Используют ли нотариуса в сделках с недвижимостью в других странах 2021

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Используют ли нотариуса в сделках с недвижимостью в других странах 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!

2. Какие сделки нужно заверять у нотариуса в 2021 г.?

3. Безопасные сделки с недвижимостью: какие возможности появятся в 2021 году

3.1. Какую ответственность несет нотариус

4. Используют ли нотариуса в сделках с недвижимостью в других странах 2020

4.1. Продажа квартиры в долевой собственности 2021 году через нотариуса

5. Нотариусы начнут заверять сделки дистанционно

6. «Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

7. Покупка квартиры через нотариуса в 2021 году

Давайте разберемся, а что такое сделка?

Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.

ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ! от 01.05.2019 г

Новая редакция ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Подписан В.В.Путиным 01.05.2019 г.
Вступит в силу через 90 дней после официального опубликования.

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!

01.10.2018 г вступили в силу поправки в часть 1 статьи 42 ФЗ 218 » О государственной регистрации недвижимости».

Если регистрируется ипотека (залог) на объект недвижимости, находящийся в единоличной или общей совместной собственности, договор залога составляется в простой письменной форме.

01.05.2019 года внесены поправки в ст.42 ФЗ-218:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

Брачный договор, в том числе, определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.

На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.

Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.

После того, как был выбран объект недвижимости, оформляется предложение о покупке (англ. offer to purchase). Это соглашение между покупателем и продавцом, в котором указаны основные параметры объекта, сроки и цена, которая может быть позже изменена. Как правило, документ оформляют в письменном виде. В Австрии такое соглашение может быть либо устным, либо письменным.

В Великобритании покупатель вносит 300 фунтов стерлингов в знак того, что он согласен заключить сделку. Если покупатель изменит свое решение, эти деньги не будут возвращены.

В Испании на этом этапе проводится проверка документов собственника. Покупатель должен получить в реестре прав собственников выписку Note Simple, подтверждающую «чистоту» объекта.

В Италии покупатель должен предоставить чек на имя продавца с суммой задатка 5–10 % от заявленной стоимости недвижимости. Если в дальнейшем покупатель передумает заключать сделку, деньги ему не возвращаются. Если же продавец расторгнет сделку, задаток вернётся покупателю.

На этом этапе нотариус или юристы составляют предварительный договор, в котором указываются первичные данные о сделке, условия и способ оплаты.

В большинстве стран во время подписания предварительного соглашения вносится задаток в размере 10 % от стоимости объекта. Как правило, сумма переводится на счет доверенного лица, а нотариус контролирует процесс перевода денег. Если продавец откажется заключать сделку, задаток будет возвращен покупателю в двойном размере; если же решение изменит покупатель, деньги останутся у продавца. В Великобритании на этом этапе задаток не требуется.

Во Франции предварительный договор (Compromis de vente) содержит дополнительные пункты (clauses suspensives), дающие покупателю время, чтобы принять окончательное решение. В течение семи дней он имеет право отказаться от сделки, не выплачивая при этом штраф. В момент подписания Compromis de Vente задаток вносить не обязательно, но нужно перевести его со счета покупателя на счет нотариуса в отведенный для этого недельный период. После этого срока сделка может быть отменена только в случае, если явно не выполняется одно из условий соглашения. То есть, покупатель теряет задаток, если отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

После заключения предварительного соглашения дается время на подготовку документов для оформления заключительного соглашения. Этот процесс обычно занимает от одного до трех месяцев. В Германии и Франции в это время нотариус проверяет юридическую чистоту сделки.

Окончательный договор о совершении сделки купли-продажи подписывается двумя сторонами в присутствии нотариуса. После этого происходит обмен контрактами и уплачиваются необходимые налоги. В Швейцарии перед подписанием заключительного соглашения нотариус проверяет законность сделки. Имя покупателя вносится в швейцарский реестр прав собственников, и после этого право собственности уже не может быть оспорено.

Иногда в силу различных обстоятельств приходится расторгнуть договор. Такая возможность предусмотрена законодательством всех стран. Если сделка аннулирована по инициативе продавца, покупателю возвращается задаток в двойном размере. Когда покупатель решит расторгнуть договор, то задаток остается у продавца, если договор купли-продажи не предусматривает иное. Условия расторжения сделки должны быть зафиксированы в договоре.

