Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление перепланировки квартиры пошаговая инструкция 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Что можно изменять в квартире:1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.
Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете
Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:— договор авторского надзора;— акты скрытых работ;— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;— копию свидетельства допуска СРО бюро.Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.
Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.— Правоустанавливающие документы на квартиру.— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.
Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:1. Отказ администрации в согласовании.2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.4. Выписку из ЕГРН.Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2021 году?
Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.
Могут ли наказать?
За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.
Причин может быть четыре:1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.
Понятие самовольной планировки закреплено Жилищным Кодексом. Под ней подразумевается внесение изменений в планировку квартиры или другого помещения без получения согласия уполномоченных властных органов. Кроме того, самовольной будет также считаться и та перепланировка, которая не соответствует полученному заранее проекту, если тот был утвержден.
Важно! Перепланировка без предварительного разрешения считается нелегальной, поэтому человека могут заставить вернуть переделанную квартиру в исходное положение. Кроме того, будет наложен денежный штраф, составляющий от одной до тридцати тысяч рублей.
Уже сделанную перепланировку признать легальной могут исключительно судебные органы. Они вправе разрешить оставить произведенные изменения и дать добро на официальное оформление.
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Без подготовки всех необходимых документов узаконить перепланировку в квартире не получится. Пакет бумаг, который нужно собрать:
- выписка из реестра на объект недвижимого имущества;
- технический паспорт, при этом его придется заказать владельцу жилья в БТИ или через МФЦ, пользоваться уже имеющейся старой версией не разрешается;
- справка из СЭС о том, что квартира полностью соответствует установленным санитарным нормам. Для этого нужно прийти туда и написать соответствующее заявление. Через несколько дней по оставленному адресу придет регистратор, чтобы осмотреть квартиру. Если все в порядке, и жилье соответствует актуальным санитарным нормам, человеку на руки выдадут письменное заключение;
- проект квартиры. Самостоятельно его сделать не получится, документ заказывают в какой-либо специализированной компании. Однако можно сделать просто эскиз или чертеж. Для этого за основу берется поэтажный план, в котором красными чернилами отмечаются все сделанные изменения.
Когда на руках у человека уже имеются все документы, он должен оповестить о совершенной перепланировке квартиры отдел архитектуры в местной администрации. Сделать это нужно, не затягивая.
Перепланировка квартиры через МФЦ
После похода в администрацию заинтересованное лицо (собственник) пишет исковое заявление в суд с целью легализовать самовольную перепланировку.
Само по себе заявление не имеет никакого веса, поэтому к нему в обязательном порядке прикладываются следующие документы:
- Выписка из реестра недвижимости, подтверждающая право собственности. Обратим особое внимание, что ранее вместо нее у каждого на руках имелось Свидетельство о регистрации в виде документа на официальном цветном бланке. Однако с середины 2016 года его отменили и перестали выдавать. Если по каким-то причинам выписка отсутствует, то можно приложить договор, на основании которого у владельца появилось право собственности. Речь идет о письменном соглашении купли-продажи, мены, ренты и пр. Также подойдет и документ о принятии наследства, если квартира получена в порядке наследования.
- Технический паспорт на указанный объект.
- Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
- Проект, созданный имеющей лицензию проектной компанией.
После принятия иска к работе суд назначает дату заседания, в ходе которого дело рассматривается по существу. При этом в некоторых случаях человеку может быть отказано в легализации перепланировки. Тогда владельцу недвижимости придется все возвращать в исходное положение, а также оплатить штраф в пользу бюджета государства.
Если судебный орган принимает сторону истца и выносит решение в его пользу, то собственник должен будет, прежде всего, заказать новый техпаспорт на жилье. Это делается следующим образом:
- Собственник обращается в БТИ (или МФЦ), предварительно оплатив госпошлину, и предоставляет пакет документов. Принести нужно гражданский паспорт и документ на жилое помещение (выписка из реестра недвижимости). Иногда требуются и иные справки, о которых лучше уточнить в самой организации.
- Далее сотрудник БТИ вносит необходимые сведения в заявление, принимает предоставленные документы и оформляет вызов техника, чтобы тот зафиксировал текущее состояние квартиры после проведенной перепланировки.
