На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Посчитайте сколько времени вы будете проводить в пути. Ведь каждый день мы куда-нибудь ездим: на работу, учебу или по другим делам. Тут есть два варианта — выбор дома рядом с самым посещаемым местом, например, работой, или поиск оптимального расположения. Это — база. Что еще?

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.

Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.

Классическая проверка застройщика включает в себя следующие шаги:

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Этапы покупки квартиры от застройщика

1. Первый этап в процессе покупки квартиры в новостройке в ипотеку отведен выбору банка. Заявки лучше подавать в несколько банков, так можно выбрать лучшее предложение.
2. Получив одобрение от банка можно переходить к выбору квартиры с необходимым метражом и подходящей планировкой у доказавшего свою надежность застройщика.
3. Выбрав понравившуюся по всем параметрам квартиру стоит обратиться в банк для оформления ипотечного договора с банком. На этом этапе проводится оценка квартиры, если речь идет о готовой новостройке. Ипотечный договор стоит внимательно изучить, обратив особое внимание на сумму кредита, сроки, размер и дату ежемесячного платежа, штрафы за просрочку выплат.
4. Последний этап ― заключение ДКП для сданной новостройки или ДДУ для строящихся объектов.

При покупке квартиры в одном из ЖК от Меридиан на всех этапах сделки вас будет сопровождать индивидуальный ипотечный брокер, который почти все сделает за вас.

Какие документы о проекте должны предоставить

Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:

• Разрешение на строительство.
• Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
• Заключение государственной экспертизы проектной документации.
• Проектную документацию со всеми изменениями.
• Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.

В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:

• Цель проекта строительства.
• Разрешение на строительство и право на участок.
• Количество квартир в доме.
• Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
• Состав общего имущества в доме.
• Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
• Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
• Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
• Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.

Характеристики квартиры

Чтобы оценить квартиру в новостройке, не обязательно ждать, когда дом достроят — это реально сделать на этапе строительства. Например, по плану квартиры можно понять, как расположены розетки, где находятся несущие стены и устраивает ли вас площадь. Измерить габариты лучше самостоятельно. Дизайнеры могут нарисовать на плане и кровать, и шкаф, и рабочую зону, но при этом не соблюдать пропорции: не факт, что вся эта мебель поместится в реальной комнате.

Планировка. Квартиры бывают разной формы, с минимумом стен при свободной планировке, кухнями-гостиными, кладовыми, гардеробными, высокими потолками и увеличенными окнами. Найти всё это в одной квартире, да ещё и за приемлемые деньги, вряд ли получится, поэтому приходится заранее решать, что нужнее.

У любой планировки есть плюсы и минусы. Например, при свободной планировке один покупатель радостно строит стены по своему усмотрению, а другой злится, что это нужно согласовывать с городской администрацией.

Итак, вы определились с домом или жилым комплексом и столкнулись с тем, что жилье в одном и том же объекте может сильно различаться. Как правильно купить квартиру в новостройке и на что обратить внимание при выборе уже квартиры:

1. Планировка. Это один из самых очевидных моментов, при этом вы должны понимать, что «свободная планировка» — это в общем-то рекламный ход. В квартире есть так называемые «мокрые зоны», связанные с сантехникой и водоснабжением и перенести их вы не сможете в любом случае. Плюс, вариативность панировки зависит от материала самого дома. Так, в панельных домах почти все стены несущие и жестко фиксированы, в монолитно-каркасных домах возможны перепланировка и лучше звуко- и теплоизоляция, а в кирпичных все совсем хорошо по всем этим пунктам. Ну и в целом, покупать квартиру, чтобы сразу ее переделывать – не самое удачное решение.
2. Этаж. Очевидно, что наибольшее количество вопросов вызывают первые и последние этажи. Первые – отсутствием вида, возможной сыростью и наличием шума и пыли. Последние – вероятностью протекания крыши и неудобствами, связанными с лифтом. Его не только нужно будет ежедневно долго ждать, но и в случае его поломки, придется идти пешком. Кроме того, доставка любых крупногабаритных вещей будет непростой. Что-то может попросту не влезть в лифт, а каждый этаж будет необходимо оплачивать дополнительно. Цены, кстати, в зависимости от этажа могут различаться на 5-30%. Поэтому, если ваш выбор пал на рассматриваемые этажи, а цена не отличается от остальных квартир, смело требуйте положенную скидку. А в некоторых случаях ее можно получить и за 13-й этаж, в связи с суевериями.
3. Вид из окон. Идеально, если окна выходят на запад и восток. Тогда в квартире будет не слишком жарко летом и холодно зимой. А освещенность будет приятно сбалансированной. Но обращайте внимание не только на сторону света, но и на вид. Может оказаться так, что ваши окна выходят на промзону, трассу и т.д. в таком случае, вы также можете договориться о скидке.
4. Лоджии и балконы. Их отсутствие может не смутить вас, так как в вашем плане идеальной квартиры они не являются обязательными элементами, но вот в случае продажи такая квартира становится менее ликвидной. И это тоже нужно учитывать.
5. Состояние квартиры. Вы можете купить как голые стены, так и квартиру с частичным или уже полным ремонтом. Безусловно, последний пункт резко увеличивает стоимость жилья, но важно понимать, что ремонт своими силами обойдется в любом случае дороже. В то же время, если вы хотите сделать ремонт «под себя», то вам больше подходит покупка жилья в исходном виде. К тому же, вы сможете наиболее полно оценить саму квартиру, когда ничего не «прикрыто» обоями, плиткой или ламинатом.
6. Парковка. Если у вас есть машина и вы планируете жить в жилом комплексе, вопрос машиноместа может стать краеугольным. В крупных городах огромное количество людей в прямом смысле слова мучаются, пытаясь одновременно выехать на работу утром и наматывая круги вечером в поиске места для парковки. Стоимость парковочного места может быть как вшитой в стоимость квартиры, так и быть отдельной. Этот момент следует выяснить у застройщика и в случае отсутствия у вас авто, за отказ от машиноместа, которое входит цену квартиры, вы можете получить компенсацию или скидку.

