Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на продажу дачи с 2021 года для физических лиц». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ).
Налог с продажи земельного участка в 2021 году для физических лиц остаётся прежним – 13%. Для не резидентов налоговая ставка — 30%.
Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.
Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.
Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:
- Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
- Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).
Если при продаже, стоимость земельного участка ниже 1 000 000 рублей, то налог можно не платить, если использовать имущественный вычет. Но декларацию по форме 3-НДФЛ в этом случае подавать нужно обязательно, указав в ней необходимый вычет.
Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:
- уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
- эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.
Пример расчета НДФЛ. Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2020 году за 1,2 млн.рублей. В 2021 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение:
- С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)
- Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.
Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.
Можно ли занизить стоимость при продажи земельного участка для налоговой?
Налогообложение доходов с продажи дач и земельных участков осуществляется в соответствии с положениями:
- статей 208, а также 217 Налогового Кодекса в редакции от 05.10.2015 года — при продаже дач и участков, приобретенных до 01.01.2016 года;
- статьей 208, 217, а также 217.1 НК РФ в редакции от 28.12.2016 года — при продаже соответствующих объектов недвижимости, что куплены после 01.01.2016 года.
Рассмотрим более подробно специфику соответствующих норм, что регулируют исчисление НДФЛ с продажи дач и участков, подробнее.
Надо ли платить налог с продажи дачи и участка, купленных до 01.01.2016 года?
В общем случае — надо. Дело в том, что и дачи и участки являются с точки зрения положений НК РФ полноценными объектами недвижимости — наряду с квартирами, например.
В соответствии с нормами статьи 208 НК РФ, продажа любой недвижимости облагается НДФЛ. Исчисляется данный налог по ставкам:
- 13%, если продавец недвижимости — налоговый резидент;
- 30%, если продавец — нерезидент.
Статус резидента имеют физлица, которые находятся на территории РФ не менее, чем 183 дня в течение 12 месяцев подряд.
Освобождаются от уплаты НДФЛ с продаж дач и участков, что приобретены до 01.01.2016 года, налоговые резиденты, владевшие соответствующими объектами в течение 3 лет и более.
В свою очередь, нерезиденты, не считая того, что они не освобождаются от уплаты НДФЛ вне зависимости от длительности владения недвижимостью, обязаны уплачивать соответствующий налог по повышенной ставке — в 30%.
Налог с продажи дачи и земельного участка: старое и новое в законодательстве
При продаже дач и участков в целях уменьшения НДФЛ — если возникает необходимость его уплачивать, продавец может применить налоговые вычеты. Они могут быть представлены, к примеру, имущественным вычетом.
Так, если человек продал дачу или участок и в том же году (или ранее) купил какую-либо другую жилую недвижимость, то он может осуществить взаимный зачет:
- НДФЛ — за доходы от продажи дачи или участка;
- вычета, полагающегося за расходы по приобретению жилья.
Допустим, человек продал дачу с участком за 2 000 000 рублей, и эти доходы подлежат налогообложению. Исчисленный НДФЛ с них составит 13%, то есть, 260 000 рублей. Также условимся, что в том же году он купил квартиру за 1 500 000 рублей. Вычет с данных расходов также составит 13%, то есть, 195 000 рублей.
За счет вычета человек может существенно уменьшить НДФЛ — он составит 65 000 рублей (260 000 — 195 000).
Вычет может быть и больше, чем НДФЛ за доходы с продажи недвижимости: в этом случае соответствующий налог может не платиться вовсе.
Для пользования рассматриваемым механизмом снижения или обеспечения возможности законной неуплаты НДФЛ с продажи недвижимости необходимо обратиться в ФНС — специалисты Налоговой службы подскажут, что нужно делать.
Налоговое законодательство гласит: физическое лицо, получившее доход от реализации имущества, обязано в срок до конца апреля следующего за отчетным периодом года предоставить в соответствующую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. В этом документе он указывает сумму полученных денежных средств и иные сопутствующие данные. Также к отчету потребуется прикрепить пакет подтверждающих документов: в случае реализации дачного домика это будет договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом.
Благодаря развитию современных технологий представить отчет о полученных доходах не составит труда. Налогоплательщики могут совершить это действие несколькими способами:
- подать пакет документов непосредственно в одном из инспекций государственного органа (самостоятельно выбирать отделение не разрешено, заявитель имеет право обращаться только в офис организации, к которому он относится согласно своему постоянному месту жительству). При этом ему потребуется заблаговременно заполнить декларацию, где нужно будет внести целый перечень информации;
- обратиться за помощью в специализированные компании. В таких учреждениях помогут заполнить отчет для налоговой и по желанию – даже предложить подать его в инспекцию вместо заявителя (для этого потребуется составить нотариальную доверенность);
- заполнить и сдать документ через интернет. Для этого нужно зарегистрировать личный кабинет на официальном сайте налоговой инспекции и выполнить список несложных манипуляций: скачать специальное приложение «Декларация», заполнить в ней 3-НДФЛ и отправить на проверку инспекторам прямо через портал. Посещать офис инспекции при этом не будет необходимости.