- Затем заявителю на руки выдается расписка с указанием в ней приблизительной даты выдачи нового техпаспорта. Обычно это происходит через 10 дней после принятия обращения в работу.
- В назначенную дату собственник жилья приходит в БТИ и забирает документ. При себе обязательно должны быть паспорт и расписка.
После получения техпаспорта на квартиру нужно внести изменения в кадастровый учет. Для этого в Кадастровую палату (или МФЦ) владелец жилья приносит заявление, общегражданский паспорт, новый техпаспорт, заключение СЭС и копию решения суда. Обязательно потребуется оплатить госпошлину, без нее ходатайство не будет принято к рассмотрению. Далее назначается дата, в которую квартиру посетит сотрудник организации, осмотрит ее и отметит в протоколе все произошедшие изменения. После того как это будет сделано, органы кадастрового учета готовят новый кадастровый паспорт: впоследствии именно его выдают на руки собственнику жилья.
В некоторых случаях, а именно, если после проведения работ по перепланировке изменилась квадратура жилого помещения, собственнику придется обратиться в территориальное отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать все должным образом. С собой необходимо взять документ, удостоверяющий личность, и новый техпаспорт.
Перепланировка квартиры не делается бесплатно, поскольку придется заплатить за некоторые услуги. Среди них могут быть:
- получение нового технического и кадастрового паспорта жилья;
- создание проекта;
- обращение в суд (уплата госпошлины, иные издержки);
- посреднические услуги, если перепланировка и ее последующая легализация проводятся не своими силами.
Обычно точный расчет стоимости зависит от сложности производимой перепланировки, а также отдельных, индивидуальных факторов.
Далеко не все осуществленные в квартире изменения могут быть легализованы судом. Перепланировка должна проводиться в точном соответствии с требованиями закона. Для начала рассмотрим, что делать категорически запрещено:
- Сносить несущие конструкции и перекрытия. Поэтому перед перепланировкой нужно либо посмотреть на конструктивный план всего многоквартирного дома (его можно запросить в БТИ), либо измерить толщину стен.
- Переносить общедомовые батареи или вентиляционные трубы.
- Перемещать ванную в другую комнату, если у соседей под ней располагается «сухая» зона.
- Устанавливать батарею для отопления на балконе.
- Значительно (более чем на четверть) увеличивать кухню или туалет с ванной за счет жилой комнаты. Поскольку тогда так называемая «мокрая» зона окажется над «сухой» зоной соседей снизу. Если имеется желание расширить или удлинить кухонное пространство, можно воспользоваться частью коридора.
- Устанавливать арочное перекрытие между комнатой и кухней, если в последней имеется газовая плита. Запрет не действует при наличии электрической.
- Распространять балкон на саму жилую комнату.
- Размещать дополнительный санузел в комнате.
- Кухня должна иметь естественное освещение, поступающее с улицы через окно, либо же через установленные стеклянные перегородки.
При этом перепланировка не может ухудшать текущие жилищные условия соседей. Такое порой происходит, если, например, размещать ванную на втором этаже там, где на первом у собственников помещения – спальня. Есть большая вероятность возникновения протечки.
Также расскажем, что можно сделать в ходе перепланировки квартиры:
- Создание арки или раздвижных дверей между кухней с газовой плитой и комнатой. Только такой вариант позволяет воплотить в жизнь проект кухни-гостиной.
- Санузел может быть расширен за счет коридора. Однако надо учитывать, что пол туалета или ванны должен располагаться на 3-5 сантиметров ниже, чем соседнее помещение.
Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году
Зачастую происходит так, сначала сделали перепланировку в квартире, потом оформляем. Не всегда это происходит предумышленно. Рядовой случай, когда уже после совершения сделки, выясняется, что в купленной квартире сделана незаконная перепланировка. Вероятность возникновения подобной ситуации обусловлена тем, что теперь для проведения сделки предъявлять технический паспорт не обязательно.