Страна	Работа юриста	Работа агентов, %	Работа нотариуса, %	Налоги и регистрац. взносы, %
Австрия	1,5–5,0 %	3,6	3–4	6
Великобритания	700–2 000 £	1,5–2,0	—	4–5
Германия	1,5–2,0 %	5–7	1,2–1,5	4,5–6,5
Испания	1 %	5	2,5	7–8
Италия	250 €	2–4	3	12–13
Франция	—	5–10	7–8	7
Швейцария	320–480 €	4–8	0,5–1,0	2–5

Названы самые безопасные страны мира
Возможно ли получить гражданство или ВНЖ в Чехии для россиян при покупке недвижимости?
Как переехать в Германию на ПМЖ
ООН опубликовала рейтинг самых счастливых стран мира
Henley & Partners назвал самые сильные паспорта мира в 2020 году

Как переехать в Португалию

ВНЖ Португалии для финансово независимых

Турция вводит налог на элитное жильё

Российский миллиардер купил особняк в Великобритании за 21,5 миллиона фунтов

Финляндия сократит срок выдачи ВНЖ

Какие сделки нужно заверять у нотариуса в 2021 г.?

Что будет, если из-за ошибки нотариуса гражданин пострадал при покупке квартиры, а суммы страховки нотариуса для компенсации убытка окажется недостаточно? Потери в таком случае будут за счет клиента?

Константин Корсик: Если вдруг индивидуальной страховки будет недостаточно для возможного ущерба по какой-то большой сделке, то всегда существуют еще три ступени возмещения такого ущерба. Это коллективное страхование региональной нотариальной палаты, далее — личное имущество нотариуса. Важно отметить, что мы аккредитуем страховые компании только высшего уровня надежности, удовлетворяющие нашим очень высоким требованиям.

И, если вдруг сложатся условия, при которых и этих средств окажется недостаточно, будет произведена выплата из Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, что гарантирует покрытие любого ущерба.

Для оформления сделки с недвижимостью можно обратиться к любому нотариусу региона, где находится жилье

Часто ли наступают страховые случаи при сделках с недвижимостью?

Константин Корсик: Они есть — в работе нотариуса тоже может произойти ошибка, «человеческий фактор». Но таких страховых случаев немного, что говорит об очень высоком уровне ответственности и дисциплины нотариусов. По сути, это единичные случаи — если брать только сделки с недвижимостью. Их количество в год по всей России можно пересчитать по пальцам, и пострадавшие в них получили полную компенсацию ущерба, будь то граждане или юридические лица. Это подтверждает, что нотариат — по сути, единственный институт в этой сфере, который полностью отвечает за результаты своей деятельности.

В случае ошибки нотариуса гражданин получит полную имущественную компенсацию причиненного ему ущерба. Именно поэтому мы говорим, что нотариально удостоверенная сделка гарантирует ее сторонам защиту их имущественных прав даже спустя годы. И очень важно, чтобы люди понимали, что если при сделке они обращаются к нотариусу только для выдачи доверенности на какое-то третье лицо, которое будет, к примеру, от имени гражданина подавать документы на регистрацию в Росреестр, то это не означает нотариальной защиты самой сделки.

Только в том случае, если сама сделка удостоверяется нотариусом, действует весь комплекс гарантий для участников сделки, а также полный набор комфортных услуг, которые при этом еще и обеспечивают физическую безопасность, например, при расчетах.

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Более чем в 80% европейских стран все сделки с недвижимостью в обязательном порядке удостоверяются нотариусом. Именно нотариус ответственен за юридическую чистоту сделки и берет весь процесс купли-продажи под свой контроль, в том числе предоставляет участникам финансовые консультации. Более того: депозитный счет нотариуса официально считается наиболее безопасным местом для временного хранения денег покупателя недвижимости. Как только участники подписывают окончательный вариант договора, деньги с нотариального счета переводятся на счет продавца.

Примечательно, что во многих странах европейских странах объекты недвижимости автоматически прикрепляются к конкретным нотариальным конторам по территориальному признаку. Так нотариус становится хранителем абсолютно всей информации о недвижимости.

