Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная на квартиру плюсы и минусы между родственниками 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обычная дарственная не нуждается в дополнительном удостоверении у нотариуса. Но без нотариальной конторы не обойтись в следующих случаях:
- если дарят имущество несовершеннолетнего или подопечного;
- если дарят долю в квартире.
Проигнорировать нотариальное удостоверение не получится – Росреестр просто не зарегистрирует права нового владельца. Сделку ведет сам нотариус. Он составляет договор, разъясняет сторонам их права, а также отправляет документы на электронную регистрацию. Сделку зарегистрируют уже через 3 рабочих дня.
Пошаговая инструкция по дарению квартиры в 2021 году: образец договора
Подарить супругу можно только ту квартиру, которая находится в личной собственности второго супруга. Если квартира была приобретена в браке (в том числе на маткапитал), то она считается общей совместной собственностью. Чтобы оформить ее на одного, нужно составлять раздел общего имущества супругов или заключать брачный договор. Дарение тут не подойдет.
- Дарственная и договор дарения – это названия одного документа. Договор дарения – это юридический термин, а дарственная – разговорный.
- Дарение квартиры состоит из составления проекта договора и регистрации перехода прав в Росреестре.
- Договор дарения на квартиру составляется в письменной форме. Даритель не может предусмотреть в нем оплату за квартиру или какие-то услуги взамен.
- Одаряемый должен дать согласие на получение квартиры в дар. А также может отказаться в любое время до обращения в Росреестр.
- При дарении родителям, детям, бабушкам, дедушкам, внукам, братьям и сестрам, даритель и одаряемый не платят НДФЛ.
- Права одаряемого возникают с момента внесения изменения в ЕГРН. В отличии от завещания, одаряемый становится собственником квартиры еще при жизни дарителя.
- Получение квартиры в собственность бесплатно для одариваемого.
- Квартира, подаренная одному из супругов, не делится при разводе. Подаренное имущество относится к личной собственности, поэтому второй супруг не может претендовать на долю в нем.
- Если у собственника есть нетрудоспособный ребенок, супруг, родитель или иждивенец, то они имеют право на долю в наследстве, даже если владелец имущества составил завещание. Договор дарения позволяет передать ее конкретному лицу в обход обязательных наследников.
- Стороны могут предусмотреть в договоре условие о возвращении прав на квартиру дарителю, если одаряемый умрет раньше.
Договор дарения обладает рядом качеств, которых нет у других договоров. Рассмотрим особенности документа и как его оформить.
Как любая сделка, дарственная имеет свои положительные и отрицательные стороны.
К плюсам можно отнести:
- Простота оформления договора. При составлении договора дарения можно воспользоваться предложенным бланком и не тратить время и деньги для обращения к юристу. Договор вполне можно оформить самостоятельно. Главное – составлять его внимательно. Малейшая опечатка приведет к возврату документов.
- Обращение к нотариусу по желанию сторон. Стороны обязаны посетить нотариальную контору при составлении договора дарения только, если в качестве подарка выступает доля в квартире. Если квартира передается полностью, то обращаться к нотариусу не обязательно. Но нотариальное удостоверение снизит вероятность оспаривания, поэтому лучше им не пренебрегать.
- Освобождение от налогов в случае продажи. При продаже квартиры в течение 5 лет с момента покупки продавец заплатит 13% от стоимости квартиры в качестве НДФЛ. А при продаже подаренной квартиры – только в течение трех лет.
Минусы договора дарения на квартиру:
- Договор легко оспорить в суде. Если стороны не заверили документ у нотариуса, то родственники дарителя могут обратиться в суд в течение 1 года с момента, когда узнали о совершении сделки.
- Даритель теряет право на квартиру с момента регистрации сделки. Договор не может содержать встречные требования, поэтому нельзя предусмотреть возможность для дарителя и дальше жить в квартире. Для граждан, у которых нет в собственности другого жилья, использовать дарение опасно. Одаряемый может выселить бывшего владельца и снять с регистрационного учета без его согласия в любое время.
Дарственная на квартиру: плюсы и минусы
Часто родственники вместо купли-продажи квартиры оформляют договор дарения. Как правило, это делается для того, чтобы квартира стала личной собственностью одаряемого, а его супруга не могла претендовать на долю.
