Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое проект межевания территории и как его подготовиться». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если говорить о строительных документах, то наиболее важным из них является именно проект межевания местности. Разрабатывается данный проект вместе с проектом планировки, также он будет возможно разработан без помощи других, этот документ может дать самую точную информацию о всей местности. Данный проект возможно сотворен как для земель, которые уже застроены, так и для земель, подготавливаемых к застройке.
Проект межевания территории (ПМТ)
Проект межевания возможно сотворен для разных целей. Одной из главных целей будет являться организации разметки, которая может узнать характерные черты местности при строительстве, или же при прокладке коммуникаций. Проект может посодействовать определить наличие, площадь и месторасположение участка, как застроенных, так и незастроенных. Проект может быть предназначен для того, чтоб выделить земельные участки для строительства жилых либо иных объектов.
Нельзя считать межевание участка и проект межевания местности одним и тем же документом, это совершенно различные понятия. Межевание будет относиться только к одному владению, границы которого установлены кадастровым инженером. По итогу создается межевой план. Проекты более глобальные, они будут относиться к огромным территориям с землями различного назначения, также с разнообразными формами принадлежности.
Основания и условия разработки
Основанием для разработки проекта может являться намерение заказчика и не требуется утверждения госорганов. На стоимость и сроки будут влиять наличие исходной документации, местонахождение, сложность и объём территории, а также характеристики объектов на ней.
В состав проекта межевания территории входят следующие материалы:
- текстовая часть. Она включает сведения о площади формируемого земельного участка, землях, зарезервированных под муниципальные, государственные нужды или для общего пользования. Также здесь необходимо выполнить основания работ и все требуемые расчеты. В приложении к текстовым материалам указывается источники данных, которые использовались для геодезических изысканий;
- графическая часть. В чертежах нужно указать границы существующего объекта, планируемые здания и сооружения, зоны общего доступа, линии отступа для формирования мест потенциальной застройки. Красными линиями обозначаются места общественного пользования, а также границы территории, по которым проходят транспортные и инженерные коммуникации.
ППТ: Что это такое в строительстве
Проект планировки территории важно правильно составить и подать на утверждение до начала строительных мероприятий по возведению любого капитального объекта. С его помощью можно установить размещение наделов, на территории которых будет построен ОКС. ППТ позволяет определить характеристики развития конкретного объекта землепользования, с учетом уже имеющихся капитальных строений различного значения.
Помимо этого, при планировке территории определяются параметры размещения улиц, автомобильных дорог, коммуникационных линий, муниципальных объектов, иных зон с особыми правилами использования. ППТ даст возможность получить больше информации о наделе, где планируется возведение капстроения. Тщательный анализ конкретной части местности значительно повысит эффективность эксплуатации территории. Необходимые строительные мероприятия можно будет провести правильно, с соблюдением нормативов и правил безопасности.
Кто может выполнять ППТ?
Оформление бланка является задачей квалифицированного специалиста ‒ кадастрового инженера. В документе разработчик указывает не только, в каких целях осуществляются геодезические изыскания, но в том числе смету, график и вид планируемых мероприятий, используемое оборудование и список материалов, которые необходимы для реализации заказа. Еще в ППТ исполнитель указывает сроки реализации исследований, когда координаты поворотных точек будут установлены и согласованы с заинтересованными сторонами. Составлением бланка вправе заниматься государственные учреждения и коммерческие организации:
- Бюро технической инвентаризации (БТИ) ‒ здесь работают специалисты с подходящей квалификацией. Подать заявку на предоставление услуги может любое заинтересованное лицо. Цена исследований устанавливается федеральными и муниципальными законами субъекта РФ, где находится ЗУ;
- Геодезические специализированные компании ‒ в штате таких организаций работают специалисты с лицензией, квалификационным аттестатом и допуском СРО.
Для чего нужен проект межевания территории
Создание интересующего нас документа необходимо в ряде случаев, предусматриваемых на законодательном уровне. Рассмотрим их далее в таблице.
Таблица 1. Необходимость создания проекта территориального межевания
| Ситуация | Описание |
|---|---|
| При комплексном освоении территории | Когда необходимо разделить один большой кусок земли на несколько более мелких, и при этом комплексно его освоить, требуется составление проекта территориального межевания. |
| При преобразовании участка с целью создания садоводческих и огороднических участков | Если какая-либо организация некоммерческого характера, ранее созданная гражданами нашей страны, предоставляет один земельный участок гражданам, желающим осуществлять на нем в частном порядке садоводческие, огороднические работы, или вести дачное хозяйство, для разделения данной территории также нужно создавать такой проект.