Хотя у каждой страны есть свои особенности и отличия в процедуре сделок с недвижимостью, практика европейцев давно доказала плюсы нотариального заверения договоров купли-продажи недвижимости. Эта процедура — самый надежный вариант для всех участников сделки.

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

НО!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Безопасные сделки с недвижимостью: какие возможности появятся в 2021 году

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

В списке услуг, осуществляемых нотариусом по желанию заявителей, присутствует и посредничество в государственной регистрации приобретенной квартиры.

Регистрация — неотъемлемый этап купли недвижимости. В ходе процедуры за покупателем закрепляется право собственности на квартиру и открываются неограниченные возможности по распоряжению ею (продажа, дарение, передача наследникам и т. п.).

Зачем нужен нотариус? Подача на переоформление квартиры в уполномоченный орган через него осуществляется гораздо проще и быстрее, чем через многофункциональные центры или даже напрямую в Росреестр.

Кроме этого исключается вероятность отказа от регистрации по причине несоответствия предъявленной документации, так как нотариус еще при оформлении сделки осуществляет правовую экспертизу.

Участие нотариуса в заключении договора в значительной мере исключает риски, свойственные сделкам купли-продажи. Особенно в случае получения от него максимального спектра услуг:

Удостоверение договора снижает вероятность признания сделки недействительной.
Внесение денежных средств за квартиру на депозит нотариуса обеспечивает безопасность произведения расчетов между продавцом и покупателем.
Рассылка предложений о выкупе доли жилья сособственникам позволяет экономить время продавца и повышает ценность доказательств выполнения процедуры (если это потребует суд).
Подача запроса на государственную регистрацию недвижимости ускоряет процесс и гарантирует его выполнение.

К недостаткам можно отнести не столь глубокую правовую проработку ситуации заявителей. Нотариус, к примеру, не подойдет к составлению договора купли-продажи так же ответственно, как юридические специалисты более узкой направленности, а также не проконсультирует по поводу выхода из проблемных ситуаций.

Материальные затраты по оформлению нотариальной сделки, как правило, распределяются между продавцом и покупателем поровну. Но в договоре они могут прописать иной порядок несения расходов, к примеру, возложить их под ответственность одной стороны — только на продавца или покупателя.

Какую ответственность несет нотариус

Многих волнует: несет ли ответственность нотариус за нарушение законодательства или вред, причиненный имуществу граждан в ходе совершения нотариального действия? Ответ можно найти в ст. 17 «Основ законодательства о нотариате».

Мера ответственности назначается в зависимости от того, в какой конторе работает нотариус — государственной или частной:

материальный ущерб, принесенный государственным нотариусом, возмещается пострадавшему из государственной казны;
вред за неправомерное выполнение обязанностей или бездействие частного нотариуса покрывается за счет его личного имущества или возмещения по договору страхования деятельности.

Кроме этого за нарушение профессиональной этики нотариусы призываются к дисциплинарной ответственности.

С жалобами на противоправную деятельность специалиста, повлекшую нематериальный ущерб, можно обратиться в территориальную нотариальную палату. А, если в результате нарушения пострадало имущество заявителя, иск о взыскании компенсации направляется в уполномоченную судебную инстанцию.

Используют ли нотариуса в сделках с недвижимостью в других странах 2020

За получение услуг по оформлению сделки купли-продажи с заинтересованных в процессе лиц взимается нотариальный тариф (частные нотариусы) или госпошлина (государственные), а также плата за услуги правового и технического характера.

Актуальная стоимость услуг на 2019 год:

Обязательно, в соответствии с законодательством

Совершается по желанию сторон

УПТХ (услуги правового и технического характера)*

Между близкими родственниками:

Между остальными лицами:
1–10 млн. — 0,2 % от сумы, превышающей 1 млн. + 7 000;

Продажа квартиры в долевой собственности 2021 году через нотариуса

Нотариус заинтересован в успешном проведении сделки, так как он должен будет возместить ущерб, если в ходе оформления сделки были допущены ошибки. Нотариус может выполнить часть работы, которую раньше выполняли юристы и риэлтерские компании, а именно – сопровождение сделки.