ПримерЛера и Влад поженились. Родители Лены решили подарить им на свадьбу квартиру. Чтобы квартира не делилась в случае развода, они оформили договор дарения. Когда супруги развелись, Лена осталась единственной собственницей квартиры.
Не нужно использовать договор дарения, если сделка оформляется фиктивно и одаряемый передаст деньги за квартиру без договора, по следующим причинам:
- Одаряемый не сможет претендовать на налоговый вычет. При оформлении купли-продажи он сможет получить 13% от стоимости квартиры. Дарение – это безвозмездная сделка, поэтому вычет не предоставляется.
- Супруга одаряемого может обратиться в суд и признать дарение недействительным, если докажет, что за квартиру были переданы деньги. В результате суд признает квартиру совместной собственностью и поделит пополам.
Поэтому рекомендуется оформлять договор дарения только в том случае, если родственник действительно передает квартиру безвозмездно.
В целом сделки наследования и завещания похожи. Собственник самостоятельно выбирает получателя квартиры, а получатель может согласиться или отказаться от оформления имущества на себя. В обоих случаях не нужно платить НДФЛ. Однако сделки имеют ряд отличий:
| Отличия | Договор дарения | Завещание |
| Оформление | Можно оформить самостоятельно. Обращение к нотариусу требуется только, если в качестве объекта дарения выступает доля в квартире. | Нужно оформлять у нотариуса или лиц, которые его заменяют (главврач, капитан корабля, начальник тюрьмы, командир военной части) |
| Стоимость | Если оформить без услуг нотариуса и юриста, то нужно оплатить только государственную регистрацию перехода права собственности (2 000 р.) | Нужно оплатить услуги нотариуса за оформление завещания. В 2021 года стоимость завещания составляет не меньше 1 000 р. После смерти наследодателя нужно оплатить госпошлину в размере 0,3% от стоимости квартиры и пошлину за государственную регистрацию – 2 000 р. |
| Переход права | При жизни дарителя | В течение 6 месяцев после смерти наследодателя |
Договор дарения на долю в квартиру оформляется также, как и дарственная на квартиру в целом. Только договор необходимо удостоверить у нотариуса.
Даритель не должен спрашивать разрешение на дарение доли у совладельцев. Исключение составляет ситуация, когда доля приобретена в период брака. В этом случае нужно нотариально заверенное согласие супруги дарителя.
Составить договор дарения даритель может самостоятельно, без участия одаряемого. Достаточно иметь копию его паспорта.
Но удостоверить документ у нотариуса или зарегистрировать переход права в Росреестре без одаряемого нельзя. Гражданский кодекс предусматривает необходимость получения согласия одаряемого на дарение. То есть он должен присутствовать сам или направить представителя с нотариальной доверенностью.
Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру
Гражданским кодексом РФ составление дарственной обозначено, как совершение сделки, когда передается собственность от дарителя одаряемому. Процедура обязательно должна происходит безвозмездно — это важное условие.
Оформление дарственной на квартиру между родственниками является юридическим действием, к которому, наравне с иными договорами, предъявляются существенные требования. Составляется договор дарения либо самостоятельно, либо в нотариальной конторе.
Если заключается договор дарения доли в квартире, то помимо данных об объекте, обязательно должно присутствовать информация об остальных владельцах долей в нем. Их право в квартире останется.
Самым непростым моментом является выделение доли в натуре, если она не выделена ранее. Если в документе о праве собственности указана совместная собственность на несколько человек, то при дарении потребуется конкретное выделение доли. Здесь потребуется взаимная договоренность всех участников владения квартирой. Обычно она распределяется равными долями.
Для регистрации права при переходе по договору дарения требуются следующие документы:
- договор дарения в количестве экземпляров каждому участнику сделки + дополнительный экземпляр остается в Росреестре;
- заявления от дарителя и одаряемого по установленной форме;
- квитанция, доказывающая уплату государственной пошлины;
- паспорта всех участников сделки;
- выписка из ЕГРН, согласно которому даритель докажет свое право на передаваемую квартиру;
- выписка из лицевого счета — выдается управляющей компанией;
- согласие супруга, заверенное нотариально, если жилье является приобретенным в браке.
Важным моментом является доказательство того, что сделка совершается между близкими родственниками. Чтобы это доказать, необходимо приложить документы о родстве.
Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?
В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.
Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.
Нюансы дарения квартиры близкому родственнику в 2021 году
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2020 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.