Вне зависимости от выбранного метода представления документов о полученных доходах, манипуляции должны быть совершены в указанные выше сроки. Иначе на налогоплательщиков грозит наложение штрафных санкций в размере 5% от суммы налога (минимум 1000 рублей) ежемесячно.
Какой налог при продаже дачного участка придется платить, зависит от нескольких факторов. Так, на сумму государственной оплаты влияют несколько факторов:
- Резидентом ли является заявитель. При утвердительном ответе, налогоплательщик подпадет под налог на доходы в размере 13%; в обратном случае, нерезидентам нужно будет уплатить 30% от суммы реализованного имущества. При этом под последними понимаются лица, проживающие в Российской Федерации менее 183 дней в течение одного года.
- Не всегда гражданам РФ приходится платить целых 13% от размера полученного от реализации дачи дохода. Согласно Налоговому кодексу размер налоговой базы возможно сократить на 1 млн рублей.
Пример Участок с домиком в Подмосковье был продан за 3 580 000 рублей. Тогда налог будет рассчитываться таким образом: (3 580 000 – 1 000 000) × 0,13 и составит 335 400 рублей вместо возможных 465 400. Разница в 130 000 рублей весьма ощутима. Но важно отметить, «минус миллион от налогооблагаемой базы» можно использовать только единожды за налоговый период (1 год);
- Также снизить расходы на оплату налогов позволят документы, подтверждающие покупку ранее данного имущества.
Пример
К примеру, дача была куплена в 2018 году за 6,5 млн рублей. Новый собственник продал ее за 7 млн рублей в 2019 году. Тогда последнему придется раскошелиться только на 13% между разницей в договорах, то есть
(7 000 000 – 6 500 000) × 0,13 = 65 000.
- В целях предотвращения отклонений от уплаты налогов в должном размере, правительство РФ утвердило новый законодательный акт. Согласно ему теперь при расчете налогов обращают внимание и на размер кадастровой стоимости реализуемого недвижимого имущества. Если размер кадастровой стоимости умноженный на 0,7 превышает размер суммы, указанной в договоре купли-продажи, то налог исчисляется с кадастровой стоимости, но с коэффициентом 0,7.
Пример
Иванов реализовал дачный домик за 1,2 млн рублей, при этом кадастровая стоимость данного имущества составляет 2,7 млн рублей. Так как кадастровая стоимость умноженная на 0,7 больше стоимости домика (2 700 000×0,7 = 1 980 000) Тогда налог будет исчисляться так:
(2 700 000 × 0,7 – 1 000 000) × 0,13 = 115 700 рублей,
в то время как Иванов надеялся уплатить всего 26 000 рублей. Нововведением государство пытается бороться с нечестными налогоплательщиками, умышленно уменьшающими стоимость недвижимости в договоре.
Таким образом, налоги – это не всегда столь затратное действие. Главное, изучить все нормативные базы и воспользоваться полагающимися вычетами.
В завершение будет правильно представить наиболее встречаемые примеры расчета суммы налогов.
Пример
Смирнов приобрел домик в ноябре 2015 года за 2 500 000 рублей, а продал его в январе 2017 года за 3 200 000 рублей. Так как имущество находилось в собственности менее 3 лет, ему придется уплатить налоги в размере
(3 200 000 – 2 500 000) × 0,13 = 91 000 рублей.
Использовать одновременно два вычета («минус один миллион от налоговой базы» и «доходы минус расходы») нельзя. Выбирать придется что-то одно.
Пример Петров купил дачный домик еще в 2001 году, а продал только в 2019 году. В связи с большим «сроком давности» никакие налоги ему платить не потребуется.
Уплата налогов в полных размерах и в установленные сроки – обязанность каждого гражданина РФ. Не стоит тянуть с этим делом – это приведет только к лишним расходам.
Кроме основания на возникновение права собственности, учитываются льготы, которые есть у продавца. Ими могут воспользоваться инвалиды, ветераны, Герои России и другие категории согласно НК РФ.
Процесс расчета возлагается на налогоплательщика. Никаких уведомлений, кроме как о начислении штрафов и пени за неуплату этого вида налога, ФНС не рассылает.
В 2021 году нужно учитывать новые нюансы земельного налога:
- Оценка объекта теперь производится по кадастровой стоимости.
- Все перечисления осуществляются по месту регистрации.
- В 2021 году минимальный срок владения, освобождающий от налога, увеличен до 5 лет.
- Есть исключения из нового правила, но в основном несоблюдение срока означает необходимость уплаты налога в 13%.
- Сумму налога можно уменьшить имущественным или расходным вычетом, социальными льготами (если они положены гражданину).
- В большинстве случаев обязательна подача налоговой декларации, даже если платить ничего не нужно.