В случае, если между покупателем и продавцом достигнута договоренность, происходит переход к документальному оформлению сделки. После сбора и освидетельствования пакета необходимых документов, осуществляется оформление договора. Документ предварительного характера заключается не во всех случаях, а только по желанию участников сделки для повышения степени ее надежности.

Если остальные собственники квартиры отказываются приобрести долю продавца, то продажа может быть проведена до истечения срока извещения. Для этого собственники должны предоставить нотариусу отказ от своего преимущественного права покупки (только в письменной форме).

— В настоящее время у нас нет статистики по количеству нотариальных сделок после принятия нового закона, однако, учитывая, что по меньшей мере половина квартир находится в общей долевой собственности, становится понятно, какой процент участников сделок обратится к нотариусу».

1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.

До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.

Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.

Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».

2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.

Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.

Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».

3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.

В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.

Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.

4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.

Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.

С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.

5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.

Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.

6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.

В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.

7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.

В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.

Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.

8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.

Нотариусы начнут заверять сделки дистанционно

С 1 августа в России некоторые сделки по жилью можно будет провести без участия нотариуса. Речь о ситуациях с несколькими собственниками и когда квартиру продают по долям. Как и в случае с продажей машины, продавец и покупатель смогут сами зафиксировать сделку — достаточно будет простой письменной формы.

Также в эту категорию попадают сделки с имуществом, составляющим паевой инвестфонд, и операции по отчуждению земельных долей при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение.

Упростили процедуру весной этого года. 1 мая Владимир Путин подписал федеральный закон №76-ФЗ, который внес поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Изменения вступают в силу уже на следующей неделе (с 1 августа).

Документ гласит: собственники долей квартиры при одновременном решении провести сделку по ее отчуждению (купля-продажа, дарение, мена, выделение долей) могут сделать это без нотариального удостоверения, по договору, заключенному в простой письменной форме.

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.

Олег Веретенников, руководитель юридического отдела казанского АН «Флэт», уточняет, что до настоящего времени нотариальному удостоверению подлежали сделки, которые связаны с несовершеннолетними и недееспособными лицами и где есть долевая собственность:

— Например, у нас с вами квартира по ½ в доле. Если мы ее захотим продать, мы должны будем удостоверять договор у нотариуса. Что такое вообще «удостоверять договор у нотариуса»? Это значит, что договор купли-продажи не просто на компьютере печатается, его делает нотариус и за это берет полпроцента от цены договора, но не более 20 тысяч рублей. Плюс порядка 5 тысяч рублей нужно будет отдать за услуги технического характера. Итого в среднем по одной сделке придется нести от 15 до 25 тысяч рублей дополнительных трат каждый раз, когда у нас есть несовершеннолетние или долевая собственность. А с 1 августа внесли поправки такие, что в случае, если квартира в долевой собственности и продается по одновременному решению всех собственников, обращаться к нотариусу не нужно.

Впрочем, не все юристы видят в данной инициативе лишь преимущества. Руководитель проектов Московской коллегии адвокатов «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости.

— С экономической точки зрения это, конечно, плюсы. Потому что не придется тратиться на нотариуса, а зачастую суммы выходили приличные. С другой стороны, при регистрации сделки наличие еще одного барьера, который гарантирует ее чистоту, не помешало бы. Но и усложнять тоже не надо. Если смотреть концептуально — это плюс опять-таки, когда никаких злоупотреблений, но, к сожалению, в наших реалиях это не всегда так. Это не повлечет за собой повального количества сомнительных сделок, но какие-то точечные ситуации, конечно, будут возникать, — убежден Набережный.

По словам собеседника издания, черные риелторы и раньше работали через своих нотариусов, поэтому существенное изменение ситуации здесь вряд ли ожидается: «Я так скажу — черные риелторы порадуются, им тоже не придется тратиться на нотариуса».

В среде нотариусов также неоднозначно отнеслись к инициативе:

— Нотариус удостоверяет сделки, несет материальную ответственность за совершенные договоры. А регистрирующий орган только регистрирует сделки, то есть Регпалата не несет никакой ответственности, — рассказали в приемной нотариуса Алсу Георгиади-Авдиенко.

