Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.
Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка
Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.
ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.
К ним относятся:
- Территориально экономическая зона;
- Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
- Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
- Коэффициент вида деятельности;
- Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).
Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.
Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.
Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).
Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Что делать для снижения кадастровой стоимости земельного участка в 2021 году?
- В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
- Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
- ИП Солнышкина — довольна.
Как взять землю в аренду у администрации
Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».
ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.
Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.
Во время производства кадастровой оценки земельного надела должны применяться специальные правила. Этот процесс является общим по отношению ко всем землевладельцам. Это говорит о том, что рассматриваемая процедура производится аналогичным образом для всех наделов, расположенных в пределах одной территории. В данном случае формы собственности на землю значения не имеют.
Говоря о том, что в кадастровой документации должны учитываться имеющиеся нюансы и характеристики, присущие наделу, во время практической деятельности данное правило не всегда применяется. Как итог в этом случае надел, где имеются нарушения качества земли или ландшафтных условий – оценивается по аналогичным параметрам, что и тот надел, который имеет доброкачественные характеристики.
Согласно законодательным актам процедура переоценки не может производиться реже 1 раза в течение пятилетия. Проводится она после того, как осуществлена ревизия участков уполномоченными на то органами. Затем, после переоценки осуществляется внесение изменений в кадастровую стоимость, что отражается в записях учетного характера, ведущихся в государственном реестре.
В течение этого времени некоторые физические лица и те, кто имеют заинтересованность, могут получить сведения относительно корректировки цены на надел. Если у землевладельца возникли претензии по поводу установленной суммы в процессе оценки – он имеет право излагать их в письменной форме и подавать в отделение картографии и кадастра.
Проблемные моменты, связанные с изменением кадастровой цены, могут решаться посредством двух направлений:
- административное решение, посредством обращения в комиссию ГКН;
- обращение в судебную инстанцию после того, как реализована административная стадия.
Для рассмотрения заявления, в котором содержится просьба по проведению переоценки, его необходимо подать в уполномоченную на то комиссию. Заявителю необходимо обратиться в отделение картографии и кадастра в регионе, где располагается участок, в отношении которого проводится переоценка. Существует два способа, посредством которых можно подать заявление: личное посещение указанного органа, либо использование почтовых услуг.
Как изменить кадастровую стоимость земельного участка
Сумма, которая уплачивается в качестве государственной пошлины за внесение корректировок, составляет 350 рублей. Данная сумма устанавливается даже в том случае, когда изменения происходят по причине допущения ошибок со стороны сотрудников ГКН. Если требуется получить новую кадастровую документацию, где отражается актуальная оценка государственного земельного кадастра, потребуется уплатить сумму, равную 200 рублей.
Когда вопрос решается посредством обращения в судебную инстанцию, то размер пошлины составляет 200 рублей. Если обращаться будет организация, то размер платежа увеличивается, согласно законодательным положениям.
Стоит отметить, что стоимость проведения экспертных работ в различных регионах страны отличается и бывает достаточно высокой. Начальная цена устанавливается в пределах 2 тысяч рублей за исследование одного надела. Когда требуется провести экспертизу, то уплатить придется порядка 15 тысяч рублей.
Кода собственник участка уверен в том, что цена на надел, указанная в кадастре, завышена, то человек может инициировать процедуру уменьшения стоимости. Случается такое, что цена, прописанная в кадастре, превышает ту, что действует на рынке – это говорит о том, что она непомерно завышена по отношению к существующему порядку, действующему относительно оценок.
Уменьшение стоимости заключается в том, чтобы исправить причины, которые привели к тому, что цена была значительно завышена. Первой причиной завышения может являться то, что возникла путаница в записях учетного характера, устанавливаемых в отношении конкретного надела.
Правом на проведение обладают лица:
- наделенные правом собственности;
- правом пользования, которое является постоянным;
- пожизненное наследование, переходящее по наследству.
Это могут быть граждане или организации. Если установлена долевая собственность, то данный вопрос решается только сообща. Это говорит о том, что заявление от одного обладателя доли принято не будет.
Также правом на уменьшение обладают:
- лица, изменившие категорию надела;
- те, что внес коррективы в разрешенное применение;
- при уменьшении территории;
- установившие обременение;
- если обнаружена порча надела.
