происходит после 1 января 2021 года (применим допущение, что выручка с продажи квартиры — единственный доход человека за год):
— доход с продажи квартиры = НДФД по ставке 13%
— доход с продажи квартиры > 5 млн руб.: НДФЛ по ставке 13% от 5 млн руб. плюс по ставке 15% с суммы превышения.
Право на имущественный вычет также сохраняется. Если при его применении сумма дохода сокращается и не превышает 5 млн рублей, то ставка налога остается стандартной.
Допустим, квартира куплена за 6 млн руб., а продается за 8 млн руб. При условии, что 70% от кадастровой стоимости меньше цены продажи, налогооблагаемая база будет равна 8 млн руб. Продавец применил стандартный имущественный вычет в 1 млн руб. Таким образом, разница между налогооблагаемой базой и принимаемым вычетом составит 7 млн руб.
Расчет НДФЛ = (5 млн × 13%) + (2 млн × 15%) = 950 тыс. руб.
Если итоговая налогооблагаемая база меньше или равна 5 млн руб., то считаем НДФЛ по общей ставке 13%.
С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.
Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:
1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.
Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.
На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.
Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):
- От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
- От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
- Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.
Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.
Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.
Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.
Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:
- Сумма полученных от продажи доходов;
- 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.
Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.
Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.
Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.
Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.
Размер Госпошлины для продавца установлен в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанного в договоре купли-продажи.
С недавнего времени закон предусматривает этот дополнительный обязательный сбор для граждан Украины, продающих жилую недвижимость, что закреплено в «Переходных положениях Налогового Кодекса Украины». Военный сбор составляет 1,5% от стоимости продаваемой собственности.
Без предъявления документов, подтверждающих оплату этих сборов, нотариус не сможет удостоверить договор купли-продажи.
Ранее если налогоплательщик совершил в течение отчетного года более одной сделки, то его доход от последующих облагался НДФЛ в размере 5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре.
Теперь за третью и последующие сделки придется заплатить налог 18% + 1,5% военного сбора.
Налог на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества не оплачивается в следующих случаях:
- Предусмотрена продажа объекта, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины
- Сделка купли-продажи является единственной в отчетном году
- Недвижимость находится в собственности продавца более трех лет. Если объект недвижимости перешел по наследству, выполнение этого условия не требуется.
Правила распространяются на все виды жилой недвижимости (квартиры или их части, комнаты, жилые дома, садовые и дачные дома, земельные участки).
В случае, если одной из сторон сделки по продаже недвижимости является частный предприниматель или предприятие, то подоходный налог должен быть оплачен юридическим лицом.
Сумма, которую необходимо уплатить государству в качестве налогов, рассчитывается так:
(Налогооблагаемая база — Величина имущественного вычета) х 13%.
За уменьшаемое принимают наибольшую сумму:
- цену, указанную сторонами в договоре купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости объекта. Данный параметр периодически изменяется. В расчетах принимают величину, которая определена по состоянию на 1 января года заключения сделки.
Если заключается сделка на 14 млн рублей при кадастровой оценке в 9 млн рублей, для расчетов возьмут первую сумму. Если в соглашении между продавцом и покупателем прописана цена 10 млн рублей, а в Росреестре оценили объект в 11 млн рублей, то будут считать так: 70% от 11 млн рублей — это 7,7 млн рублей, но стороны оценили жилье выше этого значения, значит, в качестве налогооблагаемой базы следует брать 10 млн рублей. Если же обнаружится, что 70% от результата, полученного специалистами, больше цифры, зафиксированной в договоре купли-продажи, то при расчетах используют данные госструктур.
Если купля-продажа будет зарегистрирована до 1 января 2021 г., то при отсутствии оснований для применения преференций необходимо заплатить 13% от вырученной суммы. Если допускается применение одной из имущественных льгот (кроме вычета в 1 млн рублей), ничего отдавать в бюджет не придется. Перерасчетов задним числом не будет.
Как придется считать НДФЛ, если изменения примут? При реализации жилья стоимостью менее 5 млн рублей (при отсутствии иных источников дохода в налоговом периоде и при использования налоговых льгот по любому из оснований), деньги налогоплательщика останутся у него. При отсутствии права на какие-либо преференции придется заплатить 13% от цены, прописанной в соглашении, или 70% от кадастровой стоимости.
- налогооблагаемая база за минусом 1 млн налогового вычета уменьшится до 11 млн — 1 млн = 10 млн;
- в 2020 г. сумма налога к оплате будет 10 млн х 13% = 1,3 млн рублей;
- в 2021 г. из 10 млн налогооблагаемой базы на 5 млн начисляется 13%, то есть 5 млн х 13% = 650 тыс. рублей — это первая часть суммы к уплате в бюджет;
- в 2021 г. по сверхдоходам в размере оставшихся 5 млн рублей счет идет по ставке 15%, значит, нужно доплатить еще 5 млн х 15% = 750 тыс. рублей;
- итого в 2021 г. налог составит 650 тыс. + 750 тыс. = 1,4 млн рублей;
- разница в расходах продавца при применении систем налогообложения в версиях 2020 г. и 2021 г. по этой сделке достигает 1,4 — 1,3 = 100 тыс. рублей.