Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Агентский договор на коммунальные услуги при аренде нежилого помещения образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Принципал гарантирует, что его права на указанную квартиру не ограничены какими-либо обязательствами, не оспариваются третьими лицами в суде, квартира не заложена.
ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В этой связи Минфин России придерживается мнения, что при агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.
Возмещение сверх арендной платы
Аналогичная позиция выражалась последовательно и позднее (письма Министерства финансов России от 27 декабря 2007 № 03-03-06/1/895 и от 24 марта 2007 № 03-07-15/39).
Теперь это не просто помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества в МКД.
Возможно, такой аргумент «выстрелил» бы, если бы Арендодатель именно в таком порядке и делал указанные действия. Но вмешался его величество случай – Арендодатель сам не знал, что тарифы завышены, а потому полностью отправлял все денежные средства энергоснабжающей организации.
Арендная плата состоит из двух частей — постоянной и переменной. При этом ее переменная часть эквивалентна стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг.
Всем известно, что иметь собственное помещение для своего бизнеса позволят себе очень немногие. Большая часть компаний отдает предпочтение тому, чтобы помещения (и складские, и офисные) арендовать.
Президиума ВАС РФ от 13.03.2012 N 14570/11). Свидетельствовать о принятии исполнения сделки будут также подписываемые принципалами отчеты агента.
Анализ движения денежных средств не подтверждает наличие у контрагента расходов, присущих реальной предпринимательской деятельности (на выплату заработной платы, арендные платежи, коммунальные услуги, услуги связи и т.п.).
При этом арендодатель выставляет арендатору счет на оплату коммуналки, который составляется на основании аналогичных счетов ресурсоснабжающих организаций (с приложением их копий), и готовит отчет агента, указывая в нем сумму агентского вознаграждения.
С этим документом часто просматривают:
Во-первых, суммы переменной части арендной платы нужно включать в состав доходов арендодателя, что способно привести даже к превышению ограничения доходов и утрате права на специальный режим, который можно было бы сохранить, если бы возмещение «коммуналки» не учитывалось в доходах.
Условия договора аренды не предусматривают между арендодателем и арендатором отношений по договору поручения или агентскому договору, доказательств фактически сложившихся указанных правоотношений в материалах дела не имеется. Доводы Предпринимателя в данной части являются неправомерными.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку основным видом деятельности общества является лесозаготовка, которая включает в себя вывозку древесины, расходы являются прямыми; не опровергнут вывод налогового органа о номинальном характере хозяйственных операций.
Следовательно, если арендодатель заключил с арендаторами посреднические договоры в отношении коммунальных услуг, то в доходах нужно учитывать только агентское вознаграждение без стоимости коммунальных услуг.
Замена контрактуальной стороны
Однако по договору аренды услуги носят длящийся характер и, по сути, оказываются ежедневно в течение всего срока его действия.
Арендатор может самостоятельно оплачивать коммунальные расходы только в случае, если «коммунальщики» соглашаются подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т. п.).
Во исполнение п.1.2 настоящего договора, Принципал обязуется в течение срока действия настоящего договора не менять замки от входных дверей указанной квартиры. В случае неизбежного ремонта (смены) замков, Принципал обязуется уведомить Агентство о предстоящем ремонте и передать ключи от новых замков предварительно, до момента их (замков) установки.
Для арендатора этот вариант самый простой и удобный. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99).
Агентство вправе внести изменения в условия, на которых может быть заключен договор найма, на основании согласования их с Принципалом путем телефонных переговоров. Согласованные условия должны быть указаны в договоре найма, который заключается между Нанимателем и Принципалом в лице Агентства.
Для того, чтобы арендодатель (в том числе, применяющий УСН (доходы)) мог не учитывать стоимость коммунальных услуг, возмещаемых арендатором, то есть, для перевыставления арендодателем арендатору стоимости коммунальных услуг, дополнительно должен быть заключен агентский договор на оплату коммунальных услуг.
Договор уступки права требования
Арендодатель выступает посредником, а не оказывает какие-либо услуги/не осуществляет поставку электрической энергии. Денежные средства идут транзитом и даже, с учетом судебной практики, не облагаются налогом.