«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

Безусловно, потребность в приобретении недвижимости в другом регионе страны возникла у людей не сегодня. Учитывая большую территорию нашей страны, встретиться продавцу и покупателю из разных регионов бывает затруднительно. Для таких случаев раньше прибегали к помощи посредников, которыми могли быть риелторы или просто сторонние физические лица. С этой целью оформлялась доверенность на конкретное лицо, которое от имени продавца или покупателя было вправе совершать определенные в доверенности юридически значимые действия (в том числе, подписание договора купли-продажи, подачу документов на государственную регистрацию, подписание акта приема-передачи недвижимости и пр.). Однако данный способ нельзя назвать ни удобным, ни безопасным, поскольку выдача доверенности третьему лицу всегда имеет некоторые риски.

Однако современные технологии не стоят на месте и в век высокой цифровизации появились и другие возможности для проведения сделок с недвижимостью без совместного присутствия продавца и покупателя.

Здесь существуют варианты: провести подобную сделку возможно при содействии банка или нотариуса или полностью самостоятельно. Разберем по порядку все эти варианты.

В настоящее время многие крупные банки предоставляют возможность совершить дистанционную сделку с недвижимостью. Банки соглашаются проводить такие сделки, если на приобретение недвижимости берутся заемные средства банка.

Конечно, подготовительный этап сделки, а именно, выбор недвижимости, нельзя назвать дистанционным. Если приобретается жилье на вторичном рынке, то мы настоятельно не рекомендуем доверять выбор недвижимости за вас третьему лицу, поскольку, осмотрев приобретаемый объект, вы, во-первых, точно убедитесь, что объект существует, во-вторых, будете знать, как именно он выглядит, в каком находится состоянии, где расположен, в-третьих, познакомитесь с собственником и договоритесь об окончательной цене.

Все дальнейшие действия уже можно проводить удаленно. Продавец и покупатель выбирают удобное для каждого из них отделение банка и договариваются о времени. Подготовкой сделки в таком случае занимаются менеджеры банков. В назначенное время продавец и покупатель приходят каждый в свое отделение банка, сотрудники банка устанавливают личности продавца и покупателя, после чего подписываются документы (обычно, кредитный договор и договор купли-продажи недвижимости).

Денежные средства за приобретаемую недвижимость переводятся покупателем на специальный счет (аккредитив), на котором они будут храниться до осуществления государственной регистрации сделки.

Далее сотрудники банка направляют все документы на регистрацию в Росреестр с помощью сервисов электронной регистрации.

В этом случае документы с отметками о регистрации получаются участниками сделки также в электронном виде.

Указанный способ проведения сделки является достаточно безопасным, но не лишенным своих недостатков. Во-первых, далеко не все банки предоставляют такую услугу, во-вторых, взаимодействие между различными отделениями банка бывает затруднено, в-третьих, банки, разумеется, берут плату за подобные услуги. Кроме того, банки соглашаются на проведение подобных сделок только в случае, если недвижимость приобретается с использованием средств банка, а также если это прямая сделка, без «альтернатив», и собственниками являются совершеннолетние граждане РФ.

Как и в предыдущем случае, выбор недвижимости мы рекомендуем осуществлять лично и не доверять этот важный шаг третьим лицам.

С 29 декабря 2020 г. вступят в силу изменения, внесенные в Основы законодательства о нотариате. Указанные изменения регламентируют, в том числе, возможность проведения нотариусами дистанционных сделок, то есть без совместного присутствия продавца и покупателя, но с участием двух нотариусов.

В настоящий момент данная возможность законом не регламентирована и поэтому нотариусы не соглашаются на проведение подобных сделок, однако, в скором времени такая услуга станет доступнее. Как будет выглядеть сделка без совместного присутствия сторон с участием двух нотариусов?

Каждая из сторон сделки выбирает по своему усмотрению нотариальную контору. Нотариусы запрашивают и собирают все документы, необходимые для совершения сделки, а также проверяют юридическую чистоту сделки и дееспособность сторон. После чего со сторонами согласуется проект договора об отчуждении недвижимости. Указанный договор должен быть занесен в Единую систему нотариата (ЕСН). Участники сделки в присутствии нотариуса подписывают экземпляры договоров простой электронной подписью. После чего весь комплект документов удостоверяется усиленными квалифицированными подписями обоих нотариусов и именно указанные подписи придают данным документам юридическую силу. Далее сами нотариусы направляют данные документы на регистрацию в Росреестр.