Когда указанные данные не отражены в учетных записях – владельцы наделов могут внести эти сведения и требовать уменьшить цену.
В качестве оснований рассматривается:
- если выявлена ошибка, совершенная во время оценки, и требования по устранению выдвинуты заинтересованным лицом;
- подается заявления и необходимая документация, в которой отражена ошибка;
- имеется свидетельство, выданное по результатам независимой экспертизы;
- постановление, вынесенное ГКН о том, что нужно исправить данные;
- решение судебного органа.
Для наделения указанных оснований юридической силой требуется использовать их в комплексе.
Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:
- когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
- в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.
Кадастровую оценку проводят по ряду причин:
Снижение кадастровой стоимости земли
Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:
📍 категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;
📍 расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;
📍 наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;
📍 наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.
Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.
Переоценка стоимости земли может проводится:
| Планово | Внепланово (по требованию собственника) |
| в интервале от трех до пяти лет с момента последней инвентаризации; | если выявлены кадастровые и технические ошибки в документах на землю; |
| если при последней ревизии не учтены все особенности земельного участка; | |
|
в результате стихийного бедствия земли были уничтожены, повреждены или изменились их качественные характеристики; |
|
|
плодородный слой почвы был поврежден из-за заболачивания, разрастания оврага, изменения русла реки; |
|
| если земля была переведена из одной категории в другую, например распространенный случай, когда собственник добился перевода участка из СНТ в ИЖС. |
Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.
Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.
Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.
Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:
- до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
- до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.
Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.
Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.
Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости
Порядок действий включает:
- Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
- Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
- Сбор пакета документов.
- Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.
Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:
📝 выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;
📝 нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;
📝 документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;
📝 отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;
📝 документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.
Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.
Собственник имеет право знать, насколько кадастровая цена его имущества соответствует рыночной, не была ли завышена первая при перерасчете. Если есть уверенность в том, что цена завышенная и может стать проблемой в выполнении различных земельных сделок, он может оспорить перерасчет.
ВНИМАНИЕ! Стоимость по кадастру не может быть выше рыночной, это уже считается нарушением законодательных норм.
Если цена завышена кадастровая, что делать? Нужно сначала выяснить, по какой причине произошло завышение. Оспаривание земли стоимости будет основываться на изменении этой причины.
- Часто неправильная оценка устанавливается из-за ошибок в учетных записях относительно видов разрешенного использования. В таком случае несложно пересчитать стоимость, используя нормативный акт с показателем стоимости по отношению к тому или иному ВИР.
- Возможно допущены другие ошибки в составлении описания участка, его категории, других характеристик. По заявке собственника, обнаружившего несоответствие реальных характеристик тем, которые указаны в учетных записях Госкадастра, проводится пересмотр земельных участков цены.
Ошибки и неточности в характеристиках, описание собственного земельного надела может обнаружить и владелец, и сотрудник кадастровой службы, муниципалитета, другого учреждения, занимающегося землей. В любом случае нужно исправление неточностей, переоценка по кадастру и снижение завышенной цены.
Существует несколько категорий лиц, которые могут обжаловать стоимость участка по кадастру. Это:
- лица, обладающие правами собственности;
- те, кто владеет наделом по праву бессрочного или постоянного пользования;
- лица, получившие участок в постоянное пользование по наследству.
Обжаловать стоимость может юридическое и физическое лицо, если они входят в одну из перечисленных категорий.
Земельное законодательство установило перечень основания для переоценки земельных участков.
- Перерасчет выполняется при устранении ошибок как самой оценки имущества, так и других данных в кадастровой базе по желанию собственника.
- Основанием становится и подача документов, которые подтверждают наличие ошибок.
- Причиной переоценки будет и свидетельство экспертов.
Также судебная практика знает случаи изменения стоимости земли в сторону уменьшения по решению суда. Эти основания законы с юридической точки зрения. При желании оспорить цену нужно рассмотреть их список, чтобы убедиться в законности своих действий.
Если установленная Госкадастром стоимость не устраивает собственника, а комиссия от Росреестра отказала в переоценке, он может составить исковое заявление в административный суд. В качестве ответчика в таком случае выступает председатель комиссии, в качестве истца – заявитель, владелец надела.
