Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2021 цены на земельные участки промышленного назначения в зависимости от направления». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Аренда земельного участка для дома (13)
- Аренда земельного участка под бизнес (19)
- Земельные участки по госпрограмме (10)
- Земельные участки по льготе (9)
- Земли сельскохозяйственного назначения (15)
- Индивидуальное Жилое Строительство (26)
- Кадастровые работы (15)
- Отказ в аренде земельного участка (21)
- Отказ в переводе в собственность (6)
- Отказ в разрешении на строительство (3)
- Покупка земельного участка (24)
- Продажа земельного участка (15)
- Судебные иски и споры (10)
Земли промышленного назначения
Какая обстановка на рынке земли сегодня и сохранится ли существующая динамика на следующий год, вы узнаете из данной статьи. Активность по приобретению земель остается за региональными застройщиками, например, из Екатеринбурга, Тюмени, Ижевска и т.д.
Например, средняя стоимость участка промышленного назначения площадью 5,5 га в 20-километровой удаленности от МКАД может стоить в зависимости от направления около $6 тыс. за сотку, такой же участок до кризиса продавался за $15 тыс. «Нижний порог цен на участки действительно достигнут, — соглашается Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty.
Необходимость установления таких зон, их границы и площади определяются в плане в соответствии с характеристиками безопасности атомных установок. Параметры согласовываются с органами Госсанэпиднадзора. На участке наблюдения могут вводиться некоторые ограничения на осуществление хозяйственной деятельности в рамках действующего законодательства. Если в территории такого типа включаются санитарные зоны, действия мер социально-экономической компенсации распространяются на граждан. Они направлены на возмещение вреда за дополнительные факторы риска. На граждан также распространяется действие мероприятий по аварийному планированию. Возмещение убытков, нанесенных созданием участков наблюдения и санитарно-защитной зоны, осуществляется эксплуатирующей организацией в рамках действующего законодательства.
«Из отраслей промышленности главные: рыбная, машиностроение, топливная, целлюлозно-бумажная, пищевая. Благодаря закону об ОЭЗ в структуре импортозамещения на территории области активно развивается мебельная промышленность, производство ковровых покрытий, сборка автомобилей, сборка электронной бытовой техники и др…»
Общее количество застроенных и незастроенных участков (более 1 га) в Московском регионе (от МКАД до границ МО) Основные моменты исследования: Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе с коммерческой недвижимостью в первой половине 2021-х годов: благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.
За последние 5-7 лет сегмент индустриальных парков получил широкое развитие в Московском регионе, появились действующие качественные примеры реализаций инвестиционных проектов. Опираясь на отечественный опыт развития индустриальных парков, возможно формирование целесообразных мер поддержки данного сегмента.
В Зеленоградском округе стоимость аналогичных участков будет на четыре порядка ниже. Самые дорогие земельные участки находятся в Красногорском районе: средний показатель за сотку — рублей. Здесь проходят одни из самых дорогих и популярных российских шоссе — Ильинское, Новорижское, Волоколамское. Вторым по дороговизне стоит Одинцовский район, средняя цена за сотку здесь — рублей, не учитывая элитные объекты.
Максилайн честно выполняет свою работу и может подтвердить каждый оспоренный объект оригиналами документов, подтверждающих участие наших оценщиков и экспертов, указанных в Решениях Комиссии при Росреестре или судах общей юрисдикции. Напишите свой вопрос эксперту, наиболее полно сформулировав вопрос. Опишите ситуацию. Если есть возможность — приложите отсканированные документы, планы, фотографии, которые могут дать более наглядную информацию и ускорят процесс поиска решения Вашей проблемы. Если Вам необходимо информационное письмо в суд от судебного эксперта — не забудьте указать дату заседания, чтобы мы успели передать Вам оригинал письма и копии документов судебного эксперта. Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия года. Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. В соответствии с Земельным кодексом РФ земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли , земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
Сколько стоит земля промышленного и коммерческого назначения — обзор цен
О компании Полный комплекс услуг на земельном рынке предоставляет компания «Гео Девелопмент». Если вам нужна земля в ближнем Подмосковье или необходимо изменить ее статус — связывайтесь со специалистами компании любыми удобными способами. Предложения по земельным участкам Из-за огромного спроса, которым пользуется земля в Московской области, ситуация на рынке предложений ежедневно меняется. Мы предлагаем участки под застройку коттеджей площадью от 2 гектаров и землю промышленного назначения — участки от 1 га. Каждый земельный участок в Московской области имеет на сайте подробное описание и рекомендации по использованию.
Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков Московской области по категориям Если говорить о количестве предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, то, как видно из диаграммы, представленной ниже на Рисунке 2, лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское.
