Оплата аренды земель сх назначения фермерскими хозяйствами в 2021г

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оплата аренды земель сх назначения фермерскими хозяйствами в 2021г». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:

• имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
• сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;
• перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.

Аренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме. Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты. Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.

Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

Максимальный срок аренды земель СХН сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.

В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

• оригинал договора аренды земельного участка;
• подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
• при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

Как правило, процедура оформления договора с частными собственниками земли более простая, особенно по сравнению с арендой у государства или муниципалитета. Это связано с тем, что большинство условий при этом устанавливают стороны самостоятельно. Кроме этого, не требуется такое мероприятие, как торги, поскольку собственник может находить арендатора при помощи множества других способов.

Сдача земли в аренду может осуществляться каждым собственником земельного пая.

Для этого требуется заключить с другой стороной договор, в котором будут указаны:

• взаимные права;
• обязанности;
• арендная плата за земельный пай в 2018 году.

Правовое регулирование вопросов, связанных с уплатой налога и сдачей земли в аренду, осуществляется НК РФ и ГК РФ.

Конкретные статьи Налогового Кодекса, затрагивающие вопрос – ст.218, 210, 221 и т.д. Конкретные статьи Гражданского кодекса в этой области – ст. 619, 622 и т.д.

Порядок оформления договора включает в себя его заключение.

При разработке рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Это позволит избежать проблем в последующем и освободит от множества хлопот.

К документам, которые требуются для сдачи земли в аренду, относятся:

• договор аренды;
• гражданский паспорт гражданина, который будет его сдавать;
• письменное согласие от супруга на сдачу;
• документы, выступающие подтверждением прав собственности на участок;
• кадастровый план территории.

Граждане, получающие заработок от сдачи территории в аренду, не освобождаются от уплаты налога.

Его внесение в порядке, установленном государством, осуществляется одной из сторон.

Если же арендодатель не вносил эту сумму, то не позднее 30 апреля следующего года требуется предоставить декларацию в налоговые органы. Размер арендной платы за земельный пай зависит от его площади.

В случае если плательщик налогов в указанный период времени не сдаст декларацию, то это может стать причиной взыскания штрафа.

Его сумма составляет 5% от суммы, которая не была выплачена в соответствии с деклараций. Средства вносятся за каждый месяц (при этом не имеет значения – полностью он истек или нет) со дня для её сдачи.

При этом предусматривается несколько ограничений:

• сумма не должна превышать 30%;
• она не должна быть меньше 1000 рублей.

Нередко возникает вопрос, затрагивающий освобождение от обложения налогом на заработок граждан в пенсионном возрасте, полученный от предоставления ими собственных участков в аренду.

Ответом служит статья 210 НК РФ, в которой указывается, что при подсчете налоговой базы принимаются во внимание все источники, по которым заработок может быть получен, при этом между ними не проводится разницы.

Что требуется принимать во внимание:

1. Список источников доходов, которые не подлежат обложению налогами, устанавливается статьей 217 НК РФ.
2. Осуществление арендных выплат, в том числе в натуральной форме, за земельные участки, арендуемые у гражданина, который является пенсионером, подлежит обложению налогом у источника выплат.
3. В соответствии со статьей 218 НК РФ при подсчете суммы НДФЛ инвалиды ВОВ обладают правом на получение налогового вычета, сумма которого составляет 300 рублей.
4. На основании этой же статьи правом на налоговый вычет обладают инвалиды первой и второй степени по пятьсот рублей за каждый месяц, составляющий налоговый период.

Интересует закон о наследстве земельного пая? Читайте тут.

Статья 226 НК РФ указывает, что при выплате физическим лицам арендной платы, компания или предприятие признается налоговым агентом, поэтому в его обязанности входит удержание НДФЛ.

К сожалению, в практической деятельности арендатор не всегда обладает подобными полномочиями.

В связи с этим, в соответствии со статьей 228 НК РФ, если компанией (агентом по сбору налогов), арендующей землю, при выплате физическим лицам дохода в натуральной форме (к примеру, зерном), не удерживается НДФЛ, то граждане должны самостоятельно рассчитать сумму налога и сдать её в органы налоговой службы.

Это необходимо для получения налоговой декларации, которая будет подтверждать законность правоотношений, возникающих между арендатором и арендодателем.

Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона — 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения — это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.

Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:

• Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
• Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
• Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование;
• Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101.

Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.