Поздравляем! Вы выбрали дом, проверили застройщика и подобрали для себя идеальную квартиру. Впереди последний этап – как правильно купить новостройку:

1. Оплата. После регистрации договора в долевом участии строительства, деньги вносятся на счет эскроу банка. Там они замораживаются до ввода объекта в эксплуатацию. Оплата возможна несколькими способами:
   • полностью и сразу;
   • оформить ипотеку, внеся первоначальный вклад (до погашения ипотеки квартира находится в собственности банка);
   • рассрочка платежа – 40-50% первоначальной суммы сразу и крупные платежи в течение короткого срока (от полугода до двух лет).
2. Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей. Официальным письмом по почте дольщик уведомляется компанией-застройщиком о сдаче объекта в эксплуатацию и необходимости подписания акта приемки. С момента получения письма от застройщика, у покупателя есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, по закону застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке. При подписании акта приемки есть несколько нюансов:
   • Сравните характеристики объекта с проектной документацией. При обнаружении несоответствий у застройщика есть 45 дней для их исправления, после чего проводится повторный осмотр и подписание акта приемки.
   • При обнаружении недостатков необходимо составить дефектную ведомость, в которой подробно будет описано все то, что вас не устраивает. И не забудьте сфотографировать неполадки, чтобы иметь подтверждение на руках.
   • Подписывать акт приемки лучше только после того, как дефекты будут исправлены. Во-первых, это является гарантией того, что их исправят, а во-вторых, вы будете обязаны каждый раз приезжать на объект, чтобы открыть дверь рабочим, ведь ключи только у вас.
   • Случаются сложные ситуации, когда обнаруживаются значительные дефекты и ДДУ можно расторгнуть и получить свои деньги с эскроу-счета. Но это обоюдо невыгодная ситуация и нахождение компромисса всегда предпочтительнее.
   • Если дефект обнаруживается после передачи квартиры клиенту, у последнего есть возможность обратиться к компании-застройщику официальным заказным письмом с требованием об устранении неполадок. После вручения у покупателя есть 10 дней, чтобы обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.
3. Регистрация права собственности – для этого необходимо обратиться в МФЦ, записавшись на прием к специалисту, узнав и подготовив необходимый список документов и следуя несложной инструкции.

Мы надеемся, что смогли ответить на ваш вопрос «как купить новую квартиру в новостройке». Мы призываем вас не торопиться, принимать взвешенные решения и тщательно изучать репутацию застройщика, характеристики своего будущего жилья и подойти к приему жилья ответственно, проверив все нюансы. Также напоминаем вам, что для оценки качества квартиры вы можете по закону привлечь стороннего специалиста, который не только опытным взглядом визуально оценит жилое пространство, проверит все конструкции, инженерные системы, качество отделки, но и с помощью специальных приборов замерит влажность, сквозняки, уровень ЭМИ и прочее, позволив вам получить существенную компенсацию и сэкономить на их устранении время и деньги.

Пусть ваша покупка жилья будет удачной и радует вас долгие годы!

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика:

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

---

Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.

Другими словами, проектная декларация — это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.