Из них выставлено на продажу в интернете только шт. Общий объем предложения незастроенных земельных участков промышленного назначения, выставленных на продажу в анализируемой локации в настоящее время составляет лота. Наибольшее количество выставленных на продажу земельных участков находится на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском ш. Количество выставленных на продажу участков по направлениям, шт. По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское ш. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.
Семь новых гастропространств Eat Market появятся в этом году, ещё пять — в следующем. Самые дорогие земельные участки, предназначенные для размещения складской и производственной недвижимости, расположены в километровой зоне от МКАД. К такому выводу пришли эксперты CBRE в своем анализе 34 площадок в Московской области, общая площадь которых составляет 3 Га. Основными критериями, по которым была сделана выборка анализируемых предложений, стали площадь земельного массива от 10 Га и больше , а также позиционирование этого массива текущими собственниками-продавцами в качестве площадки для объектов логистической и производственной инфраструктуры.
Доля земельных участков промышленного назначения, находящихся в пределах 10 км от ближайшей развязки Кольцевой автомобильной дороги, составляет 55% всего предложения на рынке. Среднее значение удаленности участков, находящихся в существующем предложении, от развязки с КАД составляет 3 км. Участки вблизи КАД и таких крупных магистралей как Таллинское шоссе, Колтушское шоссе, Выборгское шоссе, Московское шоссе пользуются наибольшим спросом у покупателей, заинтересованных в приобретении земли под промышленно-складское строительство.
Исходя из ЗК РФ, существуют такие варианты разрешённого использования производственной земли:
- Космическая деятельность.
- Размещение атомной энергетики.
- Размещение коммуникаций.
- Добыча полезных ископаемых.
- Расположение построек, в том числе складских помещений и производства.
- Безопасность и оборона.
- Территория для транспортного сообщения.
Участки земли под промышленность передаются через местную администрацию, учитывая все характеристики земли и целесообразность постройки или путем перепродажи.
Внимание! Земли промышленного назначения не должны располагаться рядом с населенными пунктами.
Продажа участка производственного или производственно-складского назначения может быть произведена:
- Частным лицом.
- Юридическим лицом.
- Исполнительным органом государственной власти или муниципалитетом.
На территории таких земель можно производить только действия допустимые законом.
Факторы, влияющие на стоимость земельных участков
Юридические и физические лица имеют одинаковые права на приобретения земель промышленного назначения.
Земли, находящиеся в государственной собственности могут быть проданы предприятиям или частным лица, за исключением, тех территории, которые в соответствии, с действующим законом не могут находиться в частной собственности. В некоторых случаях купить землю под склад или производство может государство, когда земля производственного назначения находится в собственности у частных лиц.
Когда речь идет о выборе подходящего участка для промышленного назначения, необходимо определиться, прежде всего, с его предназначением. Ведь земля, предназначенная для строительства торгового центра или под производство, сильно отличается своими характеристиками.
Поэтому при выборе участка, исходя из назначения, следует учитывать:
- Наличие коммуникаций: ведь стоимость проектирования и проведения коммуникационных путей значительно отражается на общей сумме, затраченной на строительство.
- Подъездные пути: готовая проложеная дорога также позволить сэкономить часть денежных средств, особенно важно учитывать этот фактор под строительство складских помещений.
- Другие факторы: расположение объекта, ведь при постройке склада лучше всего использовать земли, на которых раньше располагались складские помещения, либо поблизости производственных объектов. Учитывать необходимо главные и второстепенные факторы.
- Юридический фактор: при покупке следует особое внимание обратить на выбор специалиста, чтобы при сделке были проверены все документы собственности.
Все земли промназначения разделяют на две группы исходя из того как они будут использоваться:
- Обрабатывающие.
- Добывающие.
При покупке земель промышленного назначения необходимо учитывать все нюансы, которые могут повлиять на последующее использования. Поэтому лучше всего воспользоваться услугами специалиста по оценке. Такой специалист оценивает:
- Эффективность расположения производственных мощностей, для этого необходимы проектно-технические документы будущего производственного объекта.
- Особенности климатических условий местности и рельеф участка.
- Расположение транспортных путей от промзоны. Главное условие при этом достаточно большое расстояние от населенных пунктов.
- Площадь земли, исходя из деятельности, которая планируется осуществляться на данной территории, учитывая нормы и правила, предусмотренные законом в этой отрасли. При оценивании площади земли учитывается также техдокументация будущего промышленного объекта.
Важно! На участках промназначения нельзя возводить объекты жилой недвижимости.
При этом важно учесть, что ближайшие населенные пункты могут разрастись со временем. Таким образом, необходимо будет возводить новые цеха и коммуникации в другой местности. А также изменить категорию земель, например, на землю с/х назначения.