Согласно нормативам, вы можете быть:

1. Собственником земельного участка;
2. Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
3. Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
4. Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
5. Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.

Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства

• Личные подсобные хозяйства (пашни, сады, огороды и тд);
• Коллективно-фермерские хозяйства (животноводство, рыбоводство, пчеловодство и тд)
• Садово-некоммерческого товарищества (СНТ, экопоселения и тд);
• Казачьи общества. Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации;
• Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы;
• Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
• Сельхозяйственный туризм;
• Ведение сельскохозяйственного производства;
• Создание защитных лесных насаждений.

П. 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.

Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.

На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.

На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.

Как зарегистрировать жилой дом на землях сельхозназначения без создания садового товарищества

На участке под ЛПХ за пределами поселений (полевой участок) строить капитальные здания нельзя.

На приусадебном участке под ЛПХ (в пределах населенного пункта, зона Ж) капитальные здания строить можно. Однако под жилую застройку отводится лишь 10-20% площади участка (зависит от региона).

На землях, отведенных под фермерские хозяйства можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрировать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством.

До выхода закона о родовых поместьях, самым простым вариантом застройки на сельхоз земле было строительство дома на участке под ЛПХ, а самым трудоемким — коллективное фермерское хозяйство (КФХ).

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Назначение земельного участка прописано в Едином Реестре. Обычно в качестве сельскохозяйственных рассматриваются следующие виды земель:

• Такие, на которых возведена недвижимость (здания или сооружения), предназначенная для обеспечения ведения сельхозработ.
• К ним относятся пашни, сенокосы и другие аналогичные территории.
• В число таких участков входят те, на которых расположены лесные заросли (за исключением тех, которые находятся в ведении лесных хозяйств).

Участки, которые имеют сельхоз назначение, представляют особую ценность для государства и поэтому в законодательстве предусмотрены меры по их защите.

В зависимости от того, какие условия были предусмотрены в заключённом договоре, может быть разрешено использование земельных участков в качестве залога для получения банковского кредита. Срок его действия не может быть больше, чем тот, на который подписан договор. Арендодатель имеет право запретить использовать участок в качестве залога.

Это можно сделать у владельца земли — юридического или физического лица или у арендатора, которому предоставлено право сдавать землю в субаренду. Иногда для этого достаточно найти объявление: «Сдам в аренду земельный участок». Однако чаще сельскохозяйственную землю можно получить у муниципальных властей. В этом случае заключение договора имеет свои особенности.

Законодательство предусматривает ситуацию, когда арендатор передаёт землю сельскохозяйственного назначения третьему лицу, подписав с ним соответствующий договор. Право заключения такого соглашения у него имеется при условии, что это было указано явно в соглашении. Владелец участка имеет право внести в текст договора условие о том, что субаренда запрещена.

При этом необходимо, чтобы был предоставлен план той части участка, которая будет передана в субаренду. При подписании соглашения о субаренде необходимо, чтобы её срок не превышал время, в течение которого действует основной договор. Условия должны быть такими же, как те, которые были выдвинуты в основном договоре. Арендная плата за землю определяется по соглашению сторон.

При оформлении арендной сделки необходимо провести государственную регистрацию арендного договора. При этом предусмотрена уплата государственной пошлины. Её сумма составляет:

1. для физлиц — 2000 рублей;
2. для организаций — 22000 рублей.

Пошлина платится не только при регистрации договора аренды, но и в случае оформления изменений к нему. В этом случае сумма будет следующей:

• физические лица должны внести 350 рублей;
• юридическим лицам необходимо заплатить 1000 рублей.

Если до оформления арендных отношений не была оформлена кадастровая документация, то её в обязательном порядке необходимо сделать до подписания арендного договора. Она может стоить 10000 рублей или большую сумму.

Если будет проводиться нотариальное оформление, то дополнительно придётся его оплачивать согласно действующему прейскуранту.

Дома войдут в правовое поле

При обращении к местным властям с целью получения участка в аренду порядок предоставления подразумевает оформление заявления. Оно должно содержать следующую информацию:

1. Данные, относящиеся к заявителю. Для физических лиц нужно указание фамилии, имени, отчества, адреса проживания и контактных данных. Организация должна предоставить точное название и свои регистрационные данные.
2. Просьба о выделении земли в аренду.
3. Указывается, каким видом деятельности собираются заниматься на участке, который собираются получить.

В конце заявления ставится дата и подпись с расшифровкой.

