Вложение в недвижимость в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вложение в недвижимость в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее. Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне. Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.

В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.

Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых. И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети. Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.

К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности. Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги. Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.

Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.

Рынок недвижимости 2021. Как на нем заработать

За бортом спроса в 2021 году останутся переоцененные лоты, а также квартиры в ЖК с непродуманной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, недостатком социальных и коммерческих объектов возле дома, отсутствием мест для отдыха.

Планируется, что при выборе жилья в 2021 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

• В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передано переселенцам по реновации.
• КП УГС получил в 2019 году – 22 РнС.
• РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако, уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%.
• В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.

Застройщики которые строят и у которых есть история новостроек с инвестиционными проектами.

• После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это: ПИК, Донстрой, Крост, Tekta, Ingrad, А101, Авеста, Level, Пионер, Seven Sun, Гранель, МИЦ, Эталон, Самолет.
• В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили – Гранель и МИЦ.

Инвестиции в жилую недвижимость: почему в 2021 году лучше поискать альтернативу

1. Китайгородский, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход зима-весна 2021.
2. Кутузовский, 12/1 – проект Capital Group, выход весна 2020.
3. Братьев Фонченко, 3 – проект Ant Development, выход зима 2019-2020.
4. Славянская, 2/5/4 – проект Hutton, выход зима 2019-2020.
5. Садовническая,62 – возможный девелопер – Level Group, выход лето-осень 2020.
6. Большой Саввинский, 9 – возможный девелопер – Level Group, выход зима 2020-2021.
7. 1-й Тружеников переулок, 12-14 – проект Coldy, выход весна-лето 2021.
8. Слободской,6 – проект Sminex, выход весна-лето 2021.
9. Трехпудный, 9к1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпурдном переулке, выход лето 2020.
10. Олсуфьевский, 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход лето-осень 2020.
11. Калошин, 6 – проект «Mala-hit» от БЭЛ Девелопмент, выход весна-лето 2020.
12. Гоголевский, 12 – проект БЭЛ Девелопмент, выход весна-лето 2020.
13. Соймоновский, 7 – проект Главстрой Девелопмент, выход весна-лето 2020.

1. L-Сlub – Центр-инвест, старт 150 тыс. руб./кв. м. Цены уже выкрутили, изначально проект был инвестиционно привлекательным.
2. Ильменский, 17 – ПИК, старт 175 тыс. руб./кв. м. Стоимость для конечных потребителей, перегретая локация.
3. Тринити – Гранель, старт 165 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется.
4. Вестердам – Интеко, старт 155 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 175 тыс. руб./кв. м. Вышли новые корпуса.
5. West Garden – Интеко, старт 220 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 260 тыс. руб./кв. м. Упущенная возможможность.
6. Движение Тушино – ГК ФСК, старт 130 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 135 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется.
7. Stellar city – Ташир, старт 113 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 120 тыс. руб./кв. м, Ещё можно успеть взять относительно отрастающий лот.
8. Now – Tekta, старт 230 тыс. руб./кв. м, бронирование, перегретая локация, не рекомендуется.
9. Nagatino i-land – перезапуск проекта от Эталон. Старт 190 тыс. руб./кв. м. Высокая конкуренция, не рекомендуется.
10. Большая Семерка – Белстрой, старт 175 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 180 тыс. руб./кв. м. Ценник перегрет, не рекомендуется.
11. Сказочный лес — Seven Sun Development, старт – 113 тыс. руб./кв. м, ценник не растет все время продаж. Высокие риски долгостроя, не рекомендуется.
12. Стремление к свету — Seven Sun Development, старт – 125 тыс. руб./кв. м. Высокие риски долгостроя, однако стоимость инвестиционно привлекательная.
13. Alia – старт 180 тыс. руб./кв. м. – ценник и локация перегрета.
14. Din Haus – старт 230 тыс. руб./кв. м. – ценник для конечных покупателей. Продают по ПДКП. Ряд брокеров отказались от реализации проекта. Крайне высокие риски.
15. Счастье на Ломоносовском – Эталон, старт 320 тыс. руб./кв. м – ценник перегрет.
16. Просторная 7 – проект ПИК, старт 175 тыс. руб./кв. м. За неделю подняли минимальную стоимость на студии 19 кв. м. с 4,4 млн. руб. до 5,1 млн. руб. Не рекомендуется к инвестированию.
17. Павелецкая Сити – проект Level / MR вышли выше рынка, не рекомендуется к рассмотрению.
18. Level Донской – старт по 205 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению.
19. Level Стрешнево – перегретая локация, не рекомендуется.
20. Титул на Серебрянической – проект Центр Инвест, 460 тыс. руб./кв. м. Высокая стадия готовности, не рекомендуется.
21. Trend – проект Magnum, продает NDV, 265 тыс. руб./кв. м вышли выше рынка, не рекомендуется к рассмотрению.
22. Донской квартал – старт по 210 тыс. руб./кв. м. Цену несколько раз уже поднимали, рекомендуется к рассмотрению.
23. Достижение – проект Sminex, старт 250 тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, учитывая срок сдачи не рекомендуется.
24. Shome – проект Велесстрой, старт 220 тыс. руб./кв. м., высокая степень готовности. Был стоп продаж, значительно подняли
25. цены.
26. Мята – апартаменты, проект МИЦ, старт 175 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть.
27. Вереск – проект МИЦ, старт 186 тыс. руб./кв. м. Прайс высокий, но рассмотреть можно.
28. Mainstreet – апартаменты, проект ГК Основа, старт тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, рекомендуется лучше рассмотреть Вестердам, КутузовGRAD.