По закону владелец имущества вправе выбирать кого угодно получателем. Однако, существуют люди определенных специальностей, кого облагодетельствовать нельзя:
· медработники;
· воспитатели;
· социальные работники;
· сиделки домов престарелых;
· госслужащие
Причем, работающие там, где находится даритель. Иначе это считается злоупотреблением положения. Когда престарелый гражданин решает отблагодарить щедрым подарком сиделку, заботившуюся о нем, или умирающий пациент отдаст жилплощадь врачу. Такое запрещено.
Зато, можно передать недвижимость ребенку, это разрешается.
Нельзя осуществить сделку:
· между двумя коммерческими организациями;
· пациента – врачу или помогающему медработнику;
· госслужащему, если процедура связана с его непосредственными обязанностями;
· ученика – его учителю.
Характерные признаки, присущие данному процессу:
1. Безвозмездность – в сделке не должны присутствовать деньги. Обязать получателя расплатиться деньгами за дар невозможно.
2. Есть 2 стороны – их присутствие при составлении договора обязательно.
3. Отсутствие в тексте соглашения условий, выполнение которых будет обязательно при получении одаряемым подарка. Сделка остается ясной, и получатель не имеет обязательств перед другой стороной.
4. Благодаря процедуре можно отдать не только недвижимость, транспорт или иную вещь. Также права – получение имущества в будущем, денег или другой выгоды.
Если наступает случай:
· Участники – родственники, а сама процедура лишь формальность;
· Даритель имеет несколько объектов недвижимость и сделка не лишает его крова;
· В квартире находятся посторонние, выселить которых иными способами сложно;
· Собственник уверен, его права и возможность распоряжаться объектом недвижимости сохраняется.
Стоит помнить о конечности процедуры. После оформления договора отменить его действие будет сложно.
Готовую дарственную следует зарегистрировать. Скорее, не сам документ, а права нового владельца. Соглашение он использует как основание получения собственности. Инстанция, фиксирующая все сделки, где фигурирует недвижимость – Росреестр.
Туда участники предоставляют:
· квитанция выплаченной госпошлины;
· заявление дарителя;
· заявление получателя;
· паспорта граждан;
· договор дарения (если составляли сами – подлинники 3 шт., если с нотариусом – 3 подлинника и 1 копия);
· кадастровый паспорт объекта сделки (выдает БТИ);
· согласие супруга – если недвижимость была совместной собственностью;
· согласие других владельцев – если даритель дольщик;
· правоустанавливающий документ – подтверждает владения дарителем передаваемой им недвижимостью;
· справка БТИ – отражает стоимость предмета;
· справка, показывающая список всех зарегистрированных там лиц;
· согласие опекуна, если получатель – недееспособен или происходит дарение несовершеннолетнему, + согласие органов опеки;
· доверенность – вместо участника присутствует его представитель.
Сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные бумаги.
Немаловажный вопрос. Величина расходов определяется индивидуально, с учетом различных факторов:
1. Даритель-одариваемый они близкие родственники, тогда соглашение осуществляется без уплаты налога. Учитываются члены семьи и близкая родня (дети/внуки/родители/бабушки).
2. Дальние родственники или чужие люди – полагается налог 13% НДФЛ. Уплачивает получатель. Вычисляется сумма так: стоимость подарка – 13%. Учитывается рыночная цена или согласно данным кадастрового паспорта. Нерезиденты платят 30%.
Налог – основной пункт. Другие расходы:
- госпошлина – 2000 рублей физическим лицам, 22000 рублей – юридическим;
- услуги нотариуса, если он сопровождает процедуру;
- услуги оценщика – приглашается по желанию граждан.
Наиболее выгодной дарение получается, когда участвуют родственники.
Даритель вправе оспорить завершенную сделку, если:
1. Пережил одаряемого. Тогда подарок не станет частью наследства, а вернется отправителю. Исключение – преемственность описана в договоре.
2. Получатель ненадлежащим образом содержал жилплощадь – устроил там притон, сломал мебель, сжег, не соблюдает принятые санитарные нормы.
3. Новый собственник угрожает жизни, здоровью или свободе дарителя. Шантажирует его.
4. Не выполняет указанные в соглашении условия, хоть был изначально ознакомлен с ними.