Как же этого избежать? Необходимо заключить посреднический договор (к примеру, агентский), по которому арендодатель, выступая в качестве агента от своего имени, однако за счет арендатора-принципала, приобретает коммунальные услуги для последнего у их поставщиков.
Договором аренды стороны предусмотрели, что переменная арендная плата означает плату, состоящую из платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, которые рассчитываются как сумма следующих показателей: фактический объем потребленных умноженный на тариф, установленный энергоснабжающей организацией.
Но оплату коммунальных ресурсов (услуг) их поставщику арендодатель в расходы включить не может (поскольку при объекте налогообложения «доходы» учет расходов в принципе не предусмотрен).
Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
В свою очередь, для принципала (арендатора) агентский договор не препятствует учету в расходах платежей за коммунальные ресурсы (услуги).
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В данной ситуации арендатором не были заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями и арендатор не оплачивал коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающими организациями, он исполнял обязанность, возложенную на него договором аренды по компенсации арендодателю стоимости коммунальных услуг.
Соответственно, арендатор вправе заявить налог на добавленную стоимость к вычету. При составлении счета-фактуры арендодателем, приобретающим коммунальные услуги от своего имени, в строке 2 указывается полное или сокращенное наименование фактического продавца услуг, а не арендодателя-агента.
Шаг 1. Управляющая организация
Требования закона к договорам обычно переоцениваются, в связи с чем забывается основное определения договора как соглашения сторон, не противоречащего закону.
Арендная плата определена в фиксированной сумме, включающей стоимость коммунальных услуг. То есть коммуналка отдельно не выделяется ни в договоре, ни в первичке. Правда, такой способ может быть невыгоден арендодателю.
Настоящий договор является возмездным. Вознаграждением Агентства является сумма, получаемая им от нанимателя в качестве комиссионных при каждом заключении договора найма по указанной квартире.
Логично предположить, что арендодатель может исполнять как агент поручение принципала-энергоснабжающей организации – заключить договор на оказание коммунальных услуг арендатору и быть посредником в расчетах. На практике такие договоры агентирования большая редкость. Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений.
Соответственно, договоры с РСО должны быть заключены после заключения агентского договора. Эти условия указаны в Письме Министерства финансов РФ №03-11-06/2/55 от 14 апреля 2014 года.
Все было бы очевидно, но ситуацию осложняли некоторые обстоятельства. Энергоснабжающая организация выставляла счета Арендодателю по завышенному тарифу, которые транслировал ись Арендатору. Арендатор оплачивал счета и подписывал акты оказанных услуг на указанную сумму (не спрашивайте почему? — вопрос риторический).
Каким бы несправедливым ни казалось подобное положение дел, но закон есть закон. Однако в законодательстве РФ существует небольшая лазейка, благодаря которой можно избежать учета коммунальных платежей, как доходов арендодателя, и эта лазейка – агентский договор на оплату коммунальных платежей.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
То есть в пределах того, что законом напрямую не запрещено, с договорами можно экспериментировать, руководствуясь принципом «что не запрещено, то разрешено».
Наиболее распространенным до 2007 года было простое перевыставление счетов: арендодатель, который заключил договоры с поставщиками коммунальных услуг, выставлял счет и счет-фактуру на коммунальные услуги арендатору, не признавал при этом в своем учете ни расходы, ни доходы. А арендатор, оплатив и получив счет за «коммуналку», принимал спокойно НДС, который предъявляется арендодателем, к вычету.
НК РФ, пп. «а», «в», «г», «д», «е», «ж», «и», «к», «л» п. 1, пп. «а» п. 11 Правил заполнения счета-фактуры, пп. «а» п. 7, пп. «а» п. 11 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, пп. «г» п. 19 Правил ведения книги покупок, п. 3 Правил ведения книги продаж, утв.
А потому, оплата должна производиться по тарифу высокого напряжения, который примерно на 20-30% дешевле.
Поскольку посреднический договор является возмездным, то необходимо предусмотреть выплату вознаграждения за выполнение арендодателем функций посредника.
Организация, находящаяся на УСН, владеет зданием, которое планируется сдавать в аренду. Договоры с поставщиками коммунальных услуг уже заключены.