Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.

Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.

Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

Подводные камни сделок с нежилыми помещениями

Главная неприятность, которая поджидает покупателя нежилой недвижимости, — признание сделки недействительной. Есть несколько ситуаций, который приводят к такому печальному развитию событий.

1. Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Заключать сделку вправе владелец компании, директор или председатель правления учредителей. Если подпись ставит кто-то другой, например, главбух предприятия, то необходима нотариальная доверенность на такие действия. Чтобы избежать проблем, важно удостовериться, что представитель компании имеет право распоряжаться имуществом или наделён доверенностью.
2. Банкротство продавца. Если компания на мели, то её имущество идёт с молотка, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если компания в такой момент самостоятельно продаёт коммерческую недвижимость, то рано или поздно к этой сделке появятся вопросы у арбитражного управляющего, а договор купли-продажи будет отменён в судебном порядке. Поэтому рекомендуем «пробить» юридическое лицо по базе судебных приставов на наличие открытых производств и непогашенных долгов — для этого достаточно знать ИНН продавца.
3. Есть другие претенденты на недвижимость. Не всегда внутри организаций всё гладко: случаются ситуации, когда недобросовестные сотрудники пытаются продать активы, а деньги хотят присвоить себе. В таком случае настоящие владельцы нежилого помещения начнут оспаривать сделку, что приведёт к неизбежному отчуждению и потере средств. Избежать проблем поможет предварительная проверка продавца по реестру арбитражных дел.
4. Мошенники. Они действуют очень ловко — арендуют офис, создают видимость успешной компании и реализуют якобы принадлежащие им объекты недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. При необходимости всегда можно привлечь к сделке юриста или оформить всё нотариально.

Тонкости налогообложения

С налоговыми взносами за коммерческую недвижимость тоже могут возникнуть проблемы. Так как подобное жилье фактически не причислено к жилому фонду, тут нереально получить налоговый вычет 13 %.

Но при этом сами налоги на апартаменты списываются по высоким ставкам, ведь по закону, это жилье считается коммерческим. Поэтому владелец апартаментов, в сравнении с собственником простого жилья, переплачивает в плане налогов.

При определении налоговой базы мин ставка для коммерческого жилья — 0,5 %, макс — 2 %. Что же касается простого жилья, то в его отношении задействована ставка 0,1 % .

Самые невыгодные в плане налогов это апартаменты, которые находятся в офисном, торговом комплексе, в доме, созданном для заведений общепита. Самые доступные — помещения в гостиницах.

Можно ли приватизировать такое жилье? Тут тоже есть проблемы. Порой людям предлагаются договоры, где они считаются собственниками не жилья, а какой-либо доли в общем имуществе.

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КН	Применение КН
Свободного назначения	К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
Торговый	Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
Офисный	Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
Индустриальный	К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
Социальный	Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Проверка помещения или здания

Совсем не будет лишним провести и технический аудит объекта недвижимости на предмет состояния несущих конструкций, систем водоснабжения и отопления, пожарной сигнализации и пожаротушения. Лучше понимать возможные расходы на модернизацию этих систем до покупки, чем потом спешно устранять нарушения. Особенно это касается нарушений в части противопожарной безопасности. Требования в этой части очень сложны и противоречивы. При обнаруженных нарушениях в лучшем случае вам придется потратить некоторую сумму денег на устранение нарушений, в худшем – вы сможете использовать здание с большим ограничением, либо вообще не сможете использовать!!! Поэтому лучше не пожалеть небольшую сумму денег и получить профессиональное заключение по этому поводу.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В целом это не страшно и можно зарегистрировать изменения самим, особенно если вы планируете делать перепланировку. Но обязательно убедитесь, что не затронуты несущие конструкции здания!!! В противном случае вы не сможете зарегистрировать перепланировку либо это будет стоить очень дорого. Поэтому возложите эту почетную обязанность на продавца и только потом покупайте. Либо откажитесь от сделки.

Каковы риски при приобретении коммерческой недвижимости?

Главное, что требуется от покупателя коммерческой недвижимости — предельная внимательность на всех этапах сделки. Не стесняйтесь читать и перепроверять всё, что кажется даже минимально непонятным или подозрительным. В идеале лучше всего доверить это профессионалам, которые хорошо разбираются в юридических тонкостях и знакомы с особенностями рынка коммерческой недвижимости. Но если вы хотите сэкономить на посредниках, не бойтесь показаться мнительным или придирчивым: это гораздо лучше, чем упустить из вида какой-нибудь важный нюанс.

Обязательно обратите внимание на такие моменты, как:

• наличие у продавца всех необходимых документов, подтверждающих его право собственности на коммерческую недвижимость и корректность их оформления;
• вероятность появления лиц, способных предъявить требования по возврату долгов или возмещению убытков, связанных с эксплуатацией или владением приобретаемого объекта (например, долги за электричество или отопление).

Какая недвижимость относится к коммерческой

Коммерческая недвижимость — это вид недвижимости, который предназначен для предпринимательской деятельности и приносит доход собственнику. В отличие от жилой недвижимости, коммерческая недвижимость используется для бизнеса, торговли, офисов или индустриальных целей.

Вот несколько типов коммерческой недвижимости:

• Офисные помещения — это помещения, предназначенные для коммерческих организаций и фирм. Они могут быть как высотных небоскребов, так и небольших офисных зданий.

Торговая недвижимость — это помещения, используемые для торговли и продажи товаров или услуг. Это могут быть торговые центры, магазины, супермаркеты или розничные магазины.

Промышленная недвижимость — это помещения, используемые для производства, складирования и дистрибуции товаров. Это могут быть заводы, фабрики, складские помещения или логистические центры.

Гостиничная недвижимость — это помещения, предназначенные для размещения гостей и предоставления услуг в сфере гостеприимства. Это могут быть отели, мотели, курортные комплексы или хостелы.

Коммерческая недвижимость имеет свои особенности, такие как высокий уровень арендной платы и требования к долгосрочным договорам. Она также требует больше усилий для управления и поддержания, чем жилая недвижимость. Владение коммерческой недвижимостью может быть выгодным делом, но требует хорошего знания рынка и бизнес-процессов.

Как сделать прибыль на коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут стать надежным способом получения прибыли. Однако, чтобы достичь успеха, необходимо учесть несколько важных моментов.

Первое, что следует учесть при покупке коммерческой недвижимости — востребованность данного объекта. Исследуйте рынок и определите, какими типами недвижимости пользуются большим спросом в данном районе. Это может быть офисное помещение, магазин или склад. Приобретение коммерческой недвижимости, которая будет востребована на рынке, повышает вероятность получения прибыли.

Второй фактор, который следует учесть — расположение объекта недвижимости. Оптимальное расположение важно для привлечения арендаторов и клиентов. Рассмотрите близость к деловым центрам, транспортной инфраструктуре и наличие парковок. Лучше выбрать объект недвижимости в центре города или в наиболее привлекательном районе.

Третий фактор — правильное управление объектом. Объект недвижимости нужно содержать в хорошем состоянии, регулярно проводить ремонтные работы и обновлять интерьер. Кроме того, необходимо поддерживать хорошие отношения с арендаторами и следить за их удовлетворенностью условиями аренды.

Важно также учитывать потенциал роста стоимости коммерческой недвижимости. Исследуйте рыночные тенденции и прогнозы по ценам на недвижимость. Некоторые районы могут переживать активное развитие, что может привести к увеличению стоимости вашей недвижимости в будущем.

В конечном итоге, чтобы сделать прибыль на коммерческой недвижимости, необходимо правильно выбрать объект, учесть его востребованность и расположение, найти надежных арендаторов и следить за управлением объектом. Соблюдение этих факторов может привести к получению стабильной прибыли и увеличению стоимости вашей инвестиции в будущем.

Коммерческое жилье: государство в роли наймодателя

8 ноября т. г. Глава государства подписал Указ № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» (далее — Указ № 512). По мнению законодателей, данный нормативный документ станет первым действенным шагом на пути создания нового вида государственного жилья — жилья коммерческого использования и, что самое главное, позволит в определенной степени решить квартирный вопрос граждан независимо от их «нуждаемости».

О необходимости развивать в стране «арендное» жилье говорилось неоднократно. Особенно остро в этом нуждается столица, где наблюдается парадокс: рост количества нуждающихся в улучшении жилищных условий увеличивается пропорционально объему жилищного строительства. В сложившихся экономических условиях предоставление льготных кредитов стало для государства непосильной ношей. Поэтому Правительство определило несколько приоритетных механизмов снятия с бюджета бремени господдержки малообеспеченных граждан, одним из которых как раз является строительство домов для коммерческого использования.

Механизм для сдачи жилья в коммерческое использование предлагает Указ № 512, которым определено создание фонда коммерческого жилья из имеющихся свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда, в т. ч. приобретенных, построенных (реконструируемых) жилых домов специально с этой целью. Изначально следует отметить, что формирование фонда жилья коммерческого использования будет вестись за счет бюджетных средств и средств, полученных от сдачи жилья, «иных источников, не запрещенных законодательством».

Законодательным документом определен порядок включения жилых помещений государственного жилищного фонда в состав коммерческого использования. Он прост и аналогичен включению жилья в состав социального — по решению местных исполнительных органов. Также облисполкомы вправе направить построенные жилые помещения в состав жилья коммерческого использования.

К слову, список данных квартир исполнительные комитеты должны сформировать до 1 января 2012 г., поскольку именно в первый день нового года Указ вступает в силу. К этому же времени Правительство должно определить базовую ставку платы за пользование данным жильем, к которой в зависимости от места нахождения помещения будет применяться тот или иной коэффициент. «Строительство жилья коммерческого использования государственного жилищного фонда в Беларуси преследует две цели: стать альтернативой на рынке найма жилья частного жилищного фонда, а также снизить рыночную цену найма частного жилья, — отметила заведующая юридическим сектором Управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Н. А. Кухарчик. — Поэтому предполагается, что плата за пользование жилыми помещениями коммерческого найма в госфонде будет ниже, установленной на частном рынке найма жилья».

Согласно Указу, порядок предоставления жилья коммерческого использования и коэффициент оплаты за его пользование в зависимости от местонахождения будут определять облисполкомы. «Это позволит местным исполнительным и распорядительным органам «корректировать» миграцию трудоспособного населения, направляя его в тот или иной населенный пункт, избегая концентрации большого числа граждан, к примеру, в одном областном центре», — отметила собеседница. При этом нормативным документом установлено, что право на предоставление таких помещений имеют все граждане — как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на таком учете, но преимущество будет иметь первая категория.

Порядок оплаты за жилищно-коммунальные услуги идентичен тому, что установлен для граждан, проживающих в собственных квартирах.

Что касается порядка заключения договора найма жилого помещения коммерческого использования, то информация о наличии такого жилья будет размещена на сайтах, информационных стендах местных исполкомов, а также госорганов, имеющих жилищный фонд на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, и в других, доступных для граждан, местах. Желающие в течение не менее 15 дней с момента размещения информации должны будут подать заявления. После этого исполкомы рассмотрят их, и в порядке поступления, а при наличии граждан, состоящих на учете нуждающихся, в порядке очередности постановки на данный учет, будет предоставлено жилье коммерческого использования.

Срок договора найма таких помещений составляет не более 5 лет. Это предельный период, но в последующем договор пролонгируется на новый срок. Как отметила Н. А. Кухарчик, при условии надлежащего исполнения нанимателем своих обязанностей (отсутствие задолженности по оплате, в т. ч. услуг ЖКХ, и претензий со стороны обслуживающих объект организаций) он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок. Кроме того, собеседница подчеркнула, что при необходимости договор найма может быть перезаключен с одним из членов семьи в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом она отметила, что, согласно Указу, квартиры коммерческого использования не подлежат обмену, разделу, продаже или приватизации, а также сдаче по договору поднайма.

«Данный вид жилья будет востребован в Беларуси, — убеждена специалист. — Ведь для семьи привлекательнее нанимать госжилье по доступной цене, чем снимать его у «частника» по цене 200–300 долларов или, например, выплачивать в течение 20 лет дорогостоящий кредит. Конечно, жилье коммерческого использования не заменяет собственного, но является ему хорошей альтернативой».

Следует отметить, что в формирование фонда жилых помещений коммерческого использования могут включаться и госорганы, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилые помещения. Причем приоритет предоставления между работниками организации и другими гражданами может быть определен в коллективном договоре.

Важным для государства является участие инвесторов в развитии нового вида жилья в республике. По мнению специалистов, привлечение частного капитала в строительство домов коммерческого использования позволит не только снизить финансовую нагрузку на бюджет, но и усовершенствовать систему управления жилищным фондом.

В качестве примера взаимодействия государства и частника можно привести опыт Москвы, который, к слову, рассматривался в рамках подготовки Указа № 512. Изначально право развивать сферу арендного жилья было предоставлено коммерческим строительным организациям, которые имели возможность использовать закрытые паевые инвестиционные фонды. Это позволило увеличить уровень доходности данного бизнеса и сократить срок окупаемости арендных комплексов до 6 лет.

Если рассматривать европейский опыт, то там окупаемость доходных домов и того меньше. Этот показатель достигается за счет высокой скорости строительства.

Есть ли право выкупа квартиры или другого жилого помещения?

Законом не запрещено совершение сделки купли-продажи с такой недвижимостью. Если возможность выкупа предусмотрена условиями договора, то наниматель даже вправе требовать этого. Стороны могут договориться о выкупе жилья в рассрочку.

Если право выкупа условиями договора не предусмотрено, то требовать этого от собственника нельзя. Тем не менее, даже в таком случае приобрести помещение можно. Для этого необходимо провести переговоры с владельцем, получить его согласие и заключить соответствующий договор.

Коммерческий наем жилья предполагает заключение договора и оплату за проживание. наниматель не становится собственником. Он может только пользоваться помещением. В последствии можно будет обсуждать с владельцем вопрос о выкупе жилья.

Структура договора коммерческого найма

Обе стороны сделки должны обговорить и внести в договор следующие пункты:

• паспортные данные сторон;
• предмет соглашения – какое помещение и по какому адресу сдаётся;
• список лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем – супруг(а), дети, родители, родственники, сожители и прочие (вселять и регистрировать несовершеннолетних детей родители имеют право без согласования с собственником – это правило предусмотрено законом);
• срок найма – согласно ст. 683 ГК РФ, договор можно заключить сроком до пяти лет, если этого пункта вообще нет, то будет подразумеваться пятилетний период;
• размер и условия оплаты (коммунальные платежи оплачиваются отдельно от ежемесячной платы за проживание);
• опись имущества, которое оставлено в квартире и передаётся в пользование нанимателю (ремонт и возмещение ущерба при порче он оплачивает самостоятельно);
• проведение ремонтных работ, как правило, «косметический» ремонт оплачивает наниматель, а капитальный – хозяин квартиры;
• другие условия.

Что относится к коммерческой недвижимости

Земельные участки, нежилые помещения, предусматривающие возможность заниматься предпринимательской деятельностью любой направленности, относятся к коммерческой недвижимости. Речь идет об открытии на данных площадях магазина, парикмахерской, кафе, ресторана. Также можно говорить о постройке нового здания или сооружения под офис, склад.

В зависимости от предназначения и способа эксплуатации коммерческой недвижимости выделяют несколько ее видов:

• торговую, ориентированную на работу магазинов, аптек, торгово-развлекательных центров;

• офисную, предназначенную для деловой активности, размещения бизнес-центров;

• свободного назначения, где располагаются объекты сферы обслуживания – салоны красоты, парикмахерские, рестораны, гостиницы, апартаменты;

• производственную, которую чаще всего стремятся использовать в качестве промышленных объектов, складских помещений, логистических центров, баз, АЗС;

• земельные участки под социальные, промышленные строения.

Главная цель приобретения или использования коммерческой недвижимости – получение прибыли, решение задач развития бизнеса. Чтобы не возникало неожиданных проблем и ненужных трат, требуется правильное оформление сделок, проведение без сбоев всех связанных с ними операций.

Определение такого найма относительно муниципального жилья

Однако, необходимо быть предупрежденным о подводных камнях, связанных с данным наймом. Если вы решили снять коммерческое жилье в муниципальном жилищном комплексе, то следует учесть, что арендная плата может увеличиться с течением времени, что выкуп этого жилья не предусмотрен и что с вас будут требовать оплату за коммунальные услуги в полном объеме. В законодательной сфере Российской Федерации нет точного определения коммерческого найма жилья в муниципальном секторе, так как каждая муниципальная организация имеет свое представление об этом виде найма.

В заключении можно сказать, что муниципальное жилье в муниципальных жилищных комплексах имеет свои особенности и условия найма, которые определяются как самими органами местного самоуправления, так и соглашением между нанимателем и наймодателем.

Что об этом говорится в Жилищном кодексе Российской Федерации?

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает правовое положение относительно коммерческого найма жилого помещения и муниципального жилья. Он регулирует такие вопросы, как выкуп жилого помещения, предупреждения социального найма, разновидности коммерческого найма и другие важные аспекты.

ЖК РФ предусматривает право собственника жилого помещения на заключение договора коммерческого найма с арендатором. В данной статье говорится о том, что такое коммерческий найм жилья, его особенности и условия.

Законодательная база ЖК РФ также определяет право граждан на съем муниципального жилья. Подводные камни муниципального найма и предупреждения социального найма также рассматриваются в данном законодательном акте.

Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации является основным документом, который регулирует отношения в сфере коммерческого и муниципального найма жилого помещения, а также определяет права и обязанности сторон в данных разновидностях найма.

Похожие записи:

• Сроки уплаты налога на имущество физ лицом в 2021 году
• Налог на авто где проверить
• Документы для усыновления ребенка: полный перечень в 2017-2021 году