Что указывается в иске? Данные о том, что в кадастровой оценке есть ошибки, самые главные характеристики недвижимости.
ВНИМАНИЕ! Истец обязан аргументировать свою позицию, показать работу оценщиков и доказать свое обращение в комиссию Росреестра с заявлением.
Цели обращения в административный суд могут быть и такими:
- для доказательства неправомерного завышения цены участка;
- для устранения ошибок в учетных записях;
- для рассмотрения оценки независимой комиссии экспертов.
При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:
- площадь недвижимости;
- целевое назначение объекта;
- расположение, расстояние до административного центра;
- техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
- близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
- другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.
Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.
Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок.
Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости
Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.
После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует. В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2. Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.
Как уменьшить кадастровую стоимость
Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.
Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:
- исковое заявление;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.
Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.
Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.
Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:
- Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
- Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
- Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.
Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.
Итак, предположим, что государство провело оценку вашей недвижимости по итогам которой получилось, что кадастровая стоимость намного выше рыночной.
Например, рыночная стоимость вашего дома составляет максимум два миллиона рублей, за большую суммы в его ни в жизнь не продадите. А государство решило, что ваш дом стоит пять миллионов. И налоги берутся, соответственно с учетом этой суммы. Как быть в этой ситуации, чтобы не переплачивать лишнего? Ведь ежегодный налог, и иные налоги на имущество будут рассчитываться исходя из кадастровой стоимости.
Предположим, что ваш дом площадью 100 кв.м. находится в Московской области, и как налогоплательщик вы не имеете никаких льгот. Тогда, за 2019 год, при стоимости дома 2 миллиона рублей налог составит 1 000 руб, а при стоимости 5 миллионов – 2 500 руб., а это в два с половиной раза больше! Но налог можно уменьшить, если оспорить кадастровую оценку.
Существуют два пути оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный.
Административный путь – другими словами — обращение в госорганы, в свою очередь можно поделить на обращение в ГБУ об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости (направляется в госучреждение, которое определило кадастровую стоимость) и на обращение об оспаривании кадастровой стоимости (подается в Комиссию, созданную при Росреестре).
В каждом субъекте РФ работает Комиссия, в которой можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Комиссии создаются при министерствах и ведомствах субъектов в соответствии с порядком, установленным приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620.
Среди членов комиссии есть сотрудники Росреестра. Узнать о том, куда обратиться для оспаривания кадастровой стоимости в вашем регионе (субъекте) можно на официальном сайте Росреестра, или территориального органа власти.
Обращение возможно через местный многофункциональный центр (МФЦ) .
Целесообразно снижение КС потому, что до 2020 года этот показатель установят в качестве основного при расчёте имущественного налога. Пока при исчислении используется понижающий коэффициент 0,2. Поэтому лучше заранее поменять стоимость жилплощади по кадастру, чтобы не переплачивать в будущем.
Помимо расчета имущественного налога, перерасчет потребуется и при продаже недвижимости. Если кадастровая стоимость объекта занижена, то при регистрации сделки в Росреестре проверят, почему помещение продается по цене ниже кадастра. Налоговики могут наложить штрафы, заставив заплатить недоплаченную сумму.
Процедура пересмотра КС объекта проводится в определенном порядке и занимает около 2-3 месяцев. Сначала гражданин подает заявку и документы, сведения из которых подтверждают его правоту. Затем рассмотрением запроса и поданных бумаг занимается специальная комиссия.
Снизят стоимость объекта по кадастру только в определенных случаях:
- При изменении текущего состояния жилплощади (признания аварийной и т. п.).
- Если некорректно проведены предыдущие вычисления.
- Когда имеются недостоверные факты, которые повлияли на результат.
Ошибка может быть сокрыта в неправильном понимании целевого назначения объекта, техсостояния, местоположения и иных факторах. Следовательно, основной причиной для переоценки становится недостоверность сведений из Росреестра.
Влияние оказывают и нормы местного законодательства. К примеру, в регионе проживания расчёт может проводиться исходя из инвентаризационной стоимости жилплощади. В таком случае переоценка КС проводиться не будет.