Что касается передачи денежных средств (если заключается договор купли-продажи), то изменения, внесенные в закон, предусматривают возможность удаленно обратиться к нотариусу для принятия в депозит нотариуса безналичных денежных средств для расчетов по сделке с недвижимостью.

Указанный способ продажи или покупки недвижимости будет довольно безопасным, поскольку нотариусы, помимо прочего, проводят проверку сделки на ее юридическую чистоту.

Оформить сделку с недвижимостью дистанционно можно самостоятельно, однако, данный способ мы не рекомендуем. Стороны сделки столкнутся здесь со всеми трудностями, которыми сопровождаются сделки с недвижимостью (проверка чистоты сделки, сбор всех документов, подготовка договора купли-продажи, решение вопроса о расчетах по сделке, подача документов на государственную регистрацию и пр.). Кроме того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр самостоятельно сторонам сделки нужны усиленные квалифицированные электронные подписи.

К сожалению, данная схема является наименее безопасной. Неоднократно встречались случаи совершения мошенничества и фактически хищения недвижимости у ее собственников. Поскольку для осуществления государственной регистрации сделки сторонам нужны ЭЦП, мошенники заказывали электронные подписи в удостоверяющих центрах по паспортным данным, получали ЭЦП и производили государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости.

В связи с этим Росреестом были приняты указания о том, что проведения сделок с недвижимостью в электронной форме возможно только по письменному заявлению лица, поданному либо непосредственно в Росреестр, либо через МФЦ. В заявлении указывается, что лицо согласно на совершение сделок с его недвижимостью (конкретным объектом или всей недвижимостью) в электронном виде.

Такое заявление можно не подавать, если усиленная квалифицированная электронная подпись выдана Федеральной кадастровой палатой, либо документы на регистрацию подаются через нотариуса или кредитную организацию.

В случае если заявление отсутствует, а ЭЦП выдана другим удостоверяющим центром, а не Федеральной кадастровой палатой, то документы вернутся заявителю без проведенной регистрации.

Таким образом, назвать все имеющиеся сейчас способы совершения сделок с недвижимостью полностью дистанционными нельзя. Если сделка касается приобретения недвижимости, то мы рекомендуем тщательно выбирать объект самостоятельно, а не доверять этот вопрос другим людям, чтобы не приобрести в итоге «кота в мешке».

Если объект вы выбрали, но действительно не имеете возможности лично присутствовать на сделке, то лучше воспользоваться услугами крупного банка или нотариуса, поскольку в обоих случаях будет осуществлена проверка как объекта, так и сторон сделки, что снизит ваши риски на неполучение объекта (или денежных средств) совсем или на оспаривание сделки в дальнейшем.

Если договор подойдет в простой форме, не советую самостоятельно их оформлять из образцов в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Каждая сделка уникальна, а интернетные шаблоны не имеют тех пунктов и условий, которые нужно указать в вашем конкретном случае. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в заполненной информации о сторонах и недвижимости, сделку приостановят — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Лучше обратитесь к юристу/риэлтору — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор.

Чаще всего недобросовестные нотариусы стремятся заработать на сделках с недвижимостью, но не во всех случаях их посредничество необходимо. Сейчас нотариальное удостоверение обязательно при составлении договора ренты, соглашении о разделе имущества, нажитого в браке, решении вопросов наследования, а также при заключении сделок с жильем, которое принадлежит несовершеннолетнему.

Рекомендуют обращаться к нотариусу и при заключении договоров купли-продажи квартир, но это дело добровольное. По идее уполномоченное лицо при этом отвечает за имущество и должно защищать интересы клиента, но в реальности нотариусов редко наказывают за обман.

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

совершение сделки с отчуждением долей;
продажа разных долей в рамках одной процедуры;
если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
передача недвижимости через договор ренты;
раздел общего имущества, нажитого в браке.

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

После внесения информации в реестр, сделка считается такой, что проведена с учетом всех требований и полностью законной, покупатель получает бумаги, ключи и может заниматься переоформлением лицевых счетов на коммунальные услуги на себя.

Проведение купли-продажи недвижимости через нотариуса представлено в нескольких этапах, среди них:

подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально);
оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
внесение данных в Единый реестр.