---

На какие документы нужно обращать внимание

Договор долевого участия – основной документ, не являющийся формальным. В нем зафиксированы:

• точные характеристики покупаемой квартиры;
• сроки ввода в эксплуатацию;
• срок передачи ключей;
• штрафы, накладываемые на девелопера из-за срыва графиков.

Нужно проверить, нет ли приостановления ДДУ у выбранной компании. Договор проходит регистрацию в Росреестре еще во время строительства, если процедура не инициирована – это тревожный сигнал, который может быть оправдан лишь форс-мажорами (локдаун, например, когда была приостановлена регистрация всех документов). Еще одна причина – замедление на первом этапе: проводится экспертиза документов, сбор данных о девелоперах и внесение сведений в базу Росреестра. Дополнительно нужно уточнить форс-мажоры, при которых ввод в эксплуатацию может быть отложен без обязательных компенсаций.

При оформлении ДДУ нужно изучить проектную декларацию, убедившись в том, что неподалеку от дома есть школы, паркинги и прочие инфраструктурные элементы, обещанные компанией. Проверку лучше проводить не только на официальном сайте девелопера, но и через форумы дольщиков, порталы с черными списками застройщиков и новостники: убедитесь, что компания в полной мере и всегда выполняет взятые обязательства.

Все документы должны находиться в открытом доступе, распространяясь через сайт девелопера. Законодательство обязывает застройщиков придерживаться политики прозрачного сотрудничества. Важны следующие документы:

• проектная декларация;
• договор долевого участия;
• экспертное заключение и разрешение на строительство, являющееся действующим.

Покупка новостройки: обратить внимание

И последнее (но не менее важное), на что надо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке – это собственно условия договора и приложений к нему.

Очень часто дают совет приносить при покупке новостройки документы на проверку к адвокату. На самом деле, это не так просто. Застройщик не обязан отправлять вам проекты договоров по электронной почте (по факту так делают совсем немногие и единицы выкладывают свои типовые договора в Интернет). Приглашать в офис продаж с собой юриста – удовольствие очень дорогое.

Так что, возможно, вам придется приехать, ознакомится с договором и взять время «на подумать». При этом вас, скорее всего, будут убеждать заключить сделку именно сейчас, т.к. через неделю выбранной вами квартиры или предлагаемых сегодня условий уже не будет.

При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.

Придется ли вам дополнительно платить за регистрацию договора ДДУ в Росреестре (если речь идет о дополнительной сумме, кроме оплаты пошлины и нотариального заверения необходимых копий – это не очень хороший сигнал). Так же к дополнительным навязанным поборам можно отнести требование оплатить услуги по будущей регистрации квартиры в собственность в момент заключения договора долевого участия (еще самой квартиры нет, и не известно, что будет представлять собой процедура регистрации, когда до нее дойдет дело).

Разумеется, дополнительные платежи – вовсе не повод отказываться от покупки новостройки. Мы просто призываем все внимательно просчитать и взвесить.

Так же важно обратить внимание на способ оплаты. Обычно – это перевод по реквизитам. Некоторые застройщики работают через аккредитив (это когда банк переводит продавцу деньги только при выполнении им определенных условий).

Кстати, именно с моментом оплаты покупки квартиры в новостройке связаны некоторые заблуждения покупателей.

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева рассказывает, что некоторые покупатели всерьез верят, что заключить договор можно сейчас, а совершить оплату потом – уже после того, как дом достроен, хотя такая схема невозможна в реальности. По словам г-жи Покидышевой на этапе оплаты недвижимости вообще возможны необычные истории.

Например, один клиент позвонил менеджеру «НДВ-Недвижимость» с вопросом: «А нал куда везти?» Покупатель не только не знал о том, что оплата наличными невозможна, он еще и предполагал, что при оплате наличными в офисе можно потребовать большую скидку – нет ограничений, установленных в рамках действующих акций.

Передача квартиры застройщиком и принятие её участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту, который должен содержать следующую информацию: отражать факт передачи и приёмки квартиры (именно вашей квартиры) от застройщика её владельцу в конкретную дату с указанием конкретных параметров жилья, его состояния и обнаруженных дефектов. Акт должен быть подписан и представителем застройщика, и владельцем квартиры. «Крайне важно при подписании акта узнать, имеются ли у представителя полномочия на подписание акта — проверить документы, удостоверяющие его личность», — советует Екатерина Баглаева, член коллегии адвокатов «Юков и Партнёры».

Время покупки квартиры

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

• большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
• наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
• расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
• примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
• примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Похожие записи:

• Собрание кредиторов при банкротстве физического лица сроки рассмотрения
• Ниша для интернет магазина 2021
• Опека устанавливается над детьми не достигшими возраста четырнадцати лет