При анализе стоимости дома по кадастру обращают внимание на следующее:
- площадь;
- год строительства;
- имеющиеся линии коммуникации.
Чаще всего в расчет не берется текущее состояние имущества и фактический износ самого дома.
Обращаться за переоценкой собственники вправе не позже 5 лет (в ряде регионов – 2-3 лет) после предыдущего изменения КС. Спустя указанный период госорганы проводят плановый пересмотр оценки по кадастру, но и этот результат можно оспорить. Поэтому направлять такого рода запросы в любое время не получится.
Налоговая инспекция при подсчете размера имущественного сбора, взимаемого с владельцев недвижимости, ориентируется главным образом на его кадастровую стоимость. Затем она закрепляется в базе данных кадастра, и, как правило, не пересматривается вплоть до перехода прав на объект другому лицу.
Соответственно, собственникам невыгодно переплачивать из-за выставленной завышенной оценки. Данное правило касается расчета имущественного налога в отношении квартир, домов, земельных участков и нежилых помещений.
Сравнив примерную стоимость самостоятельно, потребуется получить оценку квалифицированного специалиста. Для этого обращаются в оценочную компанию, получившую лицензию на ведение такой деятельности.
Это не обязательное условие для пересмотра КС. Но только специалист сможет точно установить, есть ли смысл начинать оспаривание кадастровой стоимости объекта.
Услуга предоставляется на платной основе. Средний ценник – 10 000 рублей в регионах и 15-20 – в столице и СПб. Конечная сумма также зависит от сложности осматриваемого объекта, места его нахождения и пр. Такие цены сперва кажутся внушительными, однако с учетом завышенных налогов потери будут еще больше, особенно если речь идет о большом объекте.
Для проведения процедуры гражданину потребуется подать заявление и ряд других документов:
- выписку из ЕГРН (в ней обозначена кадастровая стоимость объекта);
- свидетельство о праве владения на недвижимость;
- отчёт о результатах проверки оценщика;
- паспорт заявителя;
- предыдущий отчёт об установлении КС объекта;
- основание, согласно которому объект был оформлен в собственность (дарственная, вступление в наследство, соглашение купли-продажи и пр.);
- квитанцию об уплате госпошлины;
- свидетельства, в которых отражен факт допущения ошибки в проведённых ранее расчётах.
Заявка установленной формы на пересмотр КС выдается на месте.
Госпошлину можно оплатить на сайте Росреестра, в отделении данного госоргана или МФЦ.
Если помещение находится в совместной собственности, запросить перерасчет может любой из владельцев. Комиссии и суду не важен размер долей, при рассмотрении учитывается только цена всей недвижимости.
Если добиться правоты по результатам разбирательства с комиссией не удалось, желающий сможет отстоять свои права в суде (согл. ст. 403 НК). Такое право было дано юридическим и физическим лицам еще в 2017 году. Причем оспорить результаты оценки они могут сразу, не дожидаясь комиссии, т. е. запросить определение стоимости имущества по кадастру через суд.
Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?
Оценить шансы на успех трудно, поскольку все зависит от тех оснований, на которые опирается владелец имущества. Для достоверного определения КС квартиры учитывается не только состояние помещения, но и фактический износ самого дома. Шансы повышаются, если на руках имеется заключение оценщика, подтверждающее завышенную Кадастровую Стоимость объекта.
Плановая переоценка КС недвижимости проводится каждые 5 лет. Если до проведения очередной проверки остается не так много времени, в пересмотре стоимости по кадастру откажут, потому что это и так будет сделано в ближайшее время.
Когда сумму пересмотрят, в следующие 2-5 лет она останется неизменной.
Но если решение суда будет положительным, с ним можно направиться в налоговую и запросить возврат переплаченных средств. В отношении жилого имущества это не дает серьезной экономии, но для юрлиц, чаще всего использующих для своей деятельности нежилые помещения, это позволит серьёзно облегчить налоговое бремя.
Чтобы ответить на этот вопрос нужно для себя уяснить, в каких случаях кадастровая стоимость земельного участка может быть уменьшена и кто имеет право на инициирование такой процедуры?