Ничтожным. Тогда соглашение аннулируется. Ходатайствовать может даритель или третьи лица, чьи интересы затрагивает процедура:
1) В договоре нельзя прописывать дополнительные условия. Например, необходимость дожидаться смерти человека. Подобное условие незаконно, оно превращает дарение в процедуру завещания.
Дарение имущества является юридической сделкой. Как и любая другая сделка, дарение требует документального оформления. Между дарителем и одариваемым заключаются договор дарения (другими словами – дарственная). Дарственная является двухсторонним соглашением, так как для его заключения необходима воля обеих сторон. Невозможно подарить имущество, если одаряемый не хочет принимать его в дар.
Договор дарения на квартиру в 2021 году
Подарить имущество можно любому физическому или юридическому лицу. На практике данная сделка чаще всего совершается между членами семьи и близкими родственниками. Но, даже заключая сделку с родственником, нужно строго придерживаться требований закона, чтобы у других претендентов на имущество не возникало сомнений и оснований для ее спаривания.
Дарственная на квартиру, подаренную близким родственником, не должна содержать условий о пожизненном ухаживании за дарителем, финансовых обязательств одариваемого, получения имущества после смерти дарителя. В противном случае договор будет признан недействительным.
В зависимости от степени родства дарителя и одариваемого предстоят разные затраты при оформлении имущества. Основная статья расходов – это налоги, которые необходимо уплатить в бюджет.
Налогообложение подаренного имущества происходит по нескольким схемам:
- Налоги для резидентов РФ;
- Налоги для нерезидентов и иностранцев.
Налог при дарении распространяется на всех лиц, за исключением определенной группы близких родственников дарителя.
Дарственная между близкими родственниками не облагается налогами (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), если подарок дарится:
- Жене (мужу);
- Родителям (в том числе усыновителям);
- Ребенку (в том числе усыновленному);
- Внуку;
- Бабушке (дедушке);
- Родной сестре (родному брату).
Эти граждане освобождаются от обязательных платежей. Однако, обязанность задекларировать полученный доход с них не снимается.
Дарение недвижимости между родственниками облагается налогом, если одариваемыми являются:
- Тетя (дядя);
- Племянник (племянница);
- Зять (невестка);
- Двоюродная сестра (двоюродный брат);
- Двоюродные внуки (двоюродные бабушки, дедушки).
Вышеуказанные лица платят налоговые платежи на общих основаниях, несмотря на имеющиеся родственные связи.Пенсионеры при дарении не имеют льгот. Только, если он входит в число близких членов семьи, то льгота применяется. Для подтверждения родственной связи между сторонами необходимо иметь соответствующий документ, по которому можно установить цепочку родства.
При дарении имущества, кроме налогов, оплачиваются другие дополнительные услуги: плата за удостоверение договора (если соглашение заключается у нотариуса), государственная пошлина.
Пошлина за государственную регистрацию права собственности на недвижимость оплачивается в размере 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.
Взвешиваем все «за» и «против»: плюсы и минусы дарственной на квартиру и дом
- Как уже было сказано выше, переоформление имущества на ближайших родственников по закону РФ не требует уплаты государственной пошлины;
- Помимо этого грамотно оформленный договор дарения невозможно расторгнуть в судебном порядке;
- В настоящее время договор дарения оформляется вместо завещания. Процесс его составления достаточно сложный и может занять большое количество времени. Для того чтобы избежать этих трудностей оформляется договор дарения. Это также является существенным плюсом для человека.
Таким образом, все вышеназванные плюсы доказывают, что процесс оформления договора дарения на квартиру является оптимальной процедурой с недвижимостью. Помимо этого процедура проходит очень быстро, по сравнению с иными процессами с недвижимостью.
Однако наряду с рядом плюсов имеет дарственная и минусы. Одним из существенных минусов считается то, что процесс составления договора дарения между лицами, не имеющими родства, облагается государственной пошлиной в размере 13 %.
Юрист выполнит очень важные обязанности:
- Обеспечение информацией клиента по вопросу составления, процедуры подготовки и порядке подачи бумаг;
- Проверка всех свидетельств на имеющуюся квартиру;
- Сбор и предоставление в компетентные организации перечня запрашиваемых бумаг;
- Оформление бланка договора дарения и акта передачи;
- Присутствие специалиста во время совершения сделки;
- Проверка правильного подписания договоров. Помимо этого личное присутствие специалиста у нотариуса;
- Регистрация ранее возникшего права на объект недвижимости. Это делается при условии, что ранее данные свидетельства не запрашивались в Росеестре;
- Получение оформленного договора дарения.