Покупка или продажа земли производственного назначения происходит исходя из того к какому рынку относится земельный участок, к первичному или вторичному. Первичный рынок предполагает передачу земли по решению властей, а вторичный рынок смену владельца.
Первое, на что следует обратить внимание при покупке промышленного земельного участка — это документы. Исходя из специфики такой территории, необходимо убедиться в том, что у продавца есть правоустанавливающие документы, которые прошли государственную регистрацию. Без регистрации документы не являются действительными.
Перечень основных документов, который продавец должен предоставить при продаже:
- Правоустанавливающий документ.
- Свидетельство государственной регистрации кадастра, дающие право собственности на земельный участок.
- Паспорт кадастра, представляет собой документ, в котором значится номер участка, его месторасположение, оценочная кадастровая стоимость, размеры и виды допустимого применения.
- Паспорт.
- Согласие супруга.
Покупателю для сделки купли-продажи промышленной земли необходимо при себе иметь паспорт и его копию, а также согласия супруга.
Процедура купли-продажи промышленного участка осуществляется в следующем порядке:
- Сбор документов.
- Заключение предварительного договора о купле-продаже земли.
- Межевание участка, если в паспорте кадастра нет такой информации.
- Проверка документов на землю, покупателем или юристом.
- Оформление и подписание договора у нотариуса.
- Составление акта, при желании сторон заверяется у нотариуса.
- Регистрация прав на землю в Росреестре.
Передача денежных средств, происходит после подписания договора о купле-продаже или после регистрации прав на землю.
Расходы при купле-продаже земельного участка промышленного назначения:
- Услуги нотариуса или юриста при подписании договора оплачиваются стороной, которая их заказала, в предварительно оговоренном размере, обычно это сумма от 3 тысяч рублей + 0,4% от стоимости объекта. В каждом отдельном случае это рассчитывается исходя из стоимости участка.
- Оценку земельного участка и его межевание, если оно не произведено ранее оплачивает продавец, в зависимости от цены участка и расположение цена на такие услуги может составлять 25-50 тысяч рублей.
- Уплата госпошлины за регистрацию прав на землю оплачивает покупатель в соответствии с действующим Налоговым кодексом РФ.
- Налог на сделку по купли-продажи земли промназначения оплачивает продавец.
Процедура купли-продажи земельного участка промышленного назначения может длиться до месяца. Все зависит от сбора документов, их достоверности и периода их проверки, обычно он составляет до 7 дней. Межевание земельного участка в промзоне для продажи может занять до 5 дней. Регистрация прав на землю происходит не более чем за 10 дней.
Правовой режим земель промышленности
Вопросы, касающиеся изменения категории земельных участков, регулируются Земельным Кодексом и ФЗ-№ 172 от 21.12.2004 г.
Перевод земель в промышленные – непростая процедура. Гораздо проще произвести обратное изменение.
Например, при переводе промышленной зоны в категорию населённых пунктов, существует только 2 ограничения:
- Объекты промзоны подлежат сносу, или территория загрязнена, нарушена. В этих случаях для изменения категории требуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
- На землях промышленности нарушен почвенный слой. В этой ситуации нужно будет не только согласовать проект рекультивации, но и произвести все предполагаемые работы.
Согласно ст. 394 НК РФ, ставка по налогу на земли промышленности равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка.
Эта ставка выше, чем на земли с/х назначения и на участки населённых пунктов. Но на региональном уровне могут вводиться понижающие коэффициенты.
На земли промышленного назначения часто устанавливается завышенная кадастровая стоимость, которая может превышать рыночную. При выявлении данного факта собственник вправе обратиться в суд с целью снижения кадастровой стоимости.
- Получив экспертную оценку участка, Вы сможете взять кредит в банке.
- Оценка даст возможность использовать землю в качестве уставного капитала.
- Стоимостная экспертиза участка поможет Вам выгодно продать промышленный объект и связанный с ним бизнес.
- Получив достоверные данные о стоимости земельного участка на официальной основе, Вы сможете снизить размер уплачиваемого земельного налога.
- Грамотная оценка стоимости промышленного участка поможет Вам выгодно сдать его в аренду.
- Вы сможете получить страховку, если земельные активы найдут справедливую экспертную оценку.
- Если Ваш участок подвергнется каким-либо непредвиденным воздействиям окружающей среды или возникнут иные факторы техногенного или природного характера, приведшие к катастрофическим последствиям, наличие оформленной оценки промышленного участка позволит получить возмещение причинённого ущерба.
- Оценка, выполненная экспертами-профессионалами, позволит Вам не только проводить прибыльные сделки, но и принимать эффективные хозяйственные и инвестиционные решения.