Администрация публикует информацию о том, когда и где состоится аукцион. Те, кто участвуют в торгах, вносят залог. Договор заключается с тем, кто предложит максимальную цену. После его подписания проводится регистрация договора в Росреестре.

При выборе участка для аренды и подписании договора необходимо внимательно относиться к оформлению документов. Оно должно быть проведено в соответствии с требованиями законодательства и с учётом интересов участников.

Арендная плата за пользование государственными землями сельскохозяйственного назначения формируется на основе кадастровой стоимости участка, если он уже занесен в Государственный реестр недвижимости.

Кадастровая оценка – первичная стоимость земельных ресурсов, определяется в 3 этапа.

1. На первом этапе оценки вычисляется средняя цена 1 га земельных ресурсов для каждого региона РФ.

   Для расчета берутся два показателя: средняя продуктивность земель в пределах региона и стоимость затрат на производство продукции, т.е. расчетный доход единицы площади.

   Полученный расчётный рентный доход с каждого гектара по региону умножается на срок капитализации (33 года) – так получают кадастровую стоимость земельных угодий для каждого субъекта РФ:

   К = R x 33, где R – расчетный рентный доход по региону.

   (Средняя КС земель в некоторых регионах РФ приведена в таблице №2).

2. Второй этап – определения КС сельскохозяйственных земель внутри регионов по зонам. Установленный для региона коэффициент R соотносится с показателями продуктивности и затрат на различных категориях земельных участков. Они характеризуются по трем факторам:
   • почвенному бонитету – качеству почв;
   • технологическим свойствам – насколько легко обрабатывать землю, благоприятен ли рельеф поля для маневрирования техникой и т.д.;
   • эквивалентному расстоянию – показатель удаленности участка от пунктов реализации продукции.

   Все эти характеристики выражаются в баллах. С учетом показателей рентного дохода определяется удельный коэффициент kуд. – земельного участка, кадастровая стоимость которого вычисляется по формуле:

   K = S*_kуд., где S – площадь земельного участка.

   По качеству и размеру приносимого дохода все угодья делятся на группы с разными удельными коэффициентами, выражающими цену за 1 м2.

   • Сельхозугодья – земли, максимально используемые для земледелия и скотоводства: пахотная земля, выпасы, сенокосные луга, залежные участки;
   • площади, занятые подсобными помещениями и коммуникациями;
   • озера, пруды;
   • земля, поросшая кустарником или заболоченная;
   • заросшие лесом земли, не учтенные в лесном фонде;
   • скудные земли, пригодные для кочевого скотоводства.
3. На основании зонирования составляется кадастровая карта региона, с помощью которой производится выделение арендных участков.

Подробнее порядок определения кадастровой стоимости описан в этой статье!

Таблица №1. Средние удельные показатели кадастровой стоимости с/х земель в некоторых регионах РФ по группам (руб./м2)

Регион	I	II	III	IV	V	VI
Краснодарский край	8,36	7.99	7,69	0,09	0,59	—
Московская область	6,09	6,46	7,32	0,09	0,57	—
Ленинградская обл	5,93	4,97	6,90	0,09	0,27	—
Кабардино-Балкарская Респ.	1.96	2,16	2,15	0,04	0,04	0,06
Ростовская обл.	3,76	4,35	4,00	0,09	0,24	—
Орловская обл.	2,98	1,67	2,18	—	—	—
Чувашская Республика	2,27	2,23	2,24	0,9	0,28	—
Свердловская обл.	1,41	1,50	1,28	0,04	0,20	—

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Межевание, оценка кадастровой стоимости и постановка на учет проводятся на средства арендатора.

Следует обратиться в муниципальной орган власти с заявлением, где должно быть указано целевое использование арендуемой площади.

По кадастровой карте района выделяется участок, который необходимо поставит на кадастровый учет в Росреестре.

Оценщики проводят 3-й этап формирования КС:

• определяют площадь участка и его границы;
• размер земельного угодья – один из основных факторов арендной платы;
• дают оценку угодью с точки зрения рельефа, удаленности от населённых пунктов, доступности для обработки техникой, инфраструктуры, степени обработки, характера планируемых работ и т.д.

Все эти факторы учитываются при расчете доходности участка и его стоимости. После постановки земельного участка на учет на него заводится кадастровый паспорт, в котором зафиксировано точное расположение и стоимость сельскохозяйственного угодья.