Чтобы юрист предоставил все эти обязанности необходимо заключить договор на обслуживание.
Следует отметить, что с лета 2016 года были приняты новые поправки. К примеру, теперь предоставление свидетельства о государственной регистрации права на недвижимость не требуется. Данное преимущество теперь выдается благодаря Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому при заключении сделки следует заказать это заключение в Росреестре. Срок ее изготовления составляет одна неделя. Для многих это является существенным минусом в процессе оформления дарения.
Человеку следует в произвольной форме оформить дарственную на передачу квартиры. Следует помнить, что лучшим решением станет оформление данного договора у опытного юриста.
Это поможет избежать множества проблем, и существенно сэкономит время. Если вы решили оформить его самостоятельно, то следует знать, что он должен содержать следующую информацию:
- ФИО дарящего, ФИО одаряемого;
- предмет договора; название недвижимости и основные характеристики;
- документы на право пользования недвижимостью дарителем;
- подписи обеих сторон.
Большинство людей указывают в документе стоимость имущества, но это не обязательно и остается по желанию обеих сторон. Следует помнить, что в бланке договора указывается только реальная сумма.
По договору дарения одна сторона (даритель) передает в пользу другой стороне (одаряемому) во владение и распоряжение, принадлежащее ему на праве собственности имущество. Согласно ст.
574 ГК РФ, оформить дарственную на квартиру можно только в письменном виде. Соответственно, для возможности приобретения имущества одаряемая сторона сначала должна дать согласие на принятие дара путем подписания договора.
Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение является безвозмездной сделкой, поэтому даритель не вправе требовать материальное вознаграждение за ее совершение.
Единственное условие, которое может быть установлено в таком договоре — это срок его исполнения. Если дарится квартира, то в собственность одаряемого она может перейти после подписания договора и регистрации перехода прав в ЕГРН, а также только спустя установленный в договоре период (обещание дарения в будущем).
Плюсы и минусы дарения квартиры
Оформить дарственную на квартиру можно самостоятельно или через нотариуса. Закон не обязывает заверять сделку нотариально, если передаваемое имущество целиком определено за дарителем.
Исключением являются случаи, когда имущество находится в совместной собственности. Для возможности им распорядится необходимо предварительно получить нотариальное согласие совладельца.
К примеру, при дарении квартиры, которая является совместно нажитым имуществом супругов.
Если договор заверяется нотариально, то начиная с 1 февраля 2019 года, закон обязывает нотариуса самостоятельно направлять документы для госрегистрации. Для этого сторонам необходимо собрать все документы, оплатить госпошлину и составить заявление о переходе права собственности.
Затем нотариус направляет договор и приложения к нему в электронном виде в течение рабочего дня, или не позднее двух рабочих дней, если документы направляются на бумажном носителе.
Даритель вправе оспорить завершенную сделку, если:
1. Пережил одаряемого. Тогда подарок не станет частью наследства, а вернется отправителю. Исключение – преемственность описана в договоре.
2. Получатель ненадлежащим образом содержал жилплощадь – устроил там притон, сломал мебель, сжег, не соблюдает принятые санитарные нормы.
3. Новый собственник угрожает жизни, здоровью или свободе дарителя. Шантажирует его.
4. Не выполняет указанные в соглашении условия, хоть был изначально ознакомлен с ними.
Отозвать документ можно через суд, тогда сделка будет прервана. Если бывший собственник умер, вместо него вправе выступать его преемники – родственники.
Дарителю для сделки достаточно иметь право собственности на подарок, быть полностью дееспособным.
Одаряемым может стать любой человек по выбору владельца подарка:
- близкий или дальний родственник;
- друг/подруга;
- иные физические лица;
- юридическое лицо.
Важно! Имущество детей до 14 лет дарить нельзя. Если ребенок достиг указанного возраста, для дарения понадобится согласие родителей и органов опеки (кроме мелких подарков). Малолетние до 14 лет принимать подарки могут, но с разрешения законных представителей.
Теперь рассмотрим кратко перечень и особенности дарения разных подарков:
- Частный дом. Дарится только вместе с земельным участком, на котором он построен.