При этом, впоследствии обозначенным видом деятельности на разделенной площади смогут заниматься не только физические, но также юридические лица. |
| При заключении договора о развитии территории | Если в отношении той или иной территории были заключены договоренности относительно ее дальнейшего развития, и следовательно, она будет преобразовываться на отдельные участки, также имеет место быть составление плана. |
| Преобразование элемента планировочной структуры | Если в границах какого-либо элемента планировочной структуры, «заставленного» многоквартирными строениями, будет происходить какое-либо преобразования, также потребуется рассматриваемый проект. |
| Расположение линейных объектов федерального, регионального или местного уровня | Также понадобится план межевания территории, когда на конкретном участке земли будет производиться размещение указанных строений. |
ПМТ и ППТ относятся к градостроительной документации. Они необходимы для использования земельного участка и учета всех требований при возведении объектов.
ПМТ (межевание участка) — особый тип документа, который используется для разделения территории на небольшие участки и разграничения их, а также установке границ с другими территориями.
Сведения созданного проекта межевания есть в свободном доступе. Найти их можно в базе архитектурного управления местного муниципалитета.
ППТ (планировка) считается более полноценным вариантом, в котором указаны не только основные требуемые границы и разграничения, но и сведения о плане размещения строительного объекта. Дополнительно в него вносят все данные по соседним территориям, на которых находятся объекты, могущие повлиять на расположение зданий на указанном участке.
Внимание! Без представленной документации строительные процессы запрещены. Еще одним важным нюансом является соблюдение всех требований по строительству и обустройству объектов уже на этапе создания плана.
Отличие ППТ от ГП
ППТ: Что это такое в строительстве
Проект планировки территории важно правильно составить и подать на утверждение до начала строительных мероприятий по возведению любого капитального объекта. С его помощью можно установить размещение наделов, на территории которых будет построен ОКС. ППТ позволяет определить характеристики развития конкретного объекта землепользования, с учетом уже имеющихся капитальных строений различного значения.
Помимо этого, при планировке территории определяются параметры размещения улиц, автомобильных дорог, коммуникационных линий, муниципальных объектов, иных зон с особыми правилами использования. ППТ даст возможность получить больше информации о наделе, где планируется возведение капстроения. Тщательный анализ конкретной части местности значительно повысит эффективность эксплуатации территории. Необходимые строительные мероприятия можно будет провести правильно, с соблюдением нормативов и правил безопасности.
Сколько по времени готовят ПМТ
Рассмотрим поэтапно из каких процессов состоит подготовка проекта межевания территории с указанием затраченного времени. Обычно на сроки влияют разнообразные факторы, на которые обычно никак невозможно повлиять. Остается лишь ждать результатов. Итак, какие этапы проходит подготовка проекта:
- Публикация решения органа МСУ о подготовке ПМТ. Обычно оно появляется на официальном портале администрации, чтобы любой гражданин, проживающий на указанной территории, мог отправить свои предложения или комментарии. Его срок составляет 30 дней.
- Далее начинается непосредственно разработка проекта. Разумеется, чаще всего сама администрация этим не занимается (указанный процесс достаточно сложный, трудоемкий и дорого стоит). Обычно, чтобы подготовить ПМТ, объявляется конкурс среди специализированных компаний и фирм. Специалисты выигравшей организации проводят сбор сведений о соответствующей территории. Для этого используются все доступные источники: атласы, карты, данные из кадастра и реестра. Перечисленные документы обычно указываются в приложении к готовому ПМТ. Обычно, если речь идет о маленьком участке, то время разработки проекта его межевания составит приблизительно один месяц.
- Все проекты затем отправляются на согласование в муниципальные органы. Комиссия проверяет соответствие ландшафта, собственников реальным данным. Согласование в среднем потребует еще 30 дней.
- После проводятся общественные слушания. Данный этап может продолжаться от 30 дней до одного квартала. Все зависит от локальных актов администрации и органов власти.
Важно! Для некоторых категорий земель подобные общественные слушания не проводятся. Какая проектная документация минует данный этап – определено законодательством. Обычно речь идет о землях, где планируется проведение коммуникаций, а также о территориях дачных и садовых товариществ. Кроме того, эта стадия пропускается, когда имеется договор о комплексном освоении.
- Финальным этапом считается утверждение. Это делает глава местного органа самоуправления, на что ему также дается 1 месяц.
Итак, минимальный срок, за который формируется указанный проект, достигает 4 месяцев. Однако обычно данный процесс затягивается, порой превышая даже полгода. Все зависит от величины участка и иных значимых факторов, например, интенсивности застройки, расположения исторических построек на нем и пр.