Возможность получить земельную территорию имеют физические лица и компании. Обращаясь за выдачей земли, необязательно регистрироваться в качестве предпринимателя или организации. Но в случае, если планируется предпринимательская деятельность в виде реализации сельскохозяйственной продукции, то придется зарегистрировать её в установленном порядке.

Заниматься фермерством вправе как граждане страны, так и другие люди, имеющие гражданство другого государства. Они могут арендовать землю у частного лица либо у государства, или выкупить её в собственное владение.

Налогообложение земель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами

Это можно сделать несколькими способами:

1. Организация аукциона, инициатором которого выступает органы муниципальной власти, когда надел входит в их сферу распоряжения.
2. Проведение конкурса по инициативе лиц с возможным выкупом объекта в личное владение.
3. Получение территории в наем без торгов для некоторых категорий лиц.
4. Арендные обязательства в отношении земли, не стоящей на кадастровом учете, без проведения торгов.

Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства заключается совершении следующих действий:

1. Выбор подходящего варианта. Подбор можно осуществить:

• Путем обращения в местный муниципалитет. У них скапливаются данные о наличии пустующих объектов;
• Приняв участие в публичном аукционе, сведения о которых публикуются на электронных ресурсах или в печатных СМИ;
• Выявить информацию на портале Росреестра.

1. Представление заявления о выделении земельной площади. Оно подается в административные органы власти, уполномоченные на его принятие. В запросе необходимо указать данные об объекте:

• Цель использования:
• Полномочия обратившегося;
• Условия передачи угодий в собственность (безвозмездно или за плату):
• Необходимость представления территории необходимого размера (количество участников и работников, оборотные объемы);
• Подписанное соглашение о создании КФХ;
• Временной период, если аренда предполагается на небольшой срок.

Скачать образец заявления о предоставлении земельного участка под фермерское хозяйство

Заявка рассматривается в течении 14 дней, проект определения границ утверждается около одного месяца.

1. Организация торгов. Получив заявление, сотрудниками администрации публикуется извещение о намерении передать угодья в аренду и приглашаются претенденты к участию в конкурсе. Если никто не изъявил желания поучаствовать в мероприятии, участок предоставляется инициатору без проведения торгов. Если желающие все же есть, по результатам аукциона цена аренды может вырасти существенно.
2. Осуществление кадастрового учета. В ситуации, когда административный орган предварительно одобрил заявку, обратившийся должен произвести межевание объекта и его постановку на учет за свой счет. Иногда такие расходы берет на себя местный муниципалитет. Кадастровый инженер землеустроительной организации устанавливает границы территории, осуществляет топографическую съемку и оформляет необходимую документацию.Получив бумаги, нужно сдать их в Росреестр для внесения информации в единый кадастр и получения паспорта.

ВНИМАНИЕ! Если в выдаче земли будет отказано, средства, затраченные на формирование площади, возвращены не будут.

1. При принятии положительного решения в пользу собственника КФХ, административный орган подписывает с заявителем соглашение о продаже или аренде земельного имущества. В нем должны быть указаны все существенные условия совершения сделки, в частности:

• Сумма арендных платежей;
• Права и обязательства сторон;
• Возможность дальнейшей покупки участка в собственность.

Когда срок его действия заканчивается, его можно:

• Продлить;
• Расторгнуть;
• Выкупить надел в собственность

1. Передача земли во владение. Земельное законодательство определяет возможность выделения с/х территории в безвозмездный наем с последующим переводом его в частную собственность, если участок использовался в течении пяти лет по назначению. Его можно выкупить у государства после окончания аренды за минимальную сумму.

ВАЖНО! Договор должен пройти процедуру регистрации в Росреестре, только после этого правомочия владения участком вступят в силу.

Обратившемуся гражданину могут отказать в предоставлении с/х угодий. Причинами для этого могут послужить:

• Требуемая площадь больше пределов, устанавливаемых администрацией поселкового совета;
• Представлен не полный перечень документов;
• Бумаги содержат несоответствия и неточности;
• Объект обременен правами заинтересованных лиц.

О принятом решении сообщается заявителю с указанием причин отказа. Необоснованность доводов может послужить опротестованию их в судебном порядке.

Примером расторжения договора в судебном порядке может послужить дело Владимирского Арбитражного суда, рассмотренное в 2017 г.

Между Ярдинской Администрацией и ООО «А» был заключен договор аренды земли сельхозназначения. Срок договора – 3 года. Арендная плата – 4 636 руб. в месяц.