- Квартира или доля в квартире. В последнем случае для сделки брать согласие других собственников не нужно, но ДД обязательно удостоверяется нотариусом.
- Транспортное средство: легковой, грузовой автомобиль, автобус, мотоцикл, и т.д.
- Доля в уставном капитале ООО. Если это предусмотрено уставом, придется брать согласие на сделку от остальных собственников компании.
- Ювелирные украшения.
- Бытовая техника, электроника, инструменты, электроприборы.
- Деньги (наличные, на банковском счете).
Таким образом, подарить можно любую вещь, но это не все. По закону допускается дарение права требования долга от третьего лица, или наоборот – дарение взятия на себя обязанностей по погашению долгов дарителем путем их перевода с одаряемого. В первом случае нужно уведомить о перемене кредитора должника, во втором – согласовать сделку с кредитором одаряемого.
Гражданин, соответствующий критериям:
- Совершеннолетний. Детям нельзя передавать кому-то ценности. По закону они считаются ограниченно дееспособными. Можно продать жилье несовершеннолетнего, если опека согласится. Но подарить – нет. Кроме исключений, когда 16-ти летних подростков признают самостоятельными.
- Собственник. Сложно будет передать другим то, чем сам не владеешь. Если объект сделки принадлежит супругам, то потребуется письменное одобрение второй стороны, заверенное нотариусом. Если долевое владение – согласие остальных хозяев, также оформленное письменно.
- Дееспособный. Люди, страдающие различными зависимостями, имеющие заболевания или психические отклонения считаются ограниченно дееспособными. Поэтому им нельзя выступать дарителями.
Сделку нельзя провести тайком, сделав получателю сюрприз. Без его явного согласия процедура будет автоматически аннулирована.
Основное преимущество составления дарственной – освобождение от налогообложения. Это актуально, если сделка совершается между близкими родственниками. Одаряемым не придется платить НДФЛ в размере 13% при получении в дар недвижимости, транспортных средств, акций, долей, паев.
Остальным лицам, не приходящимся дарителям родственниками, налоги платить нужно.
Рассмотрим остальные плюсы и минусы договора дарения подробно:
| Преимущества | Недостатки |
| В отличие от продажи доли, подарить ее намного проще: остальным владельцам недвижимости преимущественное право не предоставляется, уведомлять их о сделке необязательно | Если одаряемый получает недвижимость, акции или паи, не приходясь близким родственником, придется платить налоги – 13% от стоимости подарка |
| Если имущество дарится дочери или сыну, состоящим в официальном браке, в случае развода оно останется только с ними. Второй супруг не сможет на него претендовать, в разделе оно не участвует (ст. 36 СК РФ) | Даритель не получает за сделку деньги или ответную услугу |
| Простота оформления | После подписания ДД даритель утрачивает право собственности на подарок. Если дарится недвижимость, утрата производится с момента регистрации в Росреестре |
| Нотариально удостоверенный ДД сложно оспорить третьим лицам | При отсутствии подписи нотариуса ДД проще оспорить |
| Безвозмездность сделки: даритель получает имущество абсолютно бесплатно | Существенные ошибки в договоре, искажающие информацию, могут стать основанием для оспаривания |
| Отсутствие ограничений | Право на оспаривание сделки предоставляется кредиторам дарителя, признанного банкротом менее чем за полгода до оформления ДД, если подарок куплен на средства от предпринимательской деятельности |
| Для дарителя ст. 578 ГК РФ предусмотрена возможность отмены сделки по одному из оснований: совершение одаряемым преступления против его жизни и здоровья, небрежное обращение с подарком, если это влечет вероятность безвозвратной утраты | Понадобится сбор документов |
| Наследники могут оспорить дарственную, если смерть дарителя наступила по вине одаряемого | По сделкам, требующим регистрации перехода права собственности, взимается госпошлина |
| Быстрота: в отличие от завещания, по которому имущество передается после смерти наследодателя, одаряемый получает подарок сразу | Подарить недвижимость, купленную в браке, без нотариального согласия супруга нельзя: в противном случае он сможет признать ДД недействительным в течение 1 года с момента, когда стало известно об оформлении документа |
Плюсы и минусы дарственной на квартиру, дом, автомобиль
Завещание обязательно удостоверяется нотариусом, и собственнику подарка в любом случае придется нести расходы. Кроме того, вне зависимости от волеизъявления есть граждане, которым выделяется обязательная доля в имуществе.