Основным документом для проведения процедуры взымания пошлин и сборов в казну государства является Налоговый кодекс РФ. Отношения между административными органами и физическими (юридическими) лицами в части имущественных отношений регулируются следующими статьями:
- 208 с перечнем доходов граждан, подлежащих налогообложению, величине сборов;
- 217 – «о случаях снижения, освобождения граждан от уплаты налогов»;
- 220 – «о налоговых вычетах с продажи недвижимого имущества».
Необходимость оплаты и сумма сбора при реализации дачи и ЗУ связана с продолжительностью владения данной собственностью. Если документы на имущество оформлены до 2016 года, при его продаже освобождаются от уплаты пошлины следующие категории физических лиц:
- хозяева, владеющие недвижимостью, более 5 лет;
- собственники, которые получили это право более 3-х лет назад в результате наследования, приватизации, заключения договора пожизненной ренты.
Доходы с продажи дачи, перешедшей в собственность до 2016 года, подлежат налогообложению по старым правилам. Собственник имеет право на освобождение от сбора, если имуществом владеет более 3-х лет. Если владелец ЗУ и дачи хочет продать их сразу после получения права собственности, он не может быть освобождён от налогового сбора. Но у него есть возможность претендовать на фиксированный вычет до 1 млн. рублей.
Расчёт пошлины для физлиц имеет ряд особенностей:
- коэффициент 0,7 % применяется, если общая сумма сделки не превышает размеров кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- продающая сторона может сделать для себя налоговый вычет, пропорциональный разнице стоимостей реализации старого и приобретения нового имущества, если деньги имеют целевое назначение на покупку иного объекта;
- сделка купли-продажи недвижимого имущества должна быть задекларирована в ФНС по месту регистрации гражданина с оформлением справки 3-НДФЛ до 30 апреля последующего года.
Внимание! Провести оплату налога на продажу недвижимого имущества можно до 15 июля года осуществления сделки. Из-за низких доходов граждан введён авансовый платёж, который вносят до 30 апреля. Лучше заплатить заранее, чем впоследствии тратить нервы на разбирательство с налоговой и переплачивать.
Граждане, постоянно проживающие на территории РФ 6 и более месяцев, платят 13 % от дохода, полученного в результате продажи имущества. Он соответствует его кадастровой стоимости (рыночной цене объекта, проведённой службой государственного кадастра). Для иных категорий лиц (нерезидентов РФ) действует 30% ставка по налогу на куплю-продажу недвижимости.
Существует специально регламентированная процедура проведения уплаты налога на продажу дачи и земельного участка. Она состоит из нескольких моментов.
При заполнении декларации важно внести все требуемые сведения с сохранением их достоверности. Неточная, искажённая информация впоследствии может отрицательно сказаться на всей налоговой истории. Правильно изложенные данные позволят своевременно и в нужном объёме получить налоговый вычет, положенный по закону при совершении разного рода сделок с имуществом.
Декларацию о доходах физическое лицо подтверждает копиями документов:
- паспорта;
- ИНН;
- договором купли-продажи;
- выпиской с банковского счёта (расписки) о сумме полученного дохода.
Если продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, граждане должны написать заявление о перераспределении сборов в госказну. В этом случае налог рассчитывается пропорционально полученным от её продажи доходам.
Налог при продаже земельного участка в 2021 году
Гражданин может самостоятельно рассчитать сумму пошлины, которую он должен внести в бюджет муниципалитета по месту расположения продаваемого объекта. Для это следует воспользоваться несложной формулой, куда входят такие показатели:
- стоимость участка с постройками или без них по кадастру;
- сумма выручки от реализации объекта;
- подлежащая налогообложению сумма с учётом понижающего коэффициента;
- размер налогового вычета.
Размеры кадастровой стоимости определяются при проведении независимой оценки. Она приводится в соответствие с рыночной стоимостью имущества на момент оформления его в собственность. Если документы оформлялись до 2014 года, стоимость участка и построек на нём может не соответствовать кадастровой.
Это связано с разницей в проведении оценки, которой до этого периода вообще могло не быть. Загородные участки находились во владении садовых товариществ и считались общими. После инициирования государством дачной амнистии владельцы «6 соток» стали оформлять их в собственность, что дало им возможность совершать различные сделки, включая куплю-продажу.
Внимание! В качестве примера может служить следующий расчёт:
Условие: сумма выручки от продажи меньше кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка объекта — 2 700 000 рублей.
Выручка – 1 500 000 рублей.
Сумма, облагаемая налогом с учётом понижающего коэффициента – 1 700 000 х 0,7 = 1 890 000 рублей.
Сумма с учётом налогового вычета 1 млн. рублей — 890 000 рублей.
Сумма налога: 890 000 х 0,13 = 115 700 рублей.