Наперед узнав цены и проведя расчет купли продажи недвижимости через нотариуса, риски минимальные, главное – выбирать удовлетворяющего все стороны процесса нотариуса.

Проводя процедуру удостоверения и регистрации, нотариус проверяет паспорт и идентификационный номер покупателя и продавца, пакет документов, который подтверждает имущественное право на квартиру или комнату. Все данные сделки вносятся в Единый реестр. Регистрация права собственности проводится в случае долевого участия.

Наперед проводя итоговый потенциальный расчет суммарной стоимости сделки с учетом оформления ее через нотариуса, составление договора купли–продажи недвижимости стоит изначально обсудить сторонами, кто оплачивает услуги, чтобы минимизировать риски. Как правило, это решается еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

Законодательно не обозначено, кто должен оплачивать нотариальное заверение, поэтому об этом говорят на этапе переговоров. Как правило, расходы на оформление делятся наполовину. Интересная практика, что в некоторых регионах страны все расходы ложатся на плечи покупателя.

Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью.

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.

Договор купли продажи недвижимости через нотариуса выдается продавцу и покупателю, в случае судебного разбирательства подается как документальное свидетельство.

При покупке квартиры обращайте внимание на репутацию нотариуса, отзывы о его работе.

Покупка квартиры через нотариуса в 2021 году

Сейчас к обязательным нотариальным сделкам относятся:

сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);
сделки с участием несовершеннолетних;
договор ренты;
брачный договор;
сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:
- все владельцы продают свои доли в одном договоре;
- все владельцы продают свои доли в разных договорах;
- только некоторые владельцы продают свои доли.

В последнем случае нотариус не нужен, если:

имущество принадлежит паевому инвестиционному фонду;
многоквартирный дом участвует в программе реновации.

Для остальных сделок и договоров присутствие нотариуса необязательно. Многие договоры можно заключать в простой письменной форме: на обычной бумаге с подписями сторон. Но при желании любую сделку можно сделать нотариальной — закон это разрешает.

С 31 июля 2021 года произойдёт небольшое изменение: уменьшится перечень обязательных нотариальных сделок. Из него исключат сделки по продаже квартир и домов, находящихся в общей долевой собственности. Теперь, если все сособственники одновременно продают (дарят) свои доли по одному договору, идти к нотариусу не нужно. Такой договор можно заключить в простой письменной форме. Но обязательное нотариальное удостоверение сохранилось в ситуациях, когда:

не все владельцы продают свои доли;
покупают доли разные люди (не по одному договору).

Изменение вносится статьёй 5 Федерального закона № 76 от 1 мая 2021 года. Согласно ей, отредактируют статью 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

С августа 2021 года владельцы долей в доме или квартире смогут оформить отчуждение своей недвижимости в простой письменной форме, если все доли одновременно продаются или дарятся по одному договору. Обязательное нотариальное удостоверение таких сделок отменяется, а потому процесс продажи или дарения упростится. Все остальные договоры с долями, как и прежде, нужно заключать у нотариуса.

C 1 августа 2021 года отменяется обязанность нотариального удостоверения большей части сделок с долевой собственностью. Теперь для того, чтобы продать, подарить или обменять долю в квартире, доме или другой недвижимости, достаточно будет заключения договора в простой письменной форме. Эта норма распространяется на случаи, когда одновременно все собственники решают произвести отчуждение принадлежащих им долей.

Практика показывает, что вышеуказанное правило затронет в основном ситуации с отчуждением недвижимости, приобретенной супругами в браке, во время приватизации. Основанием для обсуждаемых изменений послужили поправки, внесенные в федеральный закон № 218-ФЗ, регулирующий вопросы государственной регистрации недвижимого имущества. Соответствующий документ был подписан президентом страны 1 мая 2021 года.

К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2021 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.

После заключения договора дольщикам необходимо самостоятельно зарегистрировать переход прав на имущество к другим лицам в Росреестре. Причем подавать соответствующие заявления нужно всем собственникам опять-таки лично или посредством своих представителей. Если к сделке привлекается нотариус, то он, по просьбе сторон, своими силами отправляет все документы для обязательной регистрации в Росреестр. Эта услуга предоставляется им на безвозмездной основе.