Но есть и плюсы:
- до смерти завещатель вправе пользоваться завещанным имуществом;
- наследники не платят НДФЛ;
- можно в любой момент изменить или отменить завещание;
- завещателю необязательно рассказывать о наличии документа наследникам.
Преимущества есть и у договора дарения. Он выгоднее одаряемым, которые получают имущество практически сразу, а не после смерти владельца. Близкие при получении дара налоги не платят.
Таким образом, ДД выгоднее одаряемому, а завещание – дарителю, который безвозмездно передает имущество, но после своей смерти.
Дарственная имеет много общего с завещанием, однако отличий здесь будет больше. Рассмотрим их подробнее:
- Завещание не имеет силы при жизни завещателя, становясь правомочным только после его смерти. Договор дарения, напротив, начинает действовать с момента подписания.
- Наследодатель имеет право изменять текст завещания в течение жизни. Он также вправе отменить документ. Дарственная может быть изменена лишь до подписания.
- Завещание – односторонний договор, который не требует согласия получателя. Наследодатель может отписать свое имущество кому угодно. После смерти завещателя, наследник может как приять его активы, так и отказаться от них. Договор дарения является двухсторонним.
Процедура оформления письменного ДД вне зависимости от подарка выглядит практически одинаково, за исключением случаев, когда договор нужно удостоверять у нотариуса.
Рассмотрим все пошагово:
- Обсуждение сделки с одаряемым. Это важно, т.к. он вправе отказаться.
- Сбор документов. Обе стороны подготавливают их самостоятельно.
- Составление дарственной. Этим можно заняться самому, заказать услугу у нотариуса или обратиться к юристу. В последнем случае выйдет дешевле по сравнению с нотариальной конторой.
- Подписание договора. Обязательно присутствие обеих сторон. Если даритель или одаряемый не могут присутствовать, подпись ставит законный представитель на основании нотариальной доверенности. Удостоверение дарственной понадобится при отчуждении доли в праве собственности, дарении от лица несовершеннолетнего, присутствии поверенных в сделке.
Дальнейшие действия зависят от того, что именно подарено.
Квартира может быть передана одаряемому после подписания обеими сторонами договора и фактической передачи ее в собственность. Однако для полноценного возникновения права собственности и возможности распоряжаться имуществом закон обязывает провести регистрацию сделки в Росреестре.
Также можно составить договор обещания дарения, предусматривающий передачу дара на конкретную дату или по прошествии определенного временного события, например, после свадьбы.
При отчуждении дарителем совместно нажитого имущества супругов необходимо получить нотариальное согласие второго собственника на распоряжение квартирой. Однако с 1 января 2017 года регистрирующий орган не вправе требовать такого согласия в обязательном порядке. В таком случае в выписке из ЕГРН отображается информация, что согласие супруга не было предоставлено. В дальнейшем закон позволяет признать такую сделку недействительной, если действиями дарителя были нарушены права второго супруга.
Типовой договор дарения должен быть составлен с обязательным указанием в нем существенных условий, а именно сведений о сторонах и объекте недвижимости (со всеми его характеристиками). Также могут быть указаны дополнительные условия, такие как начало вступления договора в силу и возможность правопреемства, в случае смерти одного из участников.
В договоре необходимо указать обо всех обременениях, относительно передаваемого имущества. Поскольку не все из них отображаются в выписке из ЕГРН, либо такая информация еще туда не внесена. Например, решением суда был наложен арест на имущество, однако исполнительное производство еще не началось. Если обременения не указаны, то впоследствии такая сделка может быть оспорена в судебном порядке.
Самостоятельное оформление дарственной на квартиру
Отсутствие нотариального сопровождения увеличивает риск ошибочных решений. Некорректная формулировка в тексте дарственной способна стать причиной для аннулирования в суде.
После передачи дара минимальны меры воздействия на одаряемого, если он соблюдает элементарные правила эксплуатации недвижимого имущества.
Плюсы дарственного соглашения на квартиру или долю в ней состоят в следующем:
- Дарение квартиры обходится дешевле, чем написание и удостоверение завещания. Для пожилых людей этот факт имеет актуальность. Часто родители еще при жизни дарят квартиры детям и внукам, чтобы после смерти у тех не было проблем с принятием наследства. Но есть и риски: недобросовестные родственники могут потребовать, чтобы даритель сразу же выехал из своей бывшей квартиры, поскольку формально она ему больше не принадлежит.