Итак, согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 снизить кадастровую стоимость земли могут следующие лица:
- Собственник земельного участка, если затронуты его права как налогоплательщика.
- Арендатор земельного участка, если земля находится в собственности у государства, при этом согласие собственника не требуется.
- Арендатор земельного участка, находящегося в собственности у юридических лиц и граждан, при этом обязательно письменное согласие собственника на пересмотр кадастровой стоимости земли.
- Лицо, у которого есть исключительное право на выкуп земельного участка.
- Прокурор.
Вместе с тем, прежде чем приступить к процедуре снижения кадастровой стоимости земли, рекомендуется определить целесообразность таких шагов, добьётесь ли вы экономического эффекта? Будет ли снижен земельный налог и арендные платежи?
Для этого фактически нужно рассчитать размер сэкономленных выплат по аренде или налогу за отчётные периоды.
Чтобы узнать стоит ли игра свеч, желательно обратиться к оценщику, который сделает предварительный расчёт рыночной стоимости земельного участка. И если разница окажется существенной, т. е. рыночная стоимость окажется ниже кадастровой, то тогда имеет смысл действовать дальше.
Действующее законодательство, даёт возможность снизить кадастровую стоимость в двух случаях.
В первую очередь, это недостоверные данные по земле, которые использовал оценщик при определении кадастровой стоимости спорного объекта.
Это касается, прежде всего:
- Площади и местоположения земельного участка.
- Целевого назначения.
- Наличия на участке объектов жилой и нежилой инфраструктуры.
- Смежных прав пользования.
Вторым основанием является, как уже указывали выше, существенная разница между рыночной и кадастровой стоимостью.
Данный фактор также может повлечь за собой пересмотр кадастровой стоимости участка в административном или судебном порядке.
Важно учесть, что порядок рассмотрения споров по кадастровой стоимости земли зависит от того, кто является инициатором решения вопроса: гражданин или предприятие.
Исходя из этого, для себя можно определить, является ли досудебное урегулирование проблемы обязательным или нет.
Данный порядок решения проблемы будет обязателен тогда, когда вопрос о том, как снизить кадастровую стоимость земли встаёт перед юридическим лицом.
Для этого существует такой орган, как комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Она создаётся при каждом территориальном органе Росреестра.
Для того чтобы туда обратиться следует написать заявление и приложить к нему пакет документов подтверждающих ваши доводы.
Срок, в течение которого можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, – составляет пять лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).
Для обращения в комиссию необходимо подготовить документы и вместе с ними подать заявление. (образец заявления для обращения)
В нём нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства, аргументы по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов (ч. 16 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ):
- Справку о кадастровой стоимости земельного участка (заказать в МФЦ).
- Копии правоустанавливающих документов на землю, заверенных у нотариуса.
- Доказательства, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке.
- Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в бумажном и электронном виде.
- Положительное экспертное заключение подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт.
Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:
- отсутствуют вышеперечисленные документы;
- нарушен срок подачи заявления;
- величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.
Если доводы, изложенные вами в заявлении, сочтут убедительными и достоверными, его итогом будет пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.
Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости-месяц с даты, поступления заявления в комиссию. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; п. п. 16, 17 Порядка).
По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом, о чём уведомляет заявителя, а также орган местного самоуправления.
Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта (ст. 24.19 Закона N 135-ФЗ; п. 21 Порядка).
Если комиссия не пошла навстречу, а равно, как и не было к ней предварительного обращения, то кадастровую стоимость земельного участка снизить можно только с помощью суда.
Для этого подается административный иск в областной суд или орган правосудия, курирующий город федерального значения, например, Московский городской суд. Причём, обратиться туда могут как граждане, так или предприниматели.
В 2017 году вступили в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости. Проект ознаменовал начало подготовительного этапа к внеочередной волне переоценки недвижимости, назначенной на 2021 год.
Не успели собственники привыкнуть к новой системе налогоисчисления, связанной с кадастровой стоимостью, как правительство подготовило поправки, которые вновь затрагивают область кадастра недвижимости. Напомним, что с 2014 года каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр.
Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:
- налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
- арендная ставка на землю;
- стоимость выкупа земли.
Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты, нанятые местными администрациями. Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели. Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор. Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.