Узаконить перепланировку квартиры придется в любом случае: возникнет необходимость сделать перепланировку по-своему, совершить сделку с данной недвижимостью или использовать ее в качестве залога в банке и т.д. Также самовольное производство работ по перепланировке может повлечь за собой ряд неприятных последствий и как собственник жилья вы несете административную, а в отдельных случаях даже уголовную, ответственность за его эксплуатацию. Естественно возникает вопрос, как узаконить перепланировку в квартире?
Узаконить перепланировку в 2021 году возможно двумя способами: в административном или судебном порядке. При этом вам придется заплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей.
Чтобы узаконить перепланировку в 2021 году во внесудебном порядке, для начала необходимо уточнить в органе местного самоуправления предусматривает ли их административный регламент оказание услуги по согласованию самовольной перепланировки. Если данная процедура не входит в перечень оснований для отказа в оказании муниципальной услуги, необходимо произвести следующие действия:
- получить технический паспорт на помещение;
- подготовить проект перепланировки или техническое заключение и согласовать данную документацию в соответствующих инстанциях;
- оплатить штраф за самовольную перепланировку;
- подать требуемый комплект документов с соответствующим заявлением на получение муниципальной услуги согласования перепланировки.
После получения разрешения от администрации соблюдается выполнение всех этапов перепланировки, описанных ранее.
Однако всегда есть вероятность получения отказа в согласовании самовольной перепланировки. В таком случае отказ администрации будет являться основанием для подачи иска в суд.
Стоит отметить, что все вышеописанные мероприятия касаются исключительно перепланировок, проведенных с учетом регламентов о пожарной безопасности, строительных, санитарных и иных норм и правил. Если же перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания в данной квартире, узаконить ее не получится. Более того, вас обяжут привести квартиру в прежнее состояние в строго определенный срок. Если данное предписание не будет выполнено, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира будет продана с публичных торгов. Собственнику будет выплачена сумма вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Список, который вы собираете для жилищной инспекции, не очень большой:
- заявление на согласование перепланировки – по образцу в МФЦ;
- техпаспорт на квартиру – если прошло свыше 5 лет; если меньше 5 лет – техпаспорт запросят по межведомственному взаимодействию в самом органе;
- проект перепланировки + техническое заключение от компании или автора проекта дома;
- нотариальная доверенность – если документы подаёт один из собственников.
Также могут быть нужны и другие документы, не из обязательного списка. Например, согласие от банка, справка из газовой службы, согласие жильцов МКД и управляющей компании.
А вот свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН с вас требовать не должны. Если квартира зарегистрирована в реестре недвижимости, информация и так есть в базах. Но на всякий случай можете взять с собой оригинал одного из вышеназванных документов – свидетельства или выписки из ЕГРН.
Во-первых, изучите текст отказа в перепланировке квартиры. Если причиной значится неполный комплект документов, вам укажут, каких не хватает. Отмеченные в отказе бумаги нужно будет собрать – а после заново передать через МФЦ в уполномоченный орган. На сбор и подачу недостающих документов отводится 15 дней, иначе в согласовании откажут уже окончательно (пп. 1.1 п. 1 ст. 27 ЖК РФ).
Во-вторых, в случае отказа в согласовании по причине несоответствия проекта – нужно найти типовые формы переустройства жилых помещений. Затем сравнить их с вашим проектом и найти разночтения. Если никаких проблем нет, закажите экспертное заключение о том, что ваш проект соответствует законодательству. При повторном отказе жилинспекции, можно обжаловать это решение в суде.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Но прежде чем приступить к разбору пошаговой инструкции по оформлению перепланировки квартиры, определимся с терминами. Понятие перепланировка включает в себя два взаимодополняемых друг друга определения.
Первое – переустройство, под которым понимаются изменения в расположении или замена инженерного оборудования (систем водоснабжения и вентиляции) и сантехнических приборов (ванн, унитазов, раковин, моек, газовых и электроплит), обозначенных на поэтажном плане.
И второе – изменение интерьера помещения в результате работ с капитальными конструкциями, межкомнатными перегородками, горизонтальными перекрытиями и опорами. То есть, например, вы захотели расширить проем, убрать подоконный блок или объединить кухню с жилой комнатной по принципу студии. На все это понадобится разрешение:
- В Москве – жилищной инспекции.