Разработка проекта межевания и планировки, включает в себя проведение определенных действий, которые заключаются в сборе необходимой информации, обработке предоставленной документации, проведении слушаний, осуществлении непосредственного оформления и утверждении оформленных документов.
При составлении документов учитываются следующие цели, которые преследуются при создании такого рода документации и их особенности:
- Оба документа впоследствии могут использоваться специалистами при подготовке территории к строительным работам;
- Создание документов может быть использовано не только для тех участков, что только планируется предоставить, но и для таких, которые уже подверглись проведению строительных работ и содержат на своей территории определенные объекты недвижимости;
- Проекты межевания и планировки всегда опираются на уже имеющиеся характеристики земель и тех территорий, которые содержат расположенные объекты недвижимости или проложенные коммуникации;
- При составлении проекта планировки обязательно должны учитываться градостроительные нормы, при определении которых учитывается масса показателей – допустимой плотности, нагрузки, расположения и соседства и т.д.;
- Составление документов должно также основываться на общем восприятии всего комплекса зданий и сооружений, которое будет располагаться на определенной территории, а также возможности их расположения на конкретном расстоянии друг от друга – тут могут приниматься во внимание санитарные и промышленные зоны и т.д.
Проект межевания территории земельных участков
Под термином «проект межевания территории» (аббр. ПМТ) следует понимать градостроительный документ, который подтверждает планировку участка. Он является частью проектов поселков или городов, застройки кварталов или микрорайонов.
Зачастую проект межевания составляется в момент образования новых земельных участков, которые планируется использовать для садоводства и огородничества, возведения многоэтажных домов и развития района, размещения учреждений федерального значения и не только.
- четко зафиксировать границы объекта;
- определить площадь всех владений;
- создать разметку местности для постройки;
- разделить участок на более мелкие зоны;
- восстановить утраченные ранее границы;
- координировать действия застройщиков;
- определить земли особого значения.
В проекте указываются сведения об уже построенных зданиях, их количестве и целевом назначении, размере и границах. Документ включает сведения о положении зданий относительно всей территории, о границах наделов с индивидуальными условиями пользования землей, объектах культурного значения и других охраняемых землях.
При составлении проектов в пределы участка берутся площади под возведенными зданиями, дорожки для пешеходов и к объектам недвижимости, спортивные площадки, автомобильные дороги и не только. Такие документы составляются для коммерческих и некоммерческих учреждений, предприятий и зон промышленности, исторических и культурных памятников.
И самое главное! Новые проекты межевания могут составляться как обособленные документы или входить в состав проекта разграничения квартала.
Что представляет собой непосредственно проект межевания? Это достаточно большой документ, состоящий из двух частей: основной, а также дополнительных материалов, содержащих обоснования.
Обычно самой обширной является текстовая часть (или описательная). В ней проводятся все расчеты, описываются границы земельного участка, отражаются основные характеристики территории, а также иногда указывается причина проведения работ. В приложении же должен быть список источников дополнительной информации, применявшихся при исследовании геодезистами.
В ПМТ обязательно входит чертеж, где нанесена определенная разметка. Что именно видно на изображении?
- линии красного цвета, обозначающие границы участков, отведенных под общее пользование. К ним могут относиться: улицы, тротуары, парки. Кроме того, среди них имеются коммуникации разного рода. Указанные линии должны точно соответствовать уже имеющемуся или утвержденному проекту планировки;
- линии отступа – проводятся, чтобы делать расчеты места, где можно возводить здания и сооружения. Все это не должно пересекать красную разметку, поскольку в такой ситуации общественные земли окажутся на частных территориях, что незаконно (по требованиям Земельного Кодекса РФ). Таким образом, участок, где проходит красная линия, не сможет быть продан или оформлен в приватную собственность. Иногда разрешается его арендовать, однако больше ничего сделать нельзя;
- границы, которые нуждаются в изменениях. Также отмечаются территории, планируемые к разделению. Для удобства им обязательно присваивается номер;
- границы особых участков (с культурными и историческими объектами, публичными сервитутами и пр.).
Если планируется осуществить межевание земель для прокладки трубопроводов и иных коммуникаций, проект отображает следующие сведения о границах:
- имеющихся и планирующихся к созданию участков земли;
- участков, которые должны быть изменены в результате строительства;
- участков, назначение которых станет другим.
Важно, чтобы в данной ситуации для всех вновь появляющихся земельных территорий бы указан вид дозволенного использования.
Кто разрабатывает документацию?
Инициатива создания проекта межевания земельного участка принадлежит государственным органам всех уровней власти. Как правило, документация по планированию проходит оформление в органах местной администрации. Например, в Москве эту функцию выполняет Главное Архитектурно-Планировочное Управление.