Договор был заключен в 2012 г. В 2015 было автоматическое продление до 2018. Но за это время у арендатора образовалась задолженность более 70 тысяч.

Администрация предложила погасить задолженность в добровольном порядке и расторгнуть договор. Не получив ответа, представитель обратился в суд.

Относительно земель сельхозназначения используется следующая нормативная база:

1. Понятие и назначение земель дается в Земельном Кодексе РФ ст. 77. Здесь указывается, что это категория угодий предназначена для ведения с/х, обработки, выращивания и хранения продукции. Поэтому допускается возведение соответствующих строений.
2. Правовое регулирование вопроса оборота земель сельхозназначения осуществляется по нормам Федерального Закона № 101. В нем устанавливаются правоотношения относительно распоряжения, использования земель этой категории, а также устанавливается ряд ограничений относительно их оборота.

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

• разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
• создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
• ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

• пашня;
• угодье для покосов и сенозаготовления;
• пастбище;
• лесополоса, за исключением лесного фонда;
• надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
• земля под многолетними насаждениями.

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Категории земель по целевому назначению	Виды разрешенного использования
	Садоводство	Огородничество	Ведение личного подсобного хозяйства	ИЖС
	1.5, 13.2	13.1	1.16	2.1
Земли сельскохозяйственного назначения	Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.	Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя.	На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено. Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки.	—
Земли населенных пунктов	Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”. В этом случае прописаться можно.		Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться.	Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад.

Для категории земель с/х назначения законодательство ограничивает разрешенное использование и, в случае его нарушения, предусматривает наказание в рамках КоАП. Таким образом, если владелец нарушил целевой характер использования, то на него налагается штраф:

• для физических лиц — 0,5-1 %, не свыше 10 тыс.руб.;
• для должностных лиц — 1-1,5 %, не свыше 20 тыс.руб.;
• для юридических лиц — 1,5-2 %, не свыше 100 тыс.руб.

При нанесении вреда экологии в результате нецелевого использования земель деяния виновного рассматриваются, как отягчающие, и применяется максимальный размер штрафа.

Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Правила получения земли регламентируются законом № 101-ФЗ и Земельным кодексом РФ. Согласно п. 1, ст. 77 ЗК РФ, участками для фермерской деятельности считаются земли, которые расположены за пределами населенных пунктов и предназначены именно для ведения сельскохозяйственных работ. Государство охотно идет на передачу этих участков в аренду или в собственность, если не планирует их использовать.

Варианты оформления земли:

• аренда (с возможностью последующего выкупа);
• прямая покупка.

Большинство фермеров предпочитает арендовать земли у государства по ряду причин:

• это позволяет попробовать свои силы в сельском хозяйстве с меньшими затратами и рисками;
• не у всех начинающих фермеров есть финансовая возможность сразу приобрести землю в собственность.

Земля сельхозназначения: виды разрешенного использования в 2021 году

В статье 10 закона № 101-ФЗ сказано, что земли для фермерских работ имеют право получить как отдельные граждане, так и юридические лица.

Физические лица, арендовавшие или купившие земельный участок под фермерское хозяйство, обязаны использовать его по назначению, но не имеют права реализовывать выращенную продукцию без предварительной регистрации ИП или КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства).

Участки для ведения фермерской деятельности выделяются из земель сельскохозяйственного назначения. В эти территории могут входить не только плодородные почвы, но также водоемы, леса и прочее. Сельхозземли различаются в зависимости от отрасли, для которой используются:

• для овощеводства;
• для садоводства;
• для растениеводства;
• для цветоводства;
• под виноградники и так далее.

Участок подбирается в соответствии с выбранным направлением.

• Обратиться в местные административные органы и запросить информацию о свободных землях в регионе (ведомство предоставит список из нескольких вариантов на выбор).
• Искать землю самостоятельно (найти не фигурирующий на кадастровой карте участок, поставить его на учет и потом выкупить у государства на торгах – такой вариант реален для Дальнего Востока, но почти невозможен для центральной России).
• Отслеживать проходящие торги по аренде/продаже участков (если будет найден подходящий вариант, останется только поучаствовать и дать самую высокую цену).

В заявлении указывается следующая информация:

• место расположения земельного участка;
• тип оформления (аренда или покупка);
• если аренда, то на какой срок;
• цель, которую преследует заявитель (выращивание сельхозпродукции на продажу, для собственного пользования и т. д.);
• обоснование территории участка (указать объемы возможного производства);
• документы, подтверждающие наличие КФХ или ИП (если имеются).