- В Московской области – городской или районной администрации.
При подготовке проектной документации мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры отображаются в одном документе, который так и называется «Проект перепланировки и переустройства квартиры». Для удобства мы все это будем называть одним словом – перепланировка.
Теперь, когда с терминами разобрались, можно приступать к рассмотрению того, как согласуется пошагово перепланировка квартиры.
Шаг 1. Первое, что необходимо сделать, убедиться в том, что запланированные вами работы попадают под определение «перепланировка» и не являются, например, косметическим ремонтом.
Если вы просто собираетесь побелить потолок, покрасить стены, поклеить новые обои, заменить настенную плитку в ванной комнате и туалете, то можете смело приступать к ремонту, поскольку эти действия не имеют никакого отношения к перепланировке.
А вот собираясь переносить перегородки, заменять ванну на душевую кабину, а линолеум на паркет, видоизменяя конструкцию полов, нужно быть готовым к согласованию перепланировки.
При этом важно знать, что есть запрещенные мероприятия, которые нельзя делать и невозможно согласовать. К их числу относятся:
- Размещение радиаторов отопления на застекленных балконе или лоджии.
- Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой отопительной системы.
- Объединение газифицированных и жилых помещений.
- Удаление порожка в санузле.
- Любое затрагивание вентиляционных коробов.
С полным перечнем мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно ознакомиться в ППМ №508-ПП.
Но лучше всего обратиться в специализированную компанию, которая занимается согласованием перепланировок квартир. Например, к нам. Опытные сотрудники объяснят, какие работы из запланированных вами, законны, а какие не получится провести. Не знаем, как в других компаниях, но в нашей подобные консультации бесплатны. Задавайте вопросы по телефону, на сайте или в письме по электронной почте.
Как выбрать фирму по согласованию перепланировок
Шаг 2. Следующим этапом нашей инструкции по согласованию перепланировки жилых помещений станет сбор документов.
Для согласования перепланировки квартиры в Москве и области у вас на руках должен быть документ, подтверждающий ваше право на жилье.
Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость или договор социального найма.
Кроме того, на этом этапе согласования переустройства и перепланировки допустимо предъявление акта приема передачи квартиры и договора ДДУ, если ремонт будет проводиться в новостройке.
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Конечно, в этом непростом вопросе не обойтись без ряда ограничений. Если вы решили изменить свою квартиру в 2021 году, знайте, на какую перепланировку не дадут разрешение компетентные органы:
- Увеличение кухни за счет примыкающей комнаты или санузла, а также перенос зоны готовки в жилую комнату.
- В одноуровневой квартире организация ванной или туалета над жилой комнатой.
- Перенос и любые другие изменения газовых и водопроводных коммуникаций, а также систем отопления, в том числе перенос батарей на лоджии, укладывание любых труб в стены.
- Удаление несущих стен и организация в них дополнительных дверных и арочных проемов.
Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.
Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.
Как узаконить перепланировку в квартире в 2021? Все нюансы.
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Все вопросы, относящиеся к жилым помещениям, в том числе их изменение или переустройство, законодательно регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации.
Статья 14 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления контролировать условия и порядок ведения строительных работ, соблюдение санитарных и технических норм по безопасной эксплуатации измененной жилплощади и жилого здания в целом.
Нормами Жилищного кодекса РФ установлена необходимость оформления проводимых в квартире перепланировок.
Во избежание возникновения проблем при совершении сделок c недвижимостью, изменение планировки лучше проводить только с получения разрешения.
Чтобы определить, нужно ли согласовывать проведение строительных работ, достаточно определить, изменит ли такой ремонт планировку жилого помещения, отображенную в техническом паспорте. Другими словами, все, что касается нарушения целостности строительных и инженерных конструкций, изменяет их количество или расположение в пространстве требует обязательного согласования и получения разрешения на проведение работ.
Согласование перепланировки квартиры
Ритм современной жизни не всегда дает возможность вести бумажные дела и ходить по кабинетам в поисках нужных справок.