Многие фонды недвижимости рассчитаны на неквалифицированных инвесторов. Такие фонды накладывают дополнительные ограничения на организаторов при их создании, однако они нацелены на обеспечение большей безопасности инвесторов. Среди таких ограничений, которые следует отметить, запрет на использование заемного финансирования и ипотеки объектов, а также критерий минимальной занятости объекта арендаторами. Так, отсутствие возможности привлечь заемное финансирование, с одной стороны, накладывает сложности для организаторов по привлечению финансирования (необходимо полную сумму покупки покрыть собственными средствами), с другой стороны, любые непредсказуемые ситуации в экономике никак не сказываются на возможностях обслуживания заемного финансирования — отсюда риски дефолта практически невозможны. Запрет на ипотеку позволяет пайщикам фонда в полной мере являться опосредованными собственниками объекта недвижимости в соответствующей доле — при этом нет никаких рисков, что объект будет взыскан за долги. Требования о минимальной занятости объекта арендаторами позволяют получить пайщикам объект уже со сформированным арендным потоком — инвесторы не сталкиваются с ситуацией, когда получают «пустой» объект, который только надо заполнить арендаторами. Фонды для неквалифицированных инвесторов, безусловно, доступны и для квалифицированных инвесторов. Порог входа соответствует законодательству, которое для инвестиционных фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов определяет минимальную сумму денежных средств, на которую выдается пай при формировании фонда, в 300 тыс. рублей.

Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.

Если суммарная задолженность по всем арендаторам увеличивается, или точка теряет качественных арендаторов, могут возникнуть предпосылки для сокращения ставок и, как следствие, для сокращения рентного дохода. Это будет напрямую давить на цену недвижимости. Однако при определении цены на недвижимость во внимание принимаются целый ряд как макро-, так и микроэкономических факторов. И всё же, если в краткосрочном периоде цена на недвижимость снизится, это никак не отразится на пайщиках, которые выбрали долгосрочную стратегию владения активом. Проактивное управление объектом недвижимости вкупе с изменением экономической конъюнктуры позволит в долгосрочном периоде восстановить оценку такого объекта.

Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.

Ценовые ожидания на 2021-й. Прогнозы экспертов

Война санкций, начатая в 2014 году, отразилась на рынке недвижимости. Рубль резко обвалился. И, так и не может восстановится. Из-за этого, экономика развивается медленно. По этой причине, цены на недвижимость тоже растут медленно. Хоть и не везде.

Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение уже нескольких лет к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 20 тыс. руб. в месяц. Небольшой всплеск был лишь в дни чемпионата мира по футболу 2018.

В 2020-м и 2021-м году есть тенденция к росту цен на жильё. Это связано, в том числе, и с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая действует с 2020 года и периодически продлевается.

С учётом роста цен, инвестиции в недвижимость в 2021 году становятся ещё более выгодными. В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две.

Первый вариант — это покупка для перепродажи.

Второй — покупка для сдачи в аренду.

Звучит элементарно. Но, все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.

Вторичное жилье. Этот вариант не подходит лишь тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

• Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
• Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
• Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.

Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

Невозможно представить себе профессиональное инвестирование без предварительного изучения всех характеристик избранного инструмента. Выгодные инвестиции в недвижимость требуют особенно внимательного отношения и тщательного планирования, поскольку инвесторы обычно оперируют вкладами в несколько миллионов рублей, что значительно увеличивает цену и негативные последствия ошибок и недочетов.

Существует множество видов таких вложений. Отличия между ними — в размерах капиталов, сроках и предполагаемой доходности, но некоторые общие черты все же можно выявить.

• Большой выбор объектов и направлений в зависимости от возможностей инвестора (жилая, коммерческая, иностранная недвижимость);
• Частичная или полная защита вложений от обесценивания в результате инфляции (цены на объекты даже в периоды кризисов остаются достаточно высокими);
• Получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду;
• Тенденции роста цен на недвижимость в перспективе;
• Возможность получить налоговые льготы при первой покупке жилой недвижимости;
• Возможность сэкономить на покупке в кредит при снижении покупательной способности валюты займа.

• Относительно низкая ликвидность (недвижимость нельзя быстро продать без существенного снижения цены);
• Потери времени и денег при продаже или покупке недвижимости — инвестиции сопровождаются бюрократическими операциями и уплатой пошлин;
• Зависимость стоимости объектов от экономической обстановки в стране и конкретном регионе;
• Высокие требования к инвестиционному капиталу (средняя стоимость сделки составляет миллионы рублей);
• Владение недвижимостью сопряжено с дополнительными расходами (оплата коммунальных услуг, периодический ремонт);
• Невозможность предсказать рыночную стоимость объекта в будущем, особенно при покупке в расчете на рост цены вследствие ожидаемого развития инфраструктуры;
• Необходимость уплаты подоходного налога при продаже недвижимости ранее, чем через пять лет после ее покупки.

Кроме того, на стоимость объекта могут повлиять непредвиденные обстоятельства — строительство поблизости вредных предприятий или крупных транспортных узлов, банкротство градообразующих экономических субъектов, застройщиков или даже изменение климата. Разумеется, предусмотреть все факторы невозможно, но в предшествующий инвестициям в недвижимость в 2021 году анализ следует обязательно включить изучение не только самого объекта, но и всех перечисленных тенденций.

Любые инвестиции в недвижимость и строительство предваряет оценка размеров собственных активов. Исходя из этого, можно определить доступные направления и типы объектов.

При ограниченных возможностях предварительно следует изучить, как инвестировать в недвижимость при малом капитале: начать работу с земельными участками или с жильем на ранних этапах строительства. Кроме того, можно использовать коллективные вложения в жилищные кооперативы и паевые фонды, а также привлекать соинвесторов для менее крупных объектов — найти их можно даже в интернете по объявлениям «Инвестирую в строительство недвижимости на условиях долевого участия».

Инвестор рассказал в какую недвижимость стоит вкладываться в 2021 году

После выбора предпочтительного направления нужно разобраться, в какую недвижимость лучше инвестировать. Для этого изучается не только сам объект, но и район, в котором он находится — оценивается транспортная доступность, экологическая обстановка, наличие и перспективы роста инфраструктуры. Кроме того, следует определить способ получения дохода — некоторые объекты лучше перепродать, тогда как другие обладают значительным потенциалом для сдачи в аренду.

Особенности инвестиций в недвижимость предполагают два возможных способа получения дохода — аренду или перепродажу. Это определяет срок возврата вложений:

1. Реализация той же квартиры в новостройке возможна в момент завершения строительства дома или жилого комплекса (через 2–3 года после его начала);
2. Аренда в зависимости от назначения помещения окупается через 8–20 лет (однако, объект остается в собственности инвестора и также может быть продан впоследствии).

На этапе получения прибыли также можно увеличить стоимость объекта и доходность инвестиций в недвижимость 2021 года следующим путем:

• Перепланировать объект, улучшить его функциональное предназначение, разделить объект аренды на два и более (например, превратить двухкомнатную квартиру или студию в две однокомнатных). В некоторых случаях цена недвижимости увеличивается на 15–25%, а при аренде можно ожидать получения прибыли в полтора раза большей;
• Пристроить или присоединить дополнительные площади. Легче всего это сделать в частных домах путем добавления балкона или веранды, но и в обычных квартирах иногда объединяют лоджию с комнатой;
• Сделать ремонт. Использование качественных материалов позволяет повысить цену еще на 15–20%, а если делать ремонт самостоятельно — можно сэкономить еще и на найме строительной бригады;
• Изменить целевое назначение. Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой и обратно иногда в разы повышает стоимость объекта — к примеру, квартиры на первых этажах, которые превращают в магазины с высокой арендной платой, или переделка бывшего производственного помещения в апартаменты и лофты.

• во-первых, многие девелоперы и агентства недвижимости адаптировались к онлайн-формату работы, что позволило им продолжить эффективно оформлять куплю-продажу зарубежной недвижимости во время пандемии;
• во-вторых, девелоперы сделали акцент на внутреннем спросе (например, на протяжении всего лета курортные объекты США были востребованы у жителей крупных городов);
• в-третьих, наблюдается бум спроса на программы ВНЖ и получения гражданства через покупку недвижимости, что значительно поддерживает рынки таких стран, как Португалия, Испания, Греция, Карибы и Кипр;
• в-четвертых, многие люди ввиду ситуации приняли решение улучшить качество жизни и сделать ее безопаснее, в чем им помогал переезд за город или к морю и увеличение площади жилья.

Согласно опросу 160 девелоперов в 22 странах, четыре из десяти крупных застройщиков вносят в свои проекты изменения в соответствии со сложившейся ситуацией, тогда как остальные приняли решение приостановить проекты. В опросе принимали участие застройщики из Австрии, Франции, Бельгии, Португалии, Германии, США, Австралии, Великобритании, а также Малайзии, Индонезии, Австралии и других стран.

Данные опроса говорят о том, что не стоит ожидать перенасыщения рынка новым предложением; более того, существует риск его недостатка, учитывая, что после открытия границ реализуется внушительный объем отложенного спроса. А желание обзавестись домиком у моря или сменить квартиру на более просторную — с балконом, а лучше с террасой и видом на море — возникло за этот год у многих.

По нашим данным, в ближайшем будущем 38% девелоперов планируют спроектировать в своих объектах помещения для хранения велосипедов. 75% застройщиков с большой вероятностью запланируют в квартирах и домах место для домашнего кабинета. Большинство девелоперов будут использовать в своих проектах более современные антибактериальные материалы, инновационные системы «Умный дом» и бесконтактные технологии, высокоскоростной интернет для удаленной работы. В планах также введение больших площадей открытого пространства и внедрение коммерческих элементов — от комнат для переговоров до арендуемых рабочих мест.