Орган местного самоуправления самостоятельно осуществляет работы по проектированию либо заключает договор с организацией, деятельность которой связана с разработкой межевых проектов и иной градостроительной документации.
Чтобы юридическое лицо было вправе оказывать услуги по формированию проекта, оно должно получить ряд разрешительных бумаг. Пакет лицензионной документации для юридического лица обязательно должен содержать установленную законом совокупность государственных сертификатов и свидетельств о допуске, обеспечивающих право выполнения проектной документации.
Проблемы в области разработки межевой документации
Отмечается, что процедуры межевания, проводимые в начале последнего столетия, проходили достаточно бессистемно. К сожалению, архитекторами допускалась практика случайного расположения конфигураций объектов, расположенных на территориальных участках.
Наименьшую тщательность проектировщики проявляли в отношении планирования промышленных зон. Отмечается потеря планировочной чистоты при проектировании.
Многие планы, изготовленные более 5 лет назад, содержат в себе противоречивые данные, касающиеся расположения красных линий. Большое количество схем зональных участков Москвы и Санкт-Петербурга игнорируют существующие границы. Отмечается наличие планов участков, сформированных по обрезу фундамента, то есть у границы плоскости, на которой стоит надземная конструкция зданий.
Подобные нарушения говорят о неосведомленности, беспечности и небрежности исполнителей, которые занимались работами по разработке проектов межевания.
Таким образом, отмечается назревшая необходимость реформирования градостроительного и земельного законодательства в целях установления более систематизированной и взаимосвязанной совокупности норм, регулирующей механизм создания проекта межевания земель.
***
Больше полезной информации — в рубрике «Земля».
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Недостаточно будет разработать документацию по строительству, необходимо получить разрешение, чтобы провести работы, отмеченные в проекте. Когда происходит утверждение проекта межевания и планировки, эти два плана согласуются и заверяются как единый документ. В нем содержится планирование межевания и застройки участка. Происходит это в случае, когда:
- земельный надел застроен;
- ранее были утверждены такие документы.
В остальных ситуациях заверение будет как два разных документа. Процедура утверждения регламентирована градостроительным законодательством и актами муниципальными.
Планировка и межевание территории
Процесс включает в себя:
- исследование представленных документов;
- получение результатов.
Для чего нужна подготовка проектов планировки и межеваний территорий
Вышеупомянутые проекты оказывают большую услугу при организации предварительной подготовки земельного участка к строительству. Их можно взять на вооружение на пустых, только что выделенных землях, и на застроенных участках с уже развитой структурой .
Когда строительство начинается на неосвоенной площади, желания застройщика фактически безграничны. Но все же приходится учитывать состав почвы и приводить перспективу застройки в соответствие с ее качествами. Ни для кого не секрет, что своеобразие земель может стать преградой для их максимального заполнения капитальными сооружениями.
К тому же иногда случается, что полученные под застройку площади не должны нарушать гармоничное сочетание уже возведенных объектов и зданий в том стиле, который предопределен градостроительным планом. Эту функцию и выполняет рассмотренная проектная документация, которая учитывает все тонкости предстоящего строительства.
Такую же важную лепту вносит подготовка проектов планировки и межеваний территорий в планирование застройки площадей с уже готовыми капитальными объектами. В подобных случаях проектировочные работы будут преследовать иную цель — грамотно вписать в готовую градостроительную композицию новые дома.
Помимо четких задач, возложенных на подобные проекты, они выполняют и единую функцию — системную организацию строительства , которая имеет большое значение в случае масштабных градостроительных комплексов.
Иногда в столичных, краевых и областных строительных массивах, где земельные участки под застройку стоят очень дорого, для извлечения прибыли намеренно не соблюдаются правила эксплуатации площадей под возведенными сооружениями. Многочисленные случаи таких правонарушений наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому здесь предъявляются наиболее строгие требования к подготовке проектов планировки и межеваний территорий для соблюдения необходимого регламента и исправления обнаруженных недочетов.
Наряду с застройками ПМТ применяется при любом разделении участка земли на мелкие части при отсутствии выдела и регистрации их в кадастре.
Подготовка проекта межевания территории для линейных объектов
Понятие «линейные объекты» законами почти не поясняется, в них перечисляются лишь виды ЛО. Такое положение дел усложняет кадастровые мероприятия по объектам. Кроме кадастровых актов они нуждаются в соблюдении Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов.
Самые разные сооружения (по виду и назначению), квалифицируемые как линейные объекты, представляют собой капитальные строения, отличительная особенность которых — повышенная протяженность. Они бывают плоскими и объемными, используются для производственных задач, хранения или транспортировки.
Кроме того, ЛО по-особому соотносятся с землей — они могут быть наземными, над- и подземными объектами. Другими словами, к подобным объектам принадлежат железные дороги и автотрассы, любые трубопроводы, линии связи и ЛЭП, канализационные и ливневые системы.
Не каждый линейный объект требует оформления земельного участка под застройку, но для подавляющей части наземных конструкций (дороги, стальные и тепловые магистрали, газопроводы и ЛЭП) оформление обязательно. Для прокладки над- и подземных объектов (инженерно-технические коммуникации) землю оформлять не нужно.
Территория с межеванием, кадастровым учетом и правами собственности, планируемая под сооружение ЛО, обладает характерными особенностями, присущими только ей. Размер земельных участков определяется их назначением и строительными нормами.
Главная трудность работы с линейными объектами, когда идет подготовка проекта планировки территории и межевания, заключается в регистрации участка земли, находящегося под ними. Площадь очень велика и пролегает по землям разных собственников — хозяев, арендаторов или постоянных пользователей.
Когда планируется эксплуатация дорог, трубопроводов и электросетей, необходимо полное владение землей. Для каждого ЛО в городах невозможно сформировать отдельный участок земли из-за их огромного количества и плотной концентрации (почти один над другим). В таких случаях нужно было бы выделять их доли для оформления аренды со всеми владельцами.
На самом деле в городе все проще. ЗУ исключаются из муниципальной собственности под строительство линейных объектов подписанием акта о выборе. Согласно утвержденному документу формируют схему размещения площадки для кадастрового плана.
Когда линейный объект имеет владельца либо арендатора, участок создается иначе. Требуется иметь согласие собственника этой площади и заключенный с ним предварительный договор аренды, который определяет место, размер и назначение участка. Такие мероприятия обязательны для дальнейшей аренды земли. За этим следует подготовка проекта межевания территории , регистрация ее в Кадастре и подписание сторонами договора аренды.
Бессрочная эксплуатация участка предусматривает отказ ее правообладателя, что подтверждает Земельный Кодекс (ст. 45, 53), после чего его оформляют по аналогии с выведением из госсобственности.
С владельцами участка и арендаторами урегулируются вопросы оплаты издержек, что увеличивает затраты застройщика. Если ЛО находится на сельскохозяйственных землях, которые принадлежат к общей доле, придется вначале оформлять выдел земельного участка с регистрацией имущественного права, потом делить его на части и составлять арендный договор (№ 101-ФЗ).
Для официального оформления ЗУ под действующий линейный объект существуют два способа: регистрация земли под опорами наземных конструкций либо оформление полосы под целый объект. В целях экономии землепользователи выбирают первый вариант, который гораздо проще. Тем не менее он весьма проблематичен, поскольку надземные и подземные объекты требуют обслуживания, случаются и конфликты с землевладельцами. (ограниченная эксплуатация чужого участка), но исключительно на этапе пользования, а не застройки.
Процессы проектирования и межевания ЛО находятся в правовом поле статей 89-91 Земельного Кодекса (редакция 2001 года).
Статья 89 устанавливает порядок выделения и использования ЗУ для нужд линейных объектов, сопряженных с энергетическими конструкциями.
Статья 90 дает определение земель, используемых для транспортных систем, и приводит список ЛО. Имущественные права на участки регламентируются положениями Земельного кодекса и законами федерального (регионального) уровня с учетом вида транспорта.
Статья 91 описывает виды линейных объектов телевидения, связи, информатики, а также процедуру выделения участков под таковые.
Для введения в эксплуатацию ЛО как капитального его следует поставить на кадастровый учет . При его оформлении к документации на участок земли нужно приложить кадастровый паспорт с разрешением на эксплуатацию объекта.
Разработкой технического плана и официальной регистрацией объекта при подготовке проектов планировки и межеваний территорий занимается кадастровый инженер . Градостроительный кодекс от 2004 года дает определение «красных линий», разграничивающих участки земли (фактические, плановые), где размещаются ЛО. Соответственно и технический план должен содержать их контуры, к тому же сейчас требуют четкого указания данных границ. Подготовленный должным образом после межевания технический план вместе с остальной документацией позволяет официально зарегистрировать линейный объект в Кадастре.
Совокупность актуальных данных о развитии территорий, подкрепленных характеристиками ЗУ с сооружениями, в виде текстовой части и графики образуют информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (сокращенно ИСОГД). Ее главная задача — предоставление оперативной информации об уровне развития территорий в своих границах, необходимой для работы застройщиков и муниципальных органов власти.