Способ решения один – обратиться за помощью в проектную или строительную организацию, предоставляющую услуги «под ключ». Такие компании помогут не только подобрать архитектурное решение по пожеланиям заказчика, но и подготовят проект, согласуют его во всех необходимых инстанциях и внесут нужные изменения в техпаспорт.
Если выполненная перепланировка отмечена в планах БТИ на квартиру, то узаконивание возможно только через суд по техническому заключению о допустимости и безопасности выполненных работ. Если перепланировка не «засвечена» в БТИ, то лучше узаконить её как будто она ещё только планируется.
Рассмотрим эти два варианта подробнее.
К сожалению, здесь провести параллель с Москвой не получится. Большинство органов местного самоуправления, на которых в соответствии с п.1 ст.26 ЖК РФ возложены функции по согласованию перепланировки, законодательно не предусмотрели возможности утверждения ремонта квартир после его выполнения. В этом случае, узаконивание перепланировки квартиры возможно только через суд согласно п.4 ст.29 ЖК РФ, о чём мы ещё поговорим ниже. Следует отметить, что согласование через суд по факту стоит гораздо дороже, занимает больше времени и сил по сравнению с процедурой согласования перепланировки перед её выполнением.
.
Исходя из всего вышеизложенного, на данный вопрос можно ответить утвердительно. Но такое узаконение перепланировки возможно лишь в том случае, если она, как уже говорилось, не нарушает огромного количества требований строительных, правовых или санитарно-гигиенических норм.
О том, какую перепланировку невозможно оформить мы ещё поговорим ниже. Поэтому гораздо лучше и безопаснее получать соответствующее разрешение до начала или во время ремонта, так как в Москве оформление сделанной перепланировки квартиры сопряжено с большими рисками и штрафами, подробно описанными в пункте 1 данной статьи, а в Московской области, в большинстве случаев, возможно только через суд.
Как самостоятельно узаконить перепланировку?
Формально продать квартиру с выполненной без разрешения перепланировкой возможно, но сделать это гораздо труднее. Во-первых, нужно будет найти покупателя, который готов будет купить такую перепланировку, ведь вся ответственность за неё, описанная выше, перекладывается на его плечи. Далеко не все покупатели готовы на это пойти. А если и готовы, то требуют предоставить скидку. Во-вторых, такой покупатель должен оплатить покупку из своих денег, так как не сможет привлечь ипотечные (заёмные) средства ввиду того, что большинство банков не разрешают покупку квартиры с нарушениями при перепланировке.
Как мы уже говорили в пункте 6 данной статьи, любое изменение конфигурации перегородок, даже не несущих, требует оформления соответствующеих документов по перепланировке.
7. Порядок узаконивания перепланировки квартиры.
Теперь поговорим немного о самой последовательности действий, к которой необходимо прибегнуть, чтобы оформить перепланировку в Москве или Московской области.
Безусловно в случае отказа в Москве Жилищной инспекции в согласовании перепланировки можно попытаться утвердить перепланировку в суде. Однако Мосжилинспекция выдает отказ не просто так, а ссылаясь на нарушение пункта той или иной нормы. Иными словами, делает это обосновано и оспаривать такое решение в суде практически бесперспективно.
По-другому дело обстоит в Московской области. Здесь в случае с выполненной перепланировкой, отмеченной на планах БТИ, в суд обращаются не из-за нарушения каких-либо норм, а потому что большинством органов местного самоуправления для такой ситуации не утверждена сама процедура узаконивания перепланировки. Хотя, иногда, приходится оспаривать и необоснованные отказы органов местного самоуправления в узаконивании перепланировки. В любом случае, практика узаконивания перепланировки через суд в Московской области достаточно общепринята.
Для этого необходимо составить соответствующее исковое заявление и обязательно приложить к нему техническое заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки, выполненное организацией с допуском СРО. Пример такого заявления мы приводим ниже.
Первым делом, еще до начала выполнения работ, нужно определиться с тем, что можно и нельзя делать. От этого будет зависеть практически все.