Если дачный участок находится в труднодоступном месте с недостаточно развитой инфраструктурой, его цена может быть низкой. При праве гражданина на фиксированный налоговый вычет государственный сбор может иметь минимальные размеры. Если на территории отсутствуют жилые постройки, уплате подлежит только земельный налог. Он рассчитывается исходя из параметров участка, его местонахождении, которое определяет его рыночную стоимость.
Владельцы дачных домиков и прилегающей к ним территории, предназначенной для хозяйственной деятельности, должны знать о существовании штрафов за несвоевременную уплату сбора с продажи объекта и уклонение от него.
Если продавец несвоевременно задекларировал полученные доходы от продажи, не уплатил в казну налог на них в течение определённого по закону периода, он подвергается наложению штрафа. Его размеры могут доходить до 5 % от суммы полученной прибыли. За каждый день просрочки платежа ИФНС по месту регистрации объекта начисляет пени.
При злостном уклонении от уплаты пошлины предусматривается штраф в 20 % от сформировавшейся суммы задолженности. При умышленных действиях налогоплательщика, которые признаются судом, денежная санкция возрастёт до 40 % от общих размеров задолженности.
Через 6 месяцев после окончание сроков внесения положенного сбора ИФНС вправе обратиться с иском в судебную инстанцию и взыскать штраф с неплательщика до 100 000 рублей. Самым жёстким наказанием является лишение свободы на срок до 3 лет.
Граждане, не имеющие постоянной регистрации (гражданства) на территории РФ, платят 30 % сбор. Сумма штрафа для них увеличивается.
Поскольку исполнение налоговых обязательств входит в поле деятельности государственных органов неуплата сборов от любых видов сделок грозит сделать гражданина невыездным. Собираясь за границу, он должен обязательно проверить, нет ли у него долгов перед налоговой.
Уплату налога с продажи дачи и земельного участка проводят любым удобным для гражданина способом. В уведомлении ФНС содержатся реквизиты организации, куда следует перечислить деньги. Если гражданин предпочитает использовать Интернет-сервисом, он может оформить онлайн заявку и провести безналичный платёж через банковскую карту.
В любом случае физические лица, осуществляющие сделки по продаже недвижимого имущества, включая дачные домики и землю вокруг них, должны знать о необходимости и условиях уплаты налога на их реализацию.
Прочтите также: Как рассчитывается земельный налог по кадастровой стоимости
^К началу страницы
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Имущественный вычет при продаже имущества
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.
^К началу страницы
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
1 Заполнить налоговую декларацию по окончании года.
Форма 3-НДФЛ
2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы
(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
Источник: РБК Недвижимость
В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2021 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить его размер.
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
В 2021 году в России вводится ряд изменений, связанных с уплатой налогов на имущество физлиц. Основное изменение — завершается реформа по налогам на недвижимость, и все регионы России в этом году окончательно перейдут на новый механизм расчета налога от кадастровой стоимости объекта, которая приближена к рыночной. До этого в некоторых регионах сохранялся расчет, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости. Это изменение приведет к росту налоговых платежей. В регионах, которые только перешли на новую систему расчетов, первые три года налог станет взиматься с учетом понижающих коэффициентов и будет ежегодно расти, а после — взиматься по полной кадастровой стоимости.
1. Льготы и перерасчет. В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
2. Льготы для дольщиков. С 2021 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
3. Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ. В прошлом году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2021 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2021 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
С 2021 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.
С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.
Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.
Уменьшить налог можно следующими способами:
-
Применение имущественного вычета.
-
Покупка и продажа одного объекта в течение календарного года.
-
Продажа имущественных долей отдельными договорами.
Все вышеперечисленные способами затрагивают применение имущественного вычета.
Имущественный вычет — это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход. То есть НДФЛ уплачивается не со всей суммы дохода, а с разницы между доходом и суммой вычета.
Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2021 года.
- Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
- Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
- Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.
Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.
Продать земельный участок и не заплатить налоги можно — если дождаться, когда закончится минимальный срок владения. Тогда государство разрешит не платить НДФЛ с полученного дохода.
Если не дожидаться истечения минимального срока, можно продать участок и получить вычет. НДФЛ не начислят, когда сумма продажи равна или меньше суммы, за которую землю приобрели.
А в случаях, когда стоимость участка равна или меньше 1 млн рублей, можно уменьшить полученный доход до нуля. Но надо проверить кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, больше, чем указано у вас в договоре, налоговая приравняет полученный доход к кадастровой с понижающим коэффициентом. А она может оказаться выше миллиона. Тогда с превышающей 1 млн части придется заплатить НДФЛ.
С 2021 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Повышенная ставка распространяется не на весь доход, а только на ту сумму, которая больше 5 млн рублей.
Пример. Виктор зарабатывает 600 тыс. рублей в месяц. Его доход за год составил 7 200 тыс. рублей. Бухгалтер удержит налог по ставке 15 % не со всей его зарплаты, а только с той части, которая превысила 5 млн рублей. Порядок расчета следующий:
1) НДФЛ по стандартной ставке: 5 000 000 × 13 % = 650 000 рублей.