- Обычно дарственный договор заключается в простом письменном виде, и не нуждается в обязательной регистрации у нотариуса (при продаже квартиры целиком). Такое условие существенно снижает стоимость оформления квартиры, т. к. услуги нотариуса оцениваются в несколько тысяч, а то и десятков тысяч, рублей.
- Фактическое заключение договора совершается в момент подписания, а не в дату государственной регистрации. Это уточнение играет важную роль в ситуации, когда документ уже подписан обеими сторонами, но по каким-то причинам не был вовремя передан в органы Росреестра. Даже если даритель скончался после подписания, право собственности законным образом перерегистрируется согласно его воле.
Оформление дарственной на небольшую долю в квартире иногда используется с целью обойти право преимущественного выкупа. Хотя этот способ и не является вполне законным, но его все равно применяют в подобных ситуациях.
У договора дарения есть, помимо плюсов, и определенные минусы. Основные перечислены ниже:
- Смену владельца квартиры после дарения реально оспорить в суде. Судьи всесторонне рассматривают причины, по которым недвижимость была подарена. И если возникнет сомнение добровольности сделки, или что даритель был в состоянии адекватно оценивать происходящее, в такой ситуации сделку по регистрации права собственности нового владельца могут аннулировать решением суда.
- При составлении дарственного договора на квартиру нельзя прописывать дополнительные условия. Сам принцип дарения подразумевает под собой безвозмездность сделки. Если хозяин квартиры хочет получить уход, помощь в быту и право перманентного проживания в обмен на жилье, ему больше подойдет соглашение о пожизненной ренте, а не дарение.
- После оформления и регистрации договора дарения тот, кто получил недвижимость, должен заплатить налог (за исключением сделки между родственниками). Часто недобросовестные продавцы умалчивают об этом, предлагая оформить фиктивную дарственную вместо ДКП якобы только для того, чтобы бывший хозяин не платил налоги. Но в таком случае налог обязательно будет взыскан с выгодоприобретателя, т. е. с покупателя (несмотря на то, что по договору он таковым и не является).
Классическая схема дарения квартиры обычно подразумевает под собой переоформление собственности по личным мотивам между близкими родственниками. Такие сделки не вызывают вопросов, требуют минимум документов и не нуждаются в нотариальном удостоверении.
У дарения есть определенные нюансы, отличающие его от других видов сделок:
- если недвижимость была подарена одному из супругов, то в случае развода такая квартира не входит в совместно нажитую собственность;
- дарителями не могут быть несовершеннолетние дети или недееспособные лица лично или по доверенности;
- В случае оформления дарственной на квартиру, новоиспеченный хозяин должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и заплатить определенную сумму (если только сделки не проводилась между родственниками).
Раздел имущества при разводе – сложная и длительная процедура, особенно если стороны не согласны решить этот вопрос в мирном порядке. Оформление квартиры в собственность на третье лицо и последующее дарение одному супругу позволяет не учитывать эту недвижимость в общей массе.
Сделки с участием несовершеннолетних детей – одни из самых сложных в части соблюдения законов и норм. За тем, что права малолетних собственников не нарушались, тщательно следят органы опеки, которые выдают разрешения на подобные сделки. Дарение от лица ребенка запрещено по умолчанию, следовательно, если квартира принадлежит несовершеннолетнему на праве собственности, изменить это возможно только после того, как ему исполнится 18 лет.
Сам процесс регистрации договора дарения несложен и состоит из нескольких этапов:
- составление договора по объекту недвижимости;
- удостоверение сделки нотариусом (обязательно, если есть доли, а в иных случаях – по желанию);
- сбор необходимых документов (справки, технический паспорт квартиры и т. д.);
- оплата госпошлины;
- подача документов в МФЦ или Росреестр;
- получение зарегистрированного договора и подтверждающей выписки из ЕГРН.
В случае, если дарственная оформляется по доверенности, следует внимательно изучить, что именно указано в тексте документа. Если в бумаге указано только, что гражданин может осуществить куплю-продажу недвижимости доверителя, то такая доверенность не будет основанием для регистрации соглашения о дарении в Росреестре, что повлечет за собой отказ.