Чувствительность девелоперов к требованиям внутреннего рынка в период закрытия границ возрастет, большая часть объектов для постоянного места жительства будет проектироваться рядом с зелеными зонами. Однако за город девелоперы не спешат, понимая, что брендовые резиденции с инфраструктурой, обслуживанием и всеми условиями безопасности в крупных финансовых центрах останутся востребованными.

В этом году 70% сделок мы провели в онлайн-режиме, однако уже с лета все больше покупателей — даже те, у кого нет ВНЖ или гражданства — вылетают на просмотры в те страны, где открыто авиасообщение с Россией. Многих не останавливает и тот факт, что в некоторых направлениях действует обязательный карантин по прилету. При соблюдении небольших технических нюансов в виде сдачи тестов на COVID-19 до и после прилета или получения дополнительных оснований на пребывание уже возможны вылеты для приобретения недвижимости на привлекательных условиях, поскольку у застройщиков пока нет возможности продавать недвижимость в полном объеме.

Без ВНЖ свободно вылететь сейчас можно в Турцию, Дубай, на Мальдивы, в Танзанию и на Кубу. При этом на уединенных Мальдивах, получивших сейчас еще большую популярность, можно, например, приобрести одну из более чем 70 эксклюзивных вилл под управлением пятизвездочного отеля на острове Кунфунаду. Средняя стоимость виллы с двумя спальнями составляет $4,5 млн. Также время от времени в продаже появляются целые острова, хотя они доступны для покупки не в собственность, а на правах долгосрочной аренды с возможностью продления, что является стандартной практикой для некоторых стран.

В некоторые страны можно отправиться по медицинским показаниям. Например, на Кипре можно провести три дня без самоизоляции, при этом в случае прилета по любым другим причинам придется провести на карантине десять дней. Италия, Франция и Швейцария принимают при наличии ВНЖ, а для других категорий граждан въезд возможен при намерении приобрести недвижимость. Некоторые отели Испании также могут помочь с оформлением приглашения на въезд.

Если же клиент давно мечтает о переезде за рубеж, задумался о жизни на море в связи с пандемией или хочет организовать детям зарубежное образование, то есть возможность вылететь в некоторые страны и выбрать объект, одновременно запланировать регулярное медицинское обследование, например в Швейцарии, или заняться оформлением специального разрешения на посещение Франции или Кипра уже сейчас, чтобы иметь возможность выбрать лучший объект по самой привлекательной цене.

Можно выделить три основных и наиболее перспективных направления для покупки зарубежной недвижимости.

1. Жилая недвижимость для жизни и переезда, для изменения иммиграционного статуса, для инвестиций. Если в начале пандемии инвесторы занимали выжидательную позицию и в основном мониторили рынок, то уже летом выявились четкие тренды, показывающие, что будет востребовано в ближайшие годы. Прежде всего — это недвижимость для получения ВНЖ и гражданства за рубежом, количество запросов на которую в нашей компании выросло в два раза по сравнению с прошлым годом. В некоторых странах — например, в Португалии и Греции — мы увидели недостаток качественного предложения с самым низким порога входа, необходимым для участия в программах ВНЖ, поэтому крупные инвесторы активно рассматривают варианты девелопмента и редевелопмента в этих странах, чтобы создать качественный продукт для участия в программах ВНЖ, спрос на которые будет только расти.

Купить виллу или апартаменты на море в большинстве стран сейчас можно более выгодно, чем раньше. Некоторые наши клиенты воспользовались ситуацией и сделали покупки с дисконтом: практически во всех сделках в этом году мы добились более привлекательных условий, чем обычно. Качественный ликвидный актив не может быть предложен с дисконтом 40–50%, но нам удавалось согласовывать для наших клиентов скидки от 10% до 25% на объекты, расположенные в востребованных локациях. Дисконты были связаны с индивидуальной ситуацией у собственника или готовностью застройщика уменьшить свою маржу, но никак не с желанием продать объект любой ценой: таких ситуаций не было и, учитывая растущий спрос, не будет. После открытия границ будет реализован отложенный спрос и дисконты закончатся, поэтому для тех, кто хотел бы осуществить мечту и купить дом во Франции, Португалии, на Кипре на самых лучших условиях, лучшей возможности, чем в первом-втором кварталах 2021 года, скорее всего, не будет. Дом на море с тремя-четырьмя спальнями в Европе можно купить от €500 тыс., а виллу с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке — в среднем за €2-3 млн.

Для инвестиций перспективна покупка апартаментов в крупных финансовых центрах и европейских столицах (Берлин, Франкфурт, Вена, Лондон, Лиссабон). В Лондоне квартиру в новостройке с двумя спальнями можно приобрести от £500 тыс., при этом покупка возможна в режиме онлайн, с беспроцентной рассрочкой на один-два года и первым платежом всего в 10%.

2. Индустриальная недвижимость и продуктовый ретейл. В связи с ростом сектора e-commerce на фоне других сегментов коммерческой недвижимости инвестиции в склады выглядят более надежными и перспективными практически во всех зарубежных странах. Также остается доходным и продуктовый стрит-ретейл: магазины и супермаркеты.

3. Стабильные активы с потенциалом прироста — отели на традиционно излюбленных курортах с возможным дисконтом и на перспективу, когда вернется туризм (Лазурный Берег, побережья Испании и Италии, Португалия, Кипр, Греция). Например, бутик-отель в центре Рима на 8–12 номеров можно приобрести от €1,5 млн, а стоимость отеля в Лугано (Швейцария) на 80 номеров и более может достигать и €60 млн. Большинство собственников готовы к торгу, что также подогревает интерес инвесторов к данному классу активов.

Как мы видим, кризис только увеличил спрос как на жилую, так и на инвестиционную недвижимость. Задачей инвестора остается выбрать локацию и объект, найти варианты для вылета или оформления объекта дистанционно. Для покупателей, ищущих новое жилье, недвижимость перестала быть просто квадратными метрами или мимолетной эмоциональной прихотью. Дом сейчас стал и местом для жизни, работы, отдыха, занятий с детьми, спорта и так далее. Это безопасная гавань, в которой должно быть максимально комфортно вне зависимости от того, какие потрясения ожидают наш мир в будущем.

В 2020 году пандемия внесла свои корректировки и в эту сферу бизнеса. Ввиду многочисленных ограничений, довольно много коммерческих площадей освободилось. Это связано с тем, что многочисленные объекты общепита или сферы услуг остались без привычного потока клиентов.

Как следствие, выживший мелкий бизнес не спешит расширяться и открывать новые точки. Некоторые объекты ритейла переквалифицировались на дистанционные продажи и доставку. В итоге, владельцы коммерческих площадей остались без арендаторов, а арендные ставки пришлось снизить.

На рынке жилой недвижимости дела обстоят заметно лучше. Основными драйверами рекордных продаж жилых площадей в новостройках стало снижение ставок по ипотеке. Также важным фактором остается программа поддержки молодых семей, которая была продлена.

Всё это привело к тому, что цены на жилье в новостройках в 2020 выросло на 20-40% к концу года. Поэтому вложения в объекты недвижимости на этапе строительства остаются сверхпопулярными.

Именно на начальной стадии строительства многоэтажного дома выгоднее всего покупать квартиру. Безусловно, здесь будет присутствовать риск «долгостроя» до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но как и в любом бизнесе возможные риски всегда оправдываются потенциальным профитом.

Практика последних десяти лет показывает рост цен на жилье, в среднем, на 30-50% за первый год после сдачи дома. Конечно, подобные инвестиции не подходят начинающим инвесторам с малым капиталом. Даже в регионах России в новых районах на окраине города цены на студии и однокомнатные квартиры начинаются от 1 000 000 рублей.

В хороших районах или столице бюджет уже потребуется от 5 000 000 рублей. На помощь приходит ипотека. Привлечь заемные средства под 6-7% годовых вполне реально. Поэтому нет необходимости иметь объем наличных в миллионы рублей. Достаточно минимального взноса 10-15% от стоимости объекта.

В этом случае даже, имея 200-300 тысяч рублей, можно заработать до 30-50% за год. Самыми главными факторами остаются положительная кредитная история заёмщика и надежность застройщика. Если вложиться в удачный ЖК, который будет иметь хорошую инфраструктура и близость общественного транспорта, то прибыль от такой инвестиции практически гарантирована.

В кризис всегда освобождается большое количество торговых площадей и офисов. Следствием является снижение их стоимости на вторичном рынке. И в такой момент можно удачно вложиться в коммерческий объект, который в будущем будет приносить ренту много лет. Хорошим показателем окупаемости считается срок 6-7 лет.

В этом примере годовая доходность получается на уровне 15-17% годовых, что однозначно выгоднее вложений в ОФЗ на фондовом рынке.

«Стоимость недвижимости определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и… местоположением» — цитата из народа.

При выборе объекта для покупки стоит особое внимание обращать на локацию. Именно хорошее месторасположение будет обеспечивать стабильным доходом, т. к. смена арендаторов не будет частой. Можно за недорого купить объект на окраине или на улице с небольших трафиком.

Но тогда есть вероятность того, что будет частая смена арендаторов, которым еще и арендные каникулы нужно будет предоставлять. Кстати, на покупку коммерческой недвижимости довольно сложно получить ипотеку или кредит. Поэтому стоит рассчитывать на свои собственные средства.

Зарубежная недвижимость в разгар пандемии: что ждет инвесторов в 2021-м

Подводя итоги обзора можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость:

• высокая потенциальная доходность от перепродажи объектов;
• конкурентная ставка доходности от сдачи в аренду площадей;
• возможность привлечения дешевых заемных средств в виде ипотеки;
• относительно низкие риски полной потери вложенных средств.

Как видно, положительных сторон довольно много. Разумеется, это только небольшая часть перечислена.

Из негативных факторов можно перечислить следующие:

• высокий порог входа по требованию к начальному капиталу;
• риск «долгостроя», способный привести к «заморозке» средств или полной потере;
• ограниченная доходность при сдаче в аренду (срок окупаемости 7-12 лет).

Инвестирование в недвижимость всегда будут входить в ТОП идей по заработку. Определяющим фактором успеха является материальность объекта. У собственника помещения есть подтверждающие документы на владение. К тому же потенциальная доходность практически всегда выше доходности по банковским вкладам.