2) НДФЛ по повышенной ставке: (7 200 000 – 5 000 000) × 15 % = 330 000 рублей.
3) Общая сумма удержанного налога: 650 000 + 330 000 = 980 000 рублей.
Для сравнения. Если бы весь доход Виктора облагался по старым правилам по ставке 13 %, из его заработка удержали бы 936 000 рублей, то есть на 44 000 рублей меньше.
На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2021 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.
Успокоим сразу — государство позаботилось о гражданах РФ и освободило от обложения повышенным налогом ряд нерегулярных доходов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ):
- От продажи имущества или долей в нем (кроме ценных бумаг);
- От получения имущества в дар (кроме ценных бумаг);
- Страховые выплаты по договорам страхования и выплаты по пенсионному обеспечению.
Отсюда следует, что если в 2021 году вы решите продать квартиру, комнату, долю в доме, машину и пр., налог нужно будет платить по стандартной ставке 13 %. Это касается даже тех случаев, когда сумма дохода от продажи превышает 5 млн рублей.
Минфин посчитал, что установление повышенной ставки для таких разовых доходов противоречит принципу социальной справедливости, так как заставляет платить высокие налоги людей с невысоким уровнем доходов.
Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2020 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.
Какие налоги придется заплатить при продаже земельного участка
Налоговая база с проданной недвижимости — это наибольшая из следующих величин:
- Сумма полученных от продажи доходов;
- 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена продажа.
Платить налог нужно будет с той суммы, которая окажется больше. Так государство подстраховалось от налогоплательщиков, занижающих цену продажи для уклонения от налогов.
Пример. Петр Петрович продает квартиру за 2,5 млн рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3,7 млн рублей. Налоговой базой будет 70 % от кадастровой стоимости — 2,59 млн рублей, так как эта сумма больше 2,5 млн рублей.
Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.
Рассчитаем итоговую налоговую базу: 2 590 000 – 2 400 000 – 100 000 = 90 000 рублей.
Рассчитаем сумму НДФЛ к уплате: 90 000 × 13 % = 11 700 рублей.
Исходя из требований НК РФ (ст. 208, 217), облагается налогом прибыль, полученная гражданами от реализации земельных и дачных участков, которые приобретались ими до 1-го января 2016 года.
В настоящее время, после некоторых поправок, данный вид налога регулируется также ст. 217.1 НК РФ.
Налогообложению подлежат как граждане РФ, так и иностранцы, продавшие в России указанную недвижимость.
Здесь следует отметить, что размер налога, подлежащий уплате в казну, отличается для лиц, имеющих российское гражданство и иных лиц.
Налоговым законодательством установлен срок, в течение которого лицо, продавшее участок, обязано подать соответствующую декларацию в налоговые органы.
Ее необходимо предоставить в конце, так называемого, налогового периода, которым принято считать календарный год, до конца апреля следующего года. Документ, в котором отражается факт продажи недвижимости и полученный с нее доход, называется декларацией по форме 3-НДФЛ.
Налоговое законодательство гласит: физическое лицо, получившее доход от реализации имущества, обязано в срок до конца апреля следующего за отчетным периодом года предоставить в соответствующую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.
В этом документе он указывает сумму полученных денежных средств и иные сопутствующие данные.
Также к отчету потребуется прикрепить пакет подтверждающих документов: в случае реализации дачного домика это будет договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом.
Какой налог при продаже дачного участка придется платить, зависит от нескольких факторов. Так, на сумму государственной оплаты влияют несколько факторов:
- Резидентом ли является заявитель. При утвердительном ответе, налогоплательщик подпадет под налог на доходы в размере 13%; в обратном случае, нерезидентам нужно будет уплатить 30% от суммы реализованного имущества. При этом под последними понимаются лица, проживающие в Российской Федерации менее 183 дней в течение одного года.
- Не всегда гражданам РФ приходится платить целых 13% от размера полученного от реализации дачи дохода. Согласно Налоговому кодексу размер налоговой базы возможно сократить на 1 млн рублей.
- Также снизить расходы на оплату налогов позволят документы, подтверждающие покупку ранее данного имущества.
- В целях предотвращения отклонений от уплаты налогов в должном размере, правительство РФ утвердило новый законодательный акт. Согласно ему теперь при расчете налогов обращают внимание и на размер кадастровой стоимости реализуемого недвижимого имущества. Если размер кадастровой стоимости умноженный на 0,7 превышает размер суммы, указанной в договоре купли-продажи, то налог исчисляется с кадастровой стоимости, но с коэффициентом 0,7.
Таким образом, налоги – это не всегда столь затратное действие. Главное, изучить все нормативные базы и воспользоваться полагающимися вычетами.
В завершение будет правильно представить наиболее встречаемые примеры расчета суммы налогов.
Использовать одновременно два вычета («минус один миллион от налоговой базы» и «доходы минус расходы») нельзя. Выбирать придется что-то одно.