Стандартный срок рассмотрения заявки – 14 дней.

Следует учитывать, что в соответствии со ст. 4 закона №101-ФЗ, в каждом регионе определены свои максимальные размеры участков, которые могут быть переданы физическим или юридическим лицам. Рекомендуется заранее уточнить этот параметр.

При подаче к заявке прилагаются следующие документы:

• паспорт заявителя;
• кадастровый паспорт земли;
• выписка из ЕГРП;
• план участка;
• постановление административных органов;
• квитанция об оплате стоимости покупки или аренды участка, а также госпошлины.

Рекомендуется предварительно сделать копии всех бумаг.

Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

После получения заявки местная администрация обязана опубликовать сообщение о сдаче данной земли в аренду (или продаже) и пригласить всех заинтересованных лиц по участвовать в аукционе за данный участок. Если найдутся еще желающие, то стоимость земли в процессе торгов может возрасти. Если нет других претендентов на участок, то фактически торги проводятся, но закрываются сразу после начала и земля продается по минимальной ставке.

Раньше в статье 22 ЗК РФ был пункт 8, предусматривающий, что если после окончания договора аренды владелец земли сразу выставляет его на продажу, то бывший арендатор будет рассматриваться как покупатель с преимущественным правом. Ему не могли отказать в сделке в пользу другого физического или юридического лица, сделавшего аналогичное предложение. Сейчас этот пункт Земельного кодекса не действует, так как утратил силу с 1 марта 2015 года.

Передача в собственность из аренды отличается от стандартной сделки купли-продажи. Процедура осуществляется по схеме:

• заключение договора или доп. соглашения с указанием права последующего выкупа земли.
• соблюдение всех условий арендного договора.
• подписание акта о закрытии сделки (об отсутствии взаимных претензий).
• подписание договора о передаче прав владения на участок на основании выкупа из аренды.
• проведение государственной регистрации перехода права собственности.

Преимущественное право не возникнет, если арендатор нарушил режим пользования земли. Например, на участках сельхозназначения запрещено строить промышленные объекты или ИЖС. Если факт такого нарушения подтвердится, в покупке участка с преимуществом будет отказано.

Стоимость выкупа сельхоз земли не обязательно должна быть согласована на момент подписания договора аренды (она указывается в документе по желанию сторон). В тексте бланка должно присутствовать само условие о выкупе, а вопрос о цене может быть отложен для последующего согласования.

Что касается времени, когда можно провести выкуп арендованного земельного участка, то его лучше сразу оговорить, чтобы избежать конфликтных ситуаций. Срок для внесения выкупной цены должен соответствовать общим правилам статей 190-194 Гражданского кодекса, то есть определяться точными календарными датами или событиями (например, моментом перечисления оговоренной суммы).

Из аренды земельный участок может быть передан сразу нескольким собственникам. Но в этом случае возникает необходимость согласования зон, который будут переданы в доли каждому совладельцу. Такие моменты должно быть четко указано в договоре или доп. соглашении.

В некоторых случаях выкуп арендованного земельного участка провести не получится из-за ограничений действующего закона. Например, эта сделка невозможна, если государственный надел был передан в аренду по заявлению без торгов льготным категориям, перечисленным в п. 5 ст. 10 Федерального закона №101-ФЗ.

Что касается строгих мораториев, то в отдельных субъектах по России действуют региональные запреты на земельное использование. Например, нельзя продавать государственные наделы в регионах с высококачественными плодородными землями (Алтайском, Ставропольском, Краснодарском крае и пр.). Для иностранных компаний и граждан допускается только аренда сельскохозяйственных земель на срок до 49 лет без права последующего выкупа. Иностранцы могут быть только совладельцами этих участков, если инвестируют деньги под объекты российского бизнеса.

Процедура переоформления прав на землю из аренды в собственность требует соблюдения множества правил. Важно не только проверить, что закон допускает обычный или срочный выкуп сельхоз земель, но и корректно оформить все документы и зарегистрировать их. Чтобы ускорить процесс и точно избежать всех ошибок, рекомендуем обратиться к юристу.

Похожие записи:

• Налоги со ставок в букмекерских конторах 2021
• Уплата налога усн за 2021 год
• Снятие судебного ареста с автомобиля