Для физических лиц
- Паспорт
- Свидетельство о собственности
- Кадастровый паспорт (в некоторых случаях)
- Кадастровая справка (в некоторых случаях)
- Данные об обременениях (при их наличии)
Для юридических лиц
- Реквизиты организации
- Свидетельство о собственности, либо договор аренды
- Кадастровый паспорт (в некоторых случаях)
- Кадастровая справка (в некоторых случаях)
- Данные об обременениях (при их наличии)
- План застройки (в некоторых случаях)
* Обратите внимание! Список необходимых документов может меняться, в зависимости от цели оценки.
Анализ рынка продажи земельных участков
Каждый земельный участок имеет не только кадастровую стоимость (её ещё называют массовой), но и рыночную, получившую название «единичная». Чем они отличаются?
Кадастровая оценка заключается в определении стоимости всех земельных участков в определённом административно-территориальном сегменте с применением оценочного зонирования. Такая оценка основывается на классификации участков по принципам функционального применения и целевого назначения и осуществляется по специальной методике, рассчитанной на получение соизмеримых оценочных результатов на всей территории России.
Поэтому неудивительно, что подобный вид оценки имеет обобщённый и очень приблизительный характер, а ведь именно сведения из кадастра берутся за основу при расчёте налогов. И если кадастровая стоимость Вашего участка существенно завышена, а площадь земли велика, налоговые потери могут составить сотни тысяч рублей!
Единичная рыночная оценка имеет принципиально иной характер и заключается в определении стоимости конкретного участка на дату установления кадастровой стоимости с учётом его особых характеристик. Безусловно, стоимость, полученная в ходе такой оценки, гораздо точнее и достовернее, нежели кадастровая.
Что же делать? Привести эти два стоимостных показателя в соответствие, заказав услугу по оценке промышленного участка у специалистов, имеющих опыт подобной деятельности и законные компетенции на право проведения оценки. Только в этом случае стоимость, рассчитанная оценочной компанией, может быть расценена судом и государственными органами как официальная и достоверная.
Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»
Как известно, земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В отличие от любого другого имущества, имеющего как материальный, так и нематериальный характер, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени. Отсюда, владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.
В современных условиях России, земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Это связано, прежде всего, со спецификой данного объекта, неразвитостью земельного рынка и т.д. К тому же, обоснованная стоимостная оценка земель должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.
Большое количество предложений земельных участков в Ростове-на-Дону систематически поступает в печатные издания, агентства недвижимости, Интернет. Все многообразие предложений участков можно классифицировать в зависимости от площади.
В черте города редко располагаются земельные участки больших размеров. Чаще всего встречаются предложения участков площадью от 6 до 10 соток (61%), менее малочисленные категории — участки площадью менее 5 соток (31%) и больше 10 соток (8%).
Предложение и спрос
Следует заметить, что рынок земельных участков в Республике Крым представлен в основном участками сельскохозяйственного использования, участками для ведения садоводства и участками под индивидуальное жилищное строительство, причем данные земельные участки часто позиционируются продавцами как пригодные для размещения коммерческих объектов, исходя из эффективности местоположения участка — вблизи от трассы или на прибрежной территории.
Объявления о продаже в коммерческом сегменте рынка недвижимости Республики Крым носят единичный характер, что связано с их пока низкой инвестиционной привлекательностью для российских и иностранных инвесторов, в отличии от земельных участков под рекреационные объекты.
По количеству предложений земельных участков общественно-делового назначения лидируют ГО Симферополь (28,4% от общего числа предложений) и Симферопольский район (26,1%) Республики Крым, в границах которых сосредоточены более половины всех предложений на рынке земель общественно-делового назначения Республики Крым. При этом, предлагаемые к продаже земельные участки под объекты общественно-делового назначения в Симферопольском районе Республики Крым, расположены преимущественно на территориях, прилегающих к столице республики с запада, вдоль трассы 35К-001 (Евпаторийское ш.). На 3 и 4 позициях расположились Бахчисарайский район (9,1%) и ГО Керчь (8%). Основное количество предложений в данных муниципальных образованиях объясняется тем, что через данные муниципальные образования будет проходить крымская федеральная скоростная трасса «Таврида», которая будет способствовать повышению инвестиционной активности в регионе. Меньше всего предложений в ГО Евпатория и Черноморский район — по 2,3% от общего числа объявлений о продаже.
Структура предложения в разрезе муниципальных образований Республики Крым, %
Рассмотрим различные факторы, влияющие на стоимость земельных участков в зависимости от назначения земли, а также на формирование цен на крупные земельные участки.
Факторы, влияющие на цену земли под логистику
- Близость к федеральным трассам. Чем ближе объект к трассе федерального значения, тем выше его стоимость;
- Удобный подъезд и наличие транспортных развязок;
- Наличие инженерных коммуникаций на участке, включая электричество, газопровод подходящего давления, водопровод/ артскважины, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр.;
- Права на участок. Приоритет отдается оформленным правам собственности;
- Наличие строений, подлежащих сносу. Стоимость участка повышает отсутствие таких построек. Наличие же построек в удовлетворительном состоянии, напортив, повышает итоговую стоимость участка, поскольку их можно будет использовать в дальнейшем в целях логистического строительства;
- Наличие насаждений, которые необходимо вырубить. Желательно, чтобы их количество было минимальным;
- Наличие юридических обременений (сервитуты, санитарные зоны, права аренды и прочее). Земля без обременений стоит дороже;
- Категория и разрешенное использование участка. Приоритет отдается участкам в статусе земель промышленности;
- Близость населенных пунктов повышает стоимость участка.
- Направление, на котором расположен участок. Особую ценность представляют северо-западное, западное и юго-западное направления, в силу их разгруженности, а также в связи с благоприятной экологической обстановкой;
- Удаленность от МКАД. Приоритет отдается удаленности в пределах 1-го бетонного кольца (около 35 км от МКАД).
- Также интересом пользуются участки на разгруженных трассах на удалении вплоть до 50 км. Также зарождается сегодня спрос на дальние земли, где у очень состоятельных покупателей есть возможность строительства больших владений схожих с дворянскими имениями;
- Удобный подъезд и наличие транспортных развязок;
- Наличие инженерных коммуникаций на участке, включая электричество, газопровод подходящего давления, водопровод/скважины, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр.;
- Характеристика ландшафта и почвы, качество лесного покрова и наличие водоема;
- Наличие строений, подлежащих сносу. Стоимость участка повышает отсутствие таких построек;
- Наличие насаждений, которые необходимо вырубить. Желательно, чтобы их количество было минимальным;
- Наличие юридических обременений (сервитуты, санитарные зоны, права аренды и прочее). Земля без обременений стоит дороже.
- Близость ветхих жилых построек снижает стоимость участка, если планируется создание крупного коттеджного поселка;
- Права на участок. Приоритет отдается оформленным правам собственности;
- Категория и разрешенное использование участка. Приоритет отдается участкам в статусе земель населенных пунктов (поселения) или дачного назначения;
- Размер участка. Приоритет отдается участкам, которые могут быть проданы частями.
- Роза ветров. Потоки ветра идут на юг, и юго-восток области. Соответственно, приоритет отдается западу и северу Подмосковья.
- Близость к Москве. Максимальное удаление – 5 км.
- Наличие разветвленной инфраструктуры;
- Удобный подъезд и наличие транспортных развязок;
- Наличие инженерных коммуникаций на участке, включая электричество, газопровод подходящего давления, водопровод/скважины, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр.;
- Направление, на котором расположен участок. Особую ценность представляют северо-западное, западное и юго-западное направления, в силу их разгруженности либо в связи со скоплением целевой аудитории, обладающей коттеджами на этих направлениях;
- Наличие юридических обременений (сервитуты, санитарные зоны, права аренды и прочее). Земля без обременений стоит дороже;
- Права на участок. Приоритет отдается оформленным правам собственности;
- Категория и разрешенное использование участка. Приоритет отдается участкам в статусе земель промышленности;
- Близость к федеральным трассам. Чем ближе объект к трассе федерального значения, тем выше его стоимость участка под промышленное использование;
- Удобный подъезд и наличие транспортных развязок;
- Наличие инженерных коммуникаций на участке, включая электричество, газопровод подходящего давления, водопровод/ артскважины, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр;
- Права на участок. Приоритет отдается оформленным правам собственности;
- Наличие строений, подлежащих сносу. Стоимость участка повышает отсутствие таких построек. Наличие же построек в удовлетворительном состоянии, напортив, повышает итоговую стоимость участка, поскольку их можно будет использовать в дальнейшем в промышленных целях;
- Наличие насаждений, которые необходимо вырубить. Желательно, чтобы их количество было минимальным;
- Наличие юридических обременений (сервитуты, санитарные зоны, права аренды и прочее). Земля без обременений стоит дороже;
- Категория и разрешенное использование участка. Приоритет отдается участкам в статусе земель промышленности;
- Близость населенных пунктов повышает стоимость участка.
Какие земли относятся к разряду промышленных наделов, разобраться несложно, если ознакомиться с юридическим определением этого понятия:
Земли промышленности и иного специального назначения – это государственные земельные участки, различной площадью, предоставляемые для ведения деятельности, связанной с развитием всевозможных отраслей промышленности, и не относящиеся к категории земель особой сельскохозяйственной ценности, находящиеся вне территорий жилых поселений.
Согласно существующей ст. 87 гл. 16 Земельного кодекса РФ, земли промышленности это такие территориальные единицы, которые можно отнести к одной из следующих категорий:
- для ведения промышленной деятельности;
- для расположения и функционирования объектов энергетики;
- для осуществления деятельности объектов, связанных с различными видами транспорта. К их числу относятся пункты железных дорог, автозаправочные станции, автосервисы, в общем, все объекты, которые обеспечивают бесперебойную работу транспортной системы;
- предназначенные для расположения объектов связи;
- предоставленные для размещения объектов обороны;
- для осуществления деятельности добывающей промышленности;
- для расположения сооружений, связанных с космической деятельностью.
Одним из главных условий расположения участков земли промышленного назначения является их нахождение за пределами границ различного рода поселений. Но для этого постановления существует несколько исключений, к примеру, для объектов оборонного характера.
Земли промышленного назначения находятся чаще всего на территориях, расположенных вблизи путей транспортного сообщения. Наиболее популярным вариантом размещения промышленных комплексов является приобретение участка под строительство, находящегося на расстоянии не более 60 км от населенного пункта поселкового или городского типа с возможностью подведения коммуникаций.
- Понятие земель промышленности
- Предоставление земель промышленности
- Размеры промышленных земель
- Заключение
- Наиболее популярные вопросы и ответы на них по землям промышленности
- Список законов
Особенность использования таких земель зависит от множественности целей эксплуатации. Исходя из этого, правовой режим земель промышленности также очень разнообразен.
Территории промышленности могут быть использованы для следующих целей:
- организация работы специализированного промышленного предприятия;
- размещение административных зданий и обслуживающих их объектов;
Обычно такие земли заняты промышленными предприятиями, цехами, складскими постройками. Допускается на территории устройство пунктов питания и медобслуживания для конкретного промышленного объекта.
В отношении данных территорий может быть установлена санитарно-защитная зона или назначены другие природоохранные мероприятия. Земельные массивы, расположенные в пределах этих зон и принадлежащие частным лицам, не подлежат изъятию, однако, в отношении таких участков устанавливается особый режим пользования, в рамках которого допускается только деятельность, включенная в специальный перечень. Список таких видов деятельности является открытым, поскольку перечислить все виды промышленных работ, разрешенных на участке, не представляется возможным.
В итоге можно сделать ряд выводов:
- Площади, на которых располагаются строения промышленного назначения или предназначенные для использования в различных экономических направлениях называются землями промышленности.
- В состав таких территорий могут входить земли различной принадлежности – госсобственность, частные владения.
- Правовой режим использования земель зависит от цели эксплуатации территории.
- Список видов разрешенной деятельности является открытым.
- На землях могут быть размещены промышленные объекты, допускается размещение пунктов питания или медобслуживания, административных построек.
- В отношении территорий устанавливается специальная санитарная зона, а частные земли, расположенные в ее границах, могут использоваться собственниками согласно установленному порядку.
- Размеры промышленных земель устанавливаются в соответствии с проектно-технической документацией и на основании законодательных актов.
Выделяется семь основных видов эксплуатирования промзема, установленных государственным законодательством. Среди них:
- размещение построек и других объектов на территории данного участка;
- добыча полезных ископаемых;
- сообщение транспорта;
- расположение атомно-энергетических объектов;
- оборона и безопасность;
- коммуникационное размещение;
- деятельность, связанная с космосом.
Зависимость площадей таких земель полностью исходит от их категории назначения, технической документации на определенный объект застройки промышленной зоны, а также производственных нормативов, так как они являются индивидуальными для каждый отдельной отрасти промышленности.
Площадь под застройку производств промышленности выделяют все больше и больше. Это происходит ввиду недостатка промзема в нашей стране. Решение этой значительной проблемы происходит за счет перевода участка в другую категорию земель.
Продажа промземель — Московская область
Собственниками такой земли выступают Федерация, юридическое или физическое лицо. Передача в собственность земли может быть как на платной, так и на бесплатной основе.
ВНИМАНИЕ! В случае, когда участок планируется использовать для создания собственного бизнеса, то территория может быть не выдана в пользование собственника государством на основании невыполнения целевого предназначения земли промышленности.
К примеру, в районе ощущается резкая нехватка атомных электростанций или станций технического оснащения. К тому же, в собственности государства есть необходимые территории для построения данных сооружений.
Но субъект, который планирует приобрести участок для коммерческой деятельности, решил использовать его для построения баз, складов и других объектов хранения.
ВАЖНО! Участок промышленного назначения обойдется дешевле сельскохозяйственного участка. Стоимость сильно зависит от его расположения в том или ином регионе, приближенность к пунктам населения, отсутствие или наличие коммуникационного оснащения.
На 2015 год налоговая ставка составила 1,5% от стоимости участка, указанную в кадастровой карте, но регион, в котором он расположен, может ввести и понижающий ее коэффициент. Узнать подробнее о понижающем коэффициенте и его наличие можно в администрации определенного района.
Благодаря тому, что промышленные участки являются основой абсолютно любого производства, их цена с каждым годом будет повышаться.
Стоимость по кадастру на территории промышленного назначения, которые уполномоченные органами местного самоуправления, может достигать стоимости выше рыночной, что нередко заставляет обращаться предпринимателей в органы суда за решением о понижении цены.
На общепромышленных землях разрешено строительство практически любых объектов, не противоречащих территориальному назначению. Единственные сооружения, в любой ситуации не подлежащие строительству — жилые дома, так как это не позволяет сделать характеристики экологии данной территории.
Часто бывает такое, что жилые участки переходят в промзону. И в этой ситуации также поможет изменение категории земли. К примеру, если нужно произвести строительство жилых объектом, то земля должна относиться к разделу сельскохозяйственных. Нужно учитывать вид разрешенного эксплуатирования земли, от которого напрямую идет зависимость возможной постройки жилья.
Продажа земли промназначения (промка) – наша специализация. Многолетний опыт работы в сегменте и знание местного рынка позволяют нам оперативно предлагать варианты земельных участков в перспективных промышленно-производственных зонах, в точном соответствии с вашими потребностями. С нами Вы будете в курсе всех актуальных и новых выгодных предложений на рынке. Земельные эксперты «МосПромЗемля» будут рады стать Вашим бизнес-ассистентом и помочь сориентироваться в многообразии целей и задач использования земель промышленности и иного назначения.
Все представленные на продажу земли промышленного назначения – прямые предложения от собственников. Это значит, что с помощью нашей компании Вы сможете купить «промку» без посреднических наценок. В нашей базе более 100 избранных объектов, в том числе земельные участки промышленного назначения, на реализацию которых мы имеем эксклюзивные права! В продаже как свободные от построек и лишних обременений земли, так и участки промназначения со всеми необходимыми коммуникациями и готовыми строениями, которые могут быть использованы под склад, производственный цех, административные здания. По запросу мы предоставим Вам подробную информацию о расположении и стоимости наших промышленных земель, генплан с разбивкой на участки.
Если Вам нужна помощь с подбором промышленного участка, обратитесь к земельным экспертам нашей компании. Они помогут вам сравнить разные предложения и купить промку по самой выгодной цене. Услуги по подбору земли промышленного назначения и консультации наших менеджеров бесплатные. Промка продается без посредников. Условия продажи обсуждаются напрямую с собственником.
- Продажа земли промназначения
- Продажа коммерческой недвижимости
- Земли под склад, складской комплекс
- Участки под автосервис, АЗС, мойку
- Земли под производственную базу, завод, промышленный объект
- Участки под магазин, павильон, торговый центр
- Север (Дмитровка)
- Северо-восток (трасса М8)
- Северо-запад (трасса М10)
- Восток (трасса М7)
- Запад (трасса М9)
- Юго-восток (трасса М5)
- Юго-запад (трасса М3)
- Юг (трасса М2)
- Юг (трасса М4)
На сегодняшний день рынок земли в Московском регионе все еще находится в стадии становления и достаточно слабо развит по сравнению с западными странами. Зачастую лоты, выставленные на продажу или долгосрочную аренду, являются «сырыми» и не представляют собой конечный продукт. Значительным изменением за последние несколько лет в данном сегменте стало то, что земельные участки постепенно перестали быть инвестиционным продуктом. В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но горизонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади – в российских реалиях за это время может успеть пронестись не один кризис.
В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.
Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе с коммерческой недвижимостью в первой половине 2000-х годов: благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.
Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.
Прежде всего стоит отметить, что в 2001 году был принят к исполнению Земельный кодекс – №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. Другой важнейшей вехой стал федеральный закон о переводе земель из одной категории в другую – №172-ФЗ от 21.12.2004 г. В дальнейшем в данные документы вносились различные изменения и дополнения, однако в целом данные законы заложили фундамент будущего развития земельного рынка.
Оглядываясь назад, можно выделить несколько этапов развития рынка земельных участков.
Этап 1 начался примерно с середины 2000-х годов – это время зарождения современного рынка коммерческой недвижимости в целом. В этот период был бум «бумажных» проектов и земельные участки рассматривались как возможность выгодных вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земельные банки. От инвестора при этом практически ничего не требовалось, земля сама по себе тогда дорожала по 20% и более в год. В дополнение в этот период начали намечаться процессы децентрализации: активно рассматривались различные проекты у МКАД и за его пределами в сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттеджного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).
Этап 2 пришелся на острую фазу кризиса 2008-2009 годов. В это время рынок земли сильно просел, цены на участки ползли вниз, спекулятивные покупки сошли практически на нет.
Этап 3 – с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия торговых сетей).
Однако рынок земельных участков так и не восстановился до докризисного уровня. С рынком складской недвижимости его роднило снижение спекулятивной части спроса.
Этап 4 – с начала 2015 года и по настоящее время – можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет. Нужно вкладывать в землю, так как просто держать ее на балансе достаточно затратное дело. Вдобавок к этому законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.
Таким образом, рынок земли подвержен тем же самым законам и влияниям рынка, что и различные сегменты недвижимости, – кризисам, перепадам спроса, возросшей налоговой нагрузке.
Продажа земельных участков в Санкт-Петербурге: промназначения
Важной задачей для инвестора является понимание потенциального объема нового строительства индустриальной недвижимости на основе анализа общего объема земельных участков промышленного назначения, а также анализа земельных участков, выставленных на текущий момент на продажу. Анализ проводился в разрезе застроенных и незастроенных участков.
Под застроенными в данном случае понимаются участки, имеющие капитальные строения преимущественно советского периода с большим коэффициентом незастроенной площади (более 70% свободной от застройки земли). Такие участки чаще всего обеспечены инженерными коммуникациями и находятся в развитых промзонах советского периода. От продажи зданий их отличает то, что владельцы таких объектов позиционируют их именно как участки на продажу.
Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это неосвоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа greenfield (вторичный рынок). С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД – А107 («Бетонка») и А107 – границы МО. Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность).
В рамках отбора предложений по продаже/долгосрочной аренде земельных участков собиралась информация в Интернет на онлайн-агрегаторах предложений.
Далее информация сверялась с данными Росреестра (относительно категории, ВРИ и площади участка). Часть объявлений отдельно проверялась по телефону в формате mystery shopping (под легендой покупки).
При сборе информации, помимо адреса, площади и стоимости, учитывались такие параметры, как:
- расстояние от МКАД;
- направление (федеральная трасса);
- обеспеченность инженерной инфраструктурой;
- степень подготовленности земельного участка (градостроительная проработка для девелоперского проекта).
При сборе информации по предложениям о продаже земельных участков также учитывались территории смежных участков, в совокупности образующие участки необходимой площади. В дальнейшем подобные «совокупные» предложения учитывались как один лот.
Таким образом, общее количество лотов на продажу составило 255 шт., в которые входит 429 земельных участков.
Доля предложения застроенных участков составляет около 1,2% от общего объема участков подобного типа (в пересчете на общую площадь).
| Площадь | Зона | Общее количество застроенных земель в регионе (по данным Росреестра) |
Участки в продаже | ||||
| Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | ||
| 1-2 га | МКАД – А107 | 1956 | 3355 | 1,7 | 27 | 41 | 1,5 |
| 3-5 га | МКАД – А107 | 373 | 1430 | 3,8 | 11 | 43 | 3,9 |
| 5-20 га | МКАД – А107 | 799 | 7225 | 9 | 11 | 115 | 10,4 |
| 20-50 га | МКАД – А107 | 129 | 3782 | 29,3 | 2 | 50 | 25,2 |
| От 50 га | МКАД – А107 | 40 | 4980 | 124,5 | – | – | – |
| Итого | 3297 | 20774 | – | 51 | 249 | – | |
| Площадь | Зона | Общее количество незастроенных земель в регионе (по данным Росреестра) |
Участки в продаже | ||||
| Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | Кол-во (шт.) | Площадь (га) | Средняя площадь (га) | ||
| 1-2 га | МКАД – А107 | 1127 | 2032 | 1,8 | 76 | 136 | 1,8 |
| 3-5 га | МКАД – А107 | 233 | 886 | 3,8 | 22 | 81 | 3,7 |
| 5-20 га | МКАД – А107 | 767 | 7248 | 9,4 | 69 | 679 | 9,8 |
| 20-50 га | МКАД – А107 | 106 | 3044 | 28,7 | 28 | 841 | 30 |
| От 50 га | МКАД – А107 | 68 | 7579 | 111,5 | 9 | 1000 | 111,1 |
| Итого | 2301 | 20789 | – | 204 | 2736 | – | |
| Тип участков | Подготовленные | Неподготовленные | ||
| МКАД – А107 | А107 – МО | МКАД – А107 | А107 – МО | |
| Незастроенные | 73 865 042 | 19 470 990 | 25 804 563 | 9 901 580 |
| Застроенные | 54 305 408 | – | 43 106 952 | 12 852 521 |
* К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен хоть какой-нибудь из этапов ленд-девелопмента
| Тип участков | Подготовленные | Неподготовленные | ||
| МКАД – А107 | А107 – МО | МКАД – А107 | А107 – МО | |
| Незастроенные | 44 | 6 | 115 | 39 |
| Застроенные | 12 | – | 35 | 4 |