Уплата налогов в полных размерах и в установленные сроки – обязанность каждого гражданина РФ. Не стоит тянуть с этим делом – это приведет только к лишним расходам.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
Вопреки мнению граждан и практике, по действующему законодательству дача облагается налогом. Однако здесь есть трудности со стороны контрольных органов, из-за которых собственники таких объектов могут годами и десятилетиями не платить.
Как начисляется налог на дачный дом? Важно понимать, что дачный дом стоит на земле. Земельный участок намного сложнее скрыть от кадастровых инженеров, участковых полицейских и пр., чем различные здания на нём. Вы, скорее всего, будете платить земельный налог за участок, т. к. он наверняка стоит на кадастровом учете, а вот за дачу вы можете не платить годами.
Налоговая инспекция (ИФНС) не имеет в штате техников и оценщиков, которые ходили бы буквально по всем дворам и оценивали дома и другие сооружения на них. ИФНС получает сведения о недвижимом имуществе от Росреестра. Росреестр — это орган, который ставит недвижимость на кадастровый учет и регистрирует права на нее. Вся эта информация вносится в единый свод — ЕГРН.
Возможно, вы не зарегистрировали право собственности на дачный дом, но поставили его на учет до 2017 года (с 2017 года и постановка на кадастр и регистрация прав происходит одновременно, невозможно разделить эти процессы), в таком случае в базе ЕГРН будет информация о доме — его кадастровой или инвентаризационной стоимости, и ИФНС сможет рассчитать налог.
Если же после строительства домика, вы не получили на него кадастровый паспорт, то и в базе ЕГРН его не будет, а значит, и ИФНС не будет знать о нем. По этой причине дачи зачастую не облагаются.
Но если до ИФНС дойдет информация о доме — например, вы запросили справку из администрации о том, что дом принадлежит вам, или внесли сведения о нем в ЕГРН для продажи и т. п.
, то с даты возникновения права собственности инспекция начислит вам налоги.
Важно!
ИФНС может начислить вам налоги за 3 последних года, а также издать постановление о назначении штрафа и начислении пени.
Чтобы не оказаться должником перед бюджетом и не иметь дело с судебными приставами, вы можете подать в свою ИФНС сообщение о наличии имущества, о котором инспекции неизвестно.
Скачать бланк для заполнения можно отсюда.
Важно! Если вы боитесь большой налоговой нагрузки и поэтому уклоняетесь от уплаты налога, имейте в виду, что за каждый жилой дом, оцениваемый по кадастровой стоимости, предусмотрена скидка на 50 кв.
м, т. е., налог на садовый или дачный домик, площадью менее 50 кв.м, равен нулю. А также учтите, что до 2020 года действует налоговая амнистия, по которой при постановке на учет скрываемых объектов вам простят все долги.
А также вы можете оказаться льготником — в ст.407 НК РФ и законах муниципалитетах предусмотрен широкий перечень льгот по налогу на имущество для граждан.
1. Налог на имущество необходимо будет платить без учёта понижающих коэффициентов. Данное правило теперь касается всей территории Российской Федерации (кроме города федерального значения Севастополь). За 2020 год собственники получат квитанции с полной суммой налога.
До 2020 года действовал переходный период, в соответствии с которым, при расчёте налога на имущество учитывались понижающие коэффициенты. Сделано это было для того, чтобы собственники недвижимости резко не ощущали увеличение налоговой нагрузки.
Ранее налог на имущество рассчитывался на основании инвентаризационной стоимости, которая была в разы меньше рыночной. Сейчас исчисление идёт исходя из кадастровой, которая иногда превышает рыночную.
Пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».
2. Налогооблагаемую базу при продаже недвижимости можно будет уменьшить теперь за счёт вычета за оплату учёбы и вычета на лечение.
Данная возможность — это новелла в Налоговом кодексе РФ. Уменьшить размер налога можно будет в пределах соответствующего предоставляемого вычета. Это означает, например, что к не облагаемому 1 млн. рублей при продаже недвижимости, прибавляется сумма недополученного социального вычета.
Соответствующее правило вводится подпунктом «е» пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в части налогообложения доходов физических лиц, превышающих 5 миллионов рублей за налоговый период».
3. Следующее дополнение Налогового кодекса РФ связано с началом исчисления срока владения жилым помещением приобретённым по договору участия в долевом строительстве (ДУДС), договору участия в ЖСК или уступки прав по ДУДС, в целях налогообложения.
В случае продажи жилого помещения, по истечении пяти лет с момента полной оплаты по вышеуказанным договорам, налог на доход полученный от продажи оплачивать не нужно. До этого приходилось ждать пять лет с момента оформления собственности на квартиру. Правило коснётся налогов подлежащих уплате начиная с 2019 года.
Федеральный закон от 23.11.2020 № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», дополняет пункт 2 статьи 217.1 НК РФ новым абзацем.
4. Увеличивается перечень контролируемых сделок с недвижимостью в рамках Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» от 07.08.2001 N 115-ФЗ.