Пример: Если человек сначала сделает перепланировку и только потом решит ее узаконить, он может столкнутся с проблемой, если произведенные им действия противоречат утвержденным нормативом. У собственника не останется другого выхода, кроме как возвращать все обратно. Или квартира будет потеряна.
Быстро согласовать или узаконить перепланировку невозможно. Это длительная процедура. И сроки рассмотрения во многом зависят от того, что именно было сделано. Рассмотрим подробнее, что собственник может сделать с квартирой, а что запрещено категорически.
| Можно согласовать/узаконить | Нельзя согласовать/узаконить |
|---|---|
| Любые работы с общественным имуществом многоквартирного дома, при наличии согласия соседей/жильцов | Сносить несущие стены и другие аналогичные конструктивные элементы |
| Объединить комнату и кухню, при условии, что перегородка не будет снесена полностью | Перенос батарей на балкон |
| Сделать туалет или ванную больше за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола в ванной/туалете было ниже на 3 см. уровня пола в коридоре | Перенос санузла в другие жилые комнаты |
| Увеличить площадь балкона | Объединять комнату и кухню, если на последней установлена газовая плита |
| Поменять расположение водяного банка с одновременным переносом коммуникаций, но сохранением угла слива | Сделать теплый пол, используя базовую систему отопления |
Указанные перечни далеко не полные. Это лишь основные элементы, которые встречаются чаще всего и потому пользуются повышенной популярностью. Рекомендуется уточнять возможность или невозможность тех, или иных действий еще на этапе согласования проекта. Лучше отказаться от отдельных задумок, но сохранить возможность согласовать/узаконить перепланировку, чем все сделать по-своему и, в конечном итоге, лишиться прав на недвижимость.
Перепланировка квартиры в 2021 году
Оформить разрешение на перепланировку может быть достаточно дорогой процедурой. Рассмотрим самые основные расходы, которые могут возникнуть, помимо непосредственно стоимости ремонтных работ:
- Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей. Сумма редко бывает выше 20 тысяч рублей, но тут многое зависит от региона расположения имущества (в Москве будет дороже, чем в Саратове, например), а также от площади жилья и требований заявителя.
Пример: Простейшая перепланировка, которая включает в себя лишь незначительное увеличение площади ванной комнаты за счет коридора в отдаленном населенном пункте может стоить порядка 5-7 тысяч рублей, а в Москве – 10 тысяч и выше. А тотальная перепланировка, сильно меняющая расположение комнат в квартире, обойдется в отдаленном городе примерно в 10-15 тысяч, а в Москве: от 20 тысяч и более.
- Новый техпаспорт на жилье: около 5-10 тысяч рублей.
- Нотариальное заверение согласий каждого совладельца квартиры: от 1 тысячи рублей.
- Нотариальное заверение доверенности: от 2 тысяч рублей.
- Свежая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
Оформить перепланировку в сжатые сроки практически невозможно. Если все делать правильно, то временные затраты будут примерно такими:
- Составление проекта с учетом всех требований клиента и законодательства: от 1 недели.
- Рассмотрения заявления и документов клиента в МФЦ (Мои документы): до 45 дней.
- Получение решения: до 3-х дней с момента его принятия.
- Проведение работ по перепланировке: индивидуально, но на это редко дают больше 1 года.
- Принятие работ комиссией: от 1 недели и более.
- Оформление нового техпаспорта: от 1 недели и более.
Указанные сроки предполагают тот факт, что заявитель будет активно заниматься этим вопросом. В противном случае все указанные временные затраты можно смело увеличивать в несколько раз. Кроме времени на проведение работ. Вне зависимости от того, когда собственник заберет разрешение, отсчет будет вестись с момента оформления разрешения, а не с момента его получения владельцем.
Для того, чтобы согласовать уже выполненную перепланировку, владельцу обязательно понадобится сторонняя помощь. Для начала рекомендуется обратиться к опытным юристам. Кроме того, нужно посетить УК (управляющую компанию) или ЖЭК и уточнить, можно ли что-то сделать.
Если узаконивание возможно хотя бы в теории, придется обращаться к специалистам и заказывать план того, что было сделано. После этого нужно будет обращаться в местную администрацию или любое подходящее отделение МФЦ (второе – намного проще и удобнее).