Резюмируя вышесказанное, приходим к выводу, что вложение средств в коммерческую или жилую недвижимость может приносить стабильный доход. Причём доходность, зачастую, будет превышать проценты по банковскому вкладу или облигациям федерального займа. Цены на объекты недвижимости меньше подвержены резким колебаниям, в отличие от волатильного фондового рынка.

Одним из наиболее перспективных направлений, куда можно инвестировать деньги в 2021 году, по праву считается недвижимость. В самое ближайшее время на рынке должно появиться большое количество залоговых объектов, представляющих огромный инвестиционный интерес, так как их стоимость будет очень низкой.

Экономический спад привел к тому, что некоторый объем обладающей высокой ликвидностью коммерческой недвижимости будет распродан по дешевке. Такой момент нельзя упустить, особенно если вы обладаете рублевыми накоплениями в размере нескольких миллионов и желаете иметь пассивный заработок. Тем более что инвестировать деньги в коммерческую недвижимость гораздо прибыльнее, чем в жилье, так как стоимость аренды здесь больше примерно вдвое.

Второй ответ на вопрос «Куда вложить деньги в 2021 году?» предполагает вложения в бизнес. Продолжающийся коронакризис подтвердил, что самым перспективным направлением является интернет-ритейл. Поэтому оптимальной инвестиционной стратегией станет приобретение франшизы пункта доставки под брендом какой-либо успешной и раскрученной компании.

Отличительной чертой рынков ценных бумаг в 2021 году обещает быть высокая волатильность. Стоимость различных финансовых инструментов будет колебаться с непредсказуемой амплитудой.

В подобных условиях рекомендации от ведущих экспертов, куда инвестировать деньги в 2021 году, сводятся к краткосрочным вложениям в пределах первых трех месяцев в опционы индекса волатильности vix. Приобрести данный актив можно на товарной бирже в Чикаго. Если согласно прогнозам волатильность увеличится не менее чем вдвое, то подобные инвестиции могут обеспечить выгоду до 100% в течение одного квартала.

Еще один перспективный актив, куда можно инвестировать деньги с выгодой в 2021 году, это акции российских компаний. Неплохую доходность способны показать облигации развивающихся государств в долларах и ценные бумаги предприятий США. При выборе объекта инвестиций рекомендуется обращать внимание не на растущую стоимость, а на устойчивость к имеющимся рискам. При отсутствии инвестиционных навыков новичкам лучше размещать средства в малых долях акций и коротких облигациях.

Ко всем бедам, перешедшим из прошлого года в наступивший, может добавиться набирающая обороты инфляция. Поэтому инвесторам стоит задуматься о приобретении защитных антикризисных активов. Это могут быть облигации федерального займа по типу американских «трежерис», так как в их доходную часть уже включена компенсация обесценивания национальной валюты.

Куда бы ни инвестировали деньги в 2021 году вкладчики, важно не держать все яйца в одном лукошке и грамотно диверсифицировать риски, равномерно распределив имеющиеся средства между ценными бумагами России, США и европейских государств.

Новый президент Соединенных Штатов Америки, Джо Байден, является ярым сторонником экологически безопасной энергетики. Поэтому от данной сферы деятельности стоит ожидать значительных дивидендов. Стоимость ценных бумаг «экологических» компаний пока сильно переоценена. Уже в начале 2021 года ожидается техническая коррекция цены этих акций, и их можно будет купить дешевле.

К сфере экологической энергетики можно отнести компании, занимающиеся выработкой и передачей энергии ветра и солнца. Порог входа на данный рынок может быть доступен, так как технологии находятся в стадии развития. Однако через три-пять лет цена вырастет, а все перспективные ниши будут заняты.

Очередной ответ на вопрос «Куда инвестировать деньги в 2021 году?» — золото. Вложение денег в драгметаллы — один из самых надежных и безопасных видов инвестирования. Однако его доходность становится ощутимой на временных промежутках в несколько лет.

Инвестировать деньги в золото можно различными способами. Здесь есть возможность заработка на создании сложных и интересных схем. Чтобы увеличить доходность вложений в драгметалл, можно приобрести ценные бумаги предприятий золотодобычи, в состав прибыли которых входят дивидендные выплаты.

Сегодня цена таких акций сильно завышена, и приобретать их нет смысла. Если в период с января по март на рынке пройдет техническая коррекция, то стоимость упадет, и можно будет купить эти ценные бумаги и удерживать, ожидая подорожания, до сентября.

Как начать зарабатывать на недвижимости, имея всего 200 рублей

1. Подготовка к инвестированию

2. Как и куда инвестировать деньги

2.1. Банковский вклад

2.2. ПИФы

2.3. Покупка валюты или драгоценных металлов

3. Во что можно инвестировать деньги, если в распоряжении большая сумма

4. Куда инвестировать деньги в 2020 году. Советы экспертов

5. Как выгодно инвестировать за границей

6. Инвестиции в недвижимость за рубежом

Новичку разобраться с тем, во что лучше инвестировать заработанные деньги непросто. Прежде чем искать варианты выгодных вложений, необходимо привести финансы в порядок.

1. Подготовьте «подушку безопасности» — сумму, на которую вы спокойно проживете 2 или 3 месяца, если потеряете работу.
2. Определите, сколько вы сможете каждый месяц безболезненно откладывать. Это и будет та сумма, которую вы будете инвестировать. Обычно это 15% от дохода.
3. Решите, насколько вы готовы рисковать. В мире инвестиций действует негласное правило: чем выше риск, тем выше доходность. Если у вас нет времени и сил на глубокую аналитику, выбирайте менее прибыльные, но в то же время более безопасные варианты.

Итак, теперь можно рассмотреть популярные способы вложения денег.

Еще одно правило инвестирования: не складывайте все яйца в одну корзину. Это значит, что выбирая, куда лучше всего вложить деньги, стоит остановиться на 2 или 3 вариантах. Так, если вы потеряете деньги на одном вложении, то, вероятно, компенсируете эту сумму на другом.

Этот вариант подходит тем, у кого в распоряжении небольшая сумма (до 100 000 ₽).

Плюсы банковского вклада:

• позволяет покрыть потери от инфляции — ежегодного снижения покупательской способности денег;
• гарантия возврата средств зависит от репутации и надежности банка.

Минусы:

• невысокий годовой процент приносит незначительную прибыль;
• во многих банках программы по вкладам действуют на 3 года и более.

Например, вы вкладываете 100 000 ₽ под 5% годовых на 3 года. К концу срока вы получите 115 000 ₽ — незначительный доход.

ПИФ — это паевый инвестиционный фонд. Простыми словами, группа людей вкладывает средства на один общий счет, а управляющий распоряжается средствами для получения прибыли. Этот способ инвестирования денежных средств подходит тем, кого не устраивают условия вклада в банке, но вникать в работу с биржами, валютой и ценными бумагами нет времени или желания.

Плюсы:

• аналитикой рынка вместо вас занимается специалист;
• инвестиции участников ПИФа защищены юридически;
• начать инвестировать можно с любой суммы от 1 000 ₽.

Минусы:

• неопытность управляющего может привести к потере вклада;
• есть плата за вход и выход из фонда, за управление им;
• нет гарантии получения дохода;
• прибыль облагается налогом 13%.

Это вариант для тех, кто хочет разобраться в тонкостях инвестирования, но не готов рисковать деньгами. Наблюдение за действиями управляющего научит выгодно вкладывать средства.

Инвестиции за рубежом для физических лиц мало отличаются от вложений на родине. Варианты почти те же: банки, недвижимость. Можно задуматься о покупке акций какой-либо компании, но такой способ не дает гарантий на прибыль: стоимость фирмы может внезапно рухнуть с появлением на рынке сильного конкурента.

Выгодная инвестиция за рубежом для юридических лиц — вложение средств в девелопмент. Это означает, что ваша фирма направляет деньги на проекты реновации, строительства и т.п. Часто доходность такой сделки составляет 7-10% годовых. Подобная инвестиция требует крупного вложения и есть риск не получить желаемую прибыль из-за политических или природных факторов.

Стратегия сохранения денег зависит от множества переменных: от количества денег, наших планов — собираемся ли мы вкладывать один раз или намерены постепенно собирать нужную сумму, а также расчета на доходность. Во всех способах есть одна ключевая особенность — не существует способов инвестирования с нулевым риском. Поэтому к сохранению денег стоит подготовиться.

Это условный старт для любых стратегий. Когда у нас есть запас денег на два-три месяца жизни, это помогает спокойнее принимать решения. Хранить такие средства стоит или наличными, или на вкладе в надежном банке, откуда вы всегда их сможете снять.

Владелец ГК «Залог 24», частный инвестор Ян Марчинский не советует инвестировать тем, у кого нет финансовой подушки. «С большой долей вероятности такой человек продаст акции по нужде и низкой цене, — уточняет он. — Надо понимать, что инвестиции — это не быстрое и легкое обогащении, а долгий процесс требующий усердия и дисциплины».

Разделите на рубли, доллары и евро. В дальнейшем старайтесь держаться этого же принципа. Это поможет сохранить основной капитал, ведь если какая-то валюта резко упадет, то другая скорее всего вырастет.

О пропорциях «корзины» накоплений разные эксперты говорят по-разному. Например, автор книги «Инвестировать — просто» Владимир Савенюк рекомендует в рублях хранить пятую часть капитала, а остальные деньги разделить ровно между долларами и евро. Если же считаете, что рубль может резко «отыграть» вверх, поменяйте пропорции.

Куда инвестировать деньги в 2021 году?

Этот вид сохранения денег похож на вклады — тоже достаточно простой, с фиксированной доходностью. Смысл в том, что бизнес или государство с помощью облигаций берет у вас деньги в долг. Условия оговариваются заранее — процент дохода и дата возврата номинала или основного тела долга.

Продать облигации можно и раньше оговоренного срока, но по рыночной цене, которая меняется. То есть с помощью облигаций можно не просто сохранять деньги, но и отслеживать актуальные цены и пытаться выиграть на разнице покупок и продаж.

В России инвестировать в облигации можно от 1 000 руб. Но лучше использовать минимум 10 000 для покупки 10 разных облигаций — тогда у вас будет так называемый устойчивый портфель.

«В устойчивом портфеле удельный вес каждой инвестиции составляет минимум 10 %. В каких-то непредвиденных и непрогнозируемых ситуациях в отдельной бумаге пострадает только десятая часть портфеля. Это не очень критично, такой убыток можно восстановить за один год», — объясняет управляющий партнер KYC и Vax Capital Кирилл Вихлянцев.

В основном доходы по облигациям немного выше, чем по вкладом, но есть предложения и под десятки и даже сотни процентов. В таких случаях, объясняет Вихлянцев, рынок оценивает риск дефолта данной бумаги высоко — можно быстро приумножить свой капитал, а можно потерять вообще все, если компания разорится.

«Облигации — это среднесрочный и долгосрочный финансовый инструмент, — резюмирует Кирилл Вихлянцев. — Рассматривайте их как вариант размещения минимум на год, а лучше на срок от трех лет. Если деньги вам понадобятся через полгода-год, то вклад будет надежнее».

Ведущий аналитик QBF Олег Богданов считает, что больше надежности — у облигаций федерального займа, выпускаемых Минфином. «Это государственные ценные бумаги, возврат по которым обеспечен правительством, — объясняет эксперт. — Доход гособлигаций, как правило, на несколько процентных пунктов выше ставки вклада. Плюс можно увеличить прибыль с помощью налоговых льгот — такие облигации не облагаются НДФЛ и еще можно получить налоговый вычет до 52 000 руб. при вложениях не менее 400 000 в год».

Облигации считаются устойчивым инструментом, но не гарантируют абсолютную надежность. Как и в любом другом инвестировании, вы можете потерять все.

Чтобы самостоятельно инвестировать в акции, нужно изучать много данных, выбирать, что купить. Или использовать коллективные инвестиции через специальные фонды. Условно, это работает так — много людей сбрасывается, а доверенная компания собирает портфель из акций и выплачивает проценты с доходных сделок.

Это удобно — можно вкладывать в дорогие акции, не нужно думать, что купить. Но риски растут — компания может сделать неправильный выбор, и вы все потеряете. Сейчас среди таких инвестиций распространены фонды. Есть два популярных.

Один из самых старых и традиционных способов сохранить деньги — инвестировать их в квартиры. Сейчас распространены два варианта заработка.

• Покупка для сдачи в аренду. Ищите объекты с минимальной ценой и приличным ремонтом. Стоит присмотреться к отдаленным районам, в которых есть крупные вузы, обычно там лучше сочетание цены покупки и аренды. Это долгосрочная инвестиция, деньги на покупку «отбиваются» за 10-20 лет.

Еще можно попробовать вариант накопить первоначальный взнос и купить квартиру в ипотеку так, чтобы ежемесячный платеж можно было закрыть с арендной платы. Здесь риски выше, лучше иметь финансовую подушку на случай проблем с арендаторами.

• Покупка новостройки на этапе котлована, продажа после сдачи дома. Какой-то устоявшейся разницы в ценах нет — это может быть и 5-10 %, и 50 %. Риски высокие — застройщик может задержать сдачу дома, и ваши средства окажутся заморожены. Еще нужно найти покупателя, поэтому вы зависите от спроса.

Насколько выиграли в этой ситуации обычные горожане, пытавшиеся во время кризиса спасти свои накопления и покупавшие небольшие квартиры «про запас», сказать сложно. Сегодня приобретать маленькое жильё под будущую сдачу объекта или перепродажу невыгодно, к тому же нестабильность рынка аренды создаёт дополнительные риски. Привлекательность низкой ставки по ипотеке нивелировал рост цен.

Стоит обратить внимание на тренды рынка премиальной недвижимости и квартир бизнес-класса, к покупке которых потребители обычно подходят более рационально. В этом сегменте произошла качественная смена запросов на форматы жилья. Предприниматели поняли, что им нужны более просторные квартиры, где можно организовать зоны не только для семейных дел, но и для удалённой работы.

По данным аналитиков «Авито Недвижимость», общий спрос на жильё повышенной комфортности в России вырос более чем на 30 процентов в новостройках и более чем на 40 процентов на вторичном рынке.

Наиболее существенный рост цен зафиксирован в отношении четырёхкомнатных квартир – на 29 процентов, их средняя стоимость превысила 9,5 млн рублей.

В новостройках квартиры бизнес-класса в среднем обходились на 16 процентов дороже, чем в прошлом году. Стоимость новых четырёхкомнатных квартир составила почти 18 млн рублей (на 24 процента выше, чем в 2019 году).

В свою очередь эксперты консалтинговой компании Knight Frank (специализируется на элитной недвижимости) отмечают, что покупатели элитного сегмента стали руководствоваться принципами разумной достаточности и выбирать более рациональные планировки. Популярностью начали пользоваться квартиры с отделкой, куда можно сразу же заезжать.

«Пандемия привела к тому, что для покупателей элитной жилой недвижимости стало важно наличие собственного открытого пространства – балконов, террас или патио, а также места для организации рабочего пространства. В инженерных системах дома появились запросы на бесконтактные транспортные системы и высокопроизводительные системы очистки [воздуха и воды]», – отмечают в Knight Frank.

Ещё одним трендом на премиальном рынке стал запрос на обособленное жильё. По крайней мере, это произошло в Москве.

Похожие записи:

• Фиксированная часть страховой пенсии в 2021
• Как рассчитать пособие по бир в 2021
• Как купить авто за материнский капитал 2021