Изменения в антиотмывочный закон коснуться сделок с недвижимостью. Если раньше подотчётные Росфинмониторингу (банки, нотариусы, риэлторы, и т.д.), должны были сообщать о сделке с недвижимостью, совершенной на сумму более 3 млн. рублей, то с января 2021 года под отчёт попадут операции с денежными средствами, наличные и безналичные, проводимые в рамках сделок с недвижимостью.
С одной стороны, в список контролируемых операций добавляется аренда, найм, ипотека. С другой стороны, если исходить из буквальной трактовки изменений, контролировать банки будут и расчёт через сейфовые ячейки по сделкам с недвижимостью. А значит, чтобы банк отчитался в Росфинмониторинг, банку должна быть известна сумма передаваемая наличными через ячейку.
Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 208-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» в целях совершенствования обязательного контроля”, вносит изменение, в том числе, в пункт 1.1. статьи 6 ФЗ №115.
5. Заключать сделки с недвижимостью можно будет дистанционно, через нотариусов находящийся в разных регионах. В такой сделке нужно, чтобы один из нотариусов находился в регионе местонахождения недвижимости.
Стороны подписывают договор с использованием цифровой подписи. Дополнительно, нотариус просит участника сделки расписаться на бумажном экземпляре для хранения в своё архиве.
Федеральный закон от 27.12.2019 N 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентирует данный порядок.
6. Увеличиваются взносы на капитальный ремонт. Тарифы вырастет во многих регионах. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Рост взносов в регионах будет неравномерным, в целом он не превысит 5% процентов. В Москве, например, увеличение составит 66 копеек.
В Москве размер взноса увеличится на основании Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2020 года № 2066-ПП.
7. Изменения жилищного законодательства коснутся собственников квартир в многоквартирных домах. Речь идёт о новых правилах противопожарного режима.
В частности, запрещается следующее: устраивать хранение в цокольных этажах и подполье; устанавливать глухие решётки в местах аварийного выхода; запрещается хранение в тамбурах возле пожарных выходов и пожарных лестниц; запрещается пользоваться всем газовым оборудованием (в том числе плитой), при отсутствии технического обслуживания; запрещается оставлять источники огня без присмотра, это требование также относится к курильщикам.
Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.
8. Субсидии, по оплате коммунальных платежей, обязаны будут предоставлять даже при наличии задолженности. Единственный случай для отказа -наличие судебного акта о взыскании долга.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
При продаже земельного надела денежные средства считаются доходами гражданина, которые облагаются налогом. Обязанность перечислять рассчитанный платеж предусмотрена в главе 23 Налогового кодекса.
Норма распространяется на всех резидентов, к которым относят людей, проживающих не менее 183 дней на территории России, независимо от гражданства, а также нерезидентов. Для каждой группы устанавливается своя ставка.
Объектом сделки, выручка от которой подлежит налогообложению, должен быть земельный надел, находящийся на территории РФ. Если резидент совершает сделку с землей за пределами страны, то за продажу земельного участка налог в России не взимается.
Пункт 4. Ст. 35 ЗК РФ регламентирует обязательное отчуждение участка земли вместе с возведенном на нем строением. При этом продать отдельно земельный надел также не получится. Поэтому ответ на вопрос нужно ли платить налог с продажи дома и земельного участка всегда положительный.
Если на участке стоит дом – продать его отдельно не получится
Правило распространяется на ситуации, когда во владении одного человека находятся надел земли и постройка. Если строение и земля оформлены во владение у разных лиц, то при продаже постройки новый владелец приобретает право на пользование той частью надела, где располагается строение на основании п.1 ст. 35 ЗК РФ.
До 1 января 2016 года для всех категорий собственников период владения объектом недвижимости составлял 3 года, по истечении которого можно было не платить НДФЛ при его продаже. С 2016 года этот период был увеличен для всех, кроме некоторых категорий лиц.
Если до вступления закона в силу собственник мог продать участок без уплаты налога в течение 3 лет, то теперь должно пройти минимум 5 лет с момента подписания договора купли-продажи. Если надел был приобретен до 31 декабря 2015 года, то действуют старые правила.
Как исчисляется доход, полученный с реализации участка? Собственнику участка необходимо уплатить налог при продаже земли, сумму которого можно вычислить.
Размер дохода от продажи надела определяется исходя из стоимости продажи объекта, указанного в договоре. Сумма, указанная в договоре сделки, уменьшается на расходы, связанные с приобретением надела или на величину имущественного вычета.
Как рассчитать налог? Например, вы купили участок в 2017 году за 1 млн 200 тыс. рублей. В 2020 году вы решили его продать за 1 млн 500 тыс. рублей. Ваш надел был в собственности менее 3 лет. На ваше усмотрение можно выбрать наиболее выгодный налог.
Владея таким активом, как земля, юридические, физические лица могут в нужное время совершить сделку и получить прибыль.
Но не все так легко: доходы организаций, граждан, ИП облагаются – необходимо платить налог с продажи земли, находившейся в собственности.
Сегодня расскажем, сколько процентов с дохода нужно будет отдать физическим лицам, а сколько – юридическим, ИП; от чего зависит сумма пошлины; когда налоговый сбор за участок – его продажу – не платится, а когда выполнения обязательства не избежать.
Если совершена сделка и есть прибыль с продажи земли, то и частный предприниматель, и юридические, и физические лица должны уплатить налоговую пошлину государству.
Однако условия для этих категорий плательщиков отличаются.
Если обычные граждане-резиденты платят в основном 13 процентов НДФЛ с прибыли, то размер пошлины для юрлиц зависит от выбранной системы налогообложения. Работающие на:
- ОСНО. Уплачивают сбор в размере 20 процентов от прибыли. Организация на этой системе может уменьшить облагаемую базу (доход) на понесенные ранее траты при покупке участка. Но для реализации такого варианта уплаты сбора необходимо документальное подтверждение расходов. НДС юрлицо не платит, согласно 146 статье НК РФ.
- УСН. Могут выбрать один из вариантов для исчисления сбора: 6 процентов из всей суммы доходов или 15 процентов из суммы доходы минус расходы. При этом деньги, потраченные на покупку земли, не учитываются. Уменьшает облагаемую базу только то, что было истрачено на услуги нотариуса, госрегистрацию сделки, на подготовку – документов технических, кадастровых, а также межевание участка.
- ЕНВД. Не могут применять специальный режим, как при УСН, поэтому выплачивают пошлину как предприятия на ОСНО. Узнать больше о пошлинах на прибыль для юрлиц можно в 25 главе НК РФ.
Предприниматель уплачивает сборы при отчуждении земли так же, как и юрлицо. Но только если участок зарегистрирован на открытое ИП, а не на гражданина. Если бизнесмен владеет землей как физлицо, то уплачивается НДФЛ – 13 процентов (для резидентов).
С 1 января 2021 года власти хотят ввести прогрессивную шкалу налогообложения: ставка налога на доходы физических лиц будет составлять 15% вместо стандартных 13% для россиян, получивших заработок свыше 5 млн рублей в год. В эту сумму будут включать и поступления от продажи недвижимости.
Как изменится налогообложение при сделках с недвижимостью?
Напомним, что предложение об изменении налоговых ставок озвучил ранее президент РФ.
На данный момент россияне, чья сделка попадает под обязательство уплаты налога, могут рассчитать сумму отчислений в бюджет по следующей формуле:
НДФЛ = ([Налогооблагаемая база] — [Имущественный вычет]) × 13%
где Налогооблагаемая база — это максимальное из цены продажи квартиры или 70% ее кадастровой стоимости на 1 января года, в котором осуществлена сделка,
Имущественный вычет — стандартный вычет в размере 1 млн рублей или сумма документально подтвержденных расходов на приобретение объекта.
Отметим, что если продажа и госрегистрация перехода права собственности состоялись до 1 января 2021 года — НДФЛ рассчитывается по старой ставке в 13%.
В случае, если реализация недвижимости происходит после 1 января 2021 года (применим допущение, что выручка с продажи квартиры — единственный доход человека за год):
— доход с продажи квартиры = НДФД по ставке 13%
— доход с продажи квартиры > 5 млн руб.: НДФЛ по ставке 13% от 5 млн руб. плюс по ставке 15% с суммы превышения.
Право на имущественный вычет также сохраняется. Если при его применении сумма дохода сокращается и не превышает 5 млн рублей, то ставка налога остается стандартной.
Допустим, квартира куплена за 6 млн руб., а продается за 8 млн руб. При условии, что 70% от кадастровой стоимости меньше цены продажи, налогооблагаемая база будет равна 8 млн руб. Продавец применил стандартный имущественный вычет в 1 млн руб. Таким образом, разница между налогооблагаемой базой и принимаемым вычетом составит 7 млн руб.
Расчет НДФЛ = (5 млн × 13%) + (2 млн × 15%) = 950 тыс. руб.
Если итоговая налогооблагаемая база меньше или равна 5 млн руб., то считаем НДФЛ по общей ставке 13%.
Если расчет осуществляется с учетом расходов, которые понес собственник, то используется такая же формула, как и с вычетом. То есть, эта сумма не может быть использована как фактический доход лица. К примеру, сумма расходов на восстановление объекта недвижимости составила 300 тыс. рублей. А в договоре купли-продажи указана сумма 1 млн. 200 тыс. рублей, которая используется как база. Получается, что (1 200 000-300 000)*13%=117 тыс. рублей.
Налогообложение прибыли от сделок с имуществом зависит от ряда факторов. Во-первых, от определения налоговой базы, а во-вторых, от наличия льгот у плательщика. Что касается налоговой базы, то теперь берется не только сам доход от продажи, но и кадастровая стоимость участка.