Примерная пошаговая инструкция по узакониванию выполненной перепланировки:
- Обратиться в ЖЭК или УК за консультацией.
- Заказать проект перепланировки. Этот пункт может быть не вторым, а первым, многое зависит от ситуации. В одном случае лучше сначала посетить УК/ЖЭК, а в другом, сначала оформить проект.
- Собрать документы.
- Обратиться в МФЦ.
- Составить заявление.
- Дождаться решения.
- На основании решения оформить новый техпаспорт.
Как согласовать перепланировку
В соответствии с российским законодательством, а также с правилами, предустановленными Жилищной инспекцией, выполнять перепланировку в жилом помещении допустимо исключительно после получения разрешения от соответствующих структур.
В том случае, если не сделать это, самопроизвольная установка или снос перегородок/стен в помещении будут определены как неправомерные деяния. При условии обнаружения нарушений владелец должен выплатить штраф.
Для начала стоит очертить масштаб предстоящих работ.
После чего анализируется, являются ли перечисленные действия перепланировкой либо же их допустимо квалифицировать как обыкновенный ремонт. В частности, перепланировкой считаются такие работы: пристройка, изменение количества комнат, проведение дополнительных коммуникаций, снос стен.
Тогда как смена отделки, сантехники, дверей квалифицируется как обыкновенные ремонтные работы. Для их выполнения нет необходимости в получении разрешительного документа.
До того как закупить стройматериалы, нанять строительную бригаду, нужно получить разрешение на реализацию перепланировки.
В том случае, если нет возможности самолично решить, необходимо ли получение разрешительной документации, стоит обратиться за помощью к правоведам либо к инженерам-строителям.
С такой целью нужно воспользоваться соответствующими услугами эксперта в структурах Жилищного фонда, в администрации либо в приватной компании.
Последующие действия зависят от полученного ответа. К примеру, если намеченные работы и вправду попадают под категорию «перепланировка», разрешительную документацию на их выполнение нужно получить в муниципальных правительственных структурах.
Во время начального этапа оформления плановой перепланировки необходимо собрать такие документы:
- — Свидетельство о присвоении собственности на недвижимость, технический паспорт;
- — Заявление от имени собственника квартиры
- — Проект либо эскиз жилплощади
- — Заключение из МЧС относительно соответствия противопожарным нормативам
- — Заключение от СЭС относительно соответствия жилья санитарным правилам
- — ЛС жилого помещения, фиксирующий отсутствие долга по ЖКУ (копия)
- — Разрешение на выполнение перепланировки от каждого зарегистрированного жильца, достигшего совершеннолетнего возраста
- — Выписка из домовой книги с отметкой всех зарегистрированных лиц.
Какой конкретно документ может понадобится для узаконивания перепланировки зависит от масштабов намеченных работ.
В частности, эскиз может потребоваться при условии выполнения:
| Закладывания либо монтажа | дверных проемов |
| Установки/демонтажа перегородки | между ванной комнатой и санузлом |
| Замены окон | вне зависимости от их габаритов |
| Установки/демонтажа | стен не несущего типа |
Представленные разновидности работ не нуждаются в юридическом согласовании. И все же до того, как приступить к строительству, важно выполнить разметку на плане жилого помещения: зеленый цвет отмечает зоны, которые готовятся к постройке, красным – к сносу.
Разработка проекта может понадобится для выполнения комплекса более сложных работ, с точки зрения технической реализации:
| Установка | демонтирование систем коммуникаций |
| Установка сложных | габаритных перегородок, которые повышают общую нагрузку на каркас дома |
| Установка | электрической плиты вместо газовой |
| Общая замена | напольного покрытия |
| Замена мест | размещения комнат (в частности, если меняются местами ванная и кухня) |
| Монтаж лестничной конструкции | в квартире двухуровневого типа |
В целом, заказать разработку проекта допустимо в крупной строительно-архитектурной организации либо у эксперта, который имеет большой опыт работы в соответствующей сфере.
По факту составления, необходимо согласовать документы параллельно в таких структурах: