Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учет процентов по кредитам и займам в налоговом учете в 2021 году у застройщика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В аналогичном порядке расходы, связанные с оплатой услуг независимого оценщика по оценке имущества, переданного в залог по кредиту, включаются в первоначальную стоимость объекта строительства.
Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете списание льготного «коронавирусного» кредита и процентов по нему?
В 2020 году организация получила льготный кредит под 2 процента годовых на возобновление деятельности пострадавшему от коронавируса бизнесу (по постановлению Правительства от 16.05.2020 № 696). Все условия для списания кредита выполнены, кредит и проценты банк списал. Как отразить списание в бухгалтерском и налоговом учете?
Учет процентов по кредиту строительными компаниями
При этом для организации, реализующей жилье, квартиры являются запасами, а покупатели — физические лица (дольщики) бухгалтерский учет не ведут и внеоборотные активы к учету не принимают.
Суммы целевого кредита, предоставленного застройщику уполномоченным банком, не признаются в целях налогообложения средствами целевого финансирования, упомянутыми в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Тем не менее суммы денежных средств в момент их получения не включаются в доходы организации.
Положения пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ определяли порядок налогового учета не только в целях налогообложения прибыли, но и в случае применения застройщиком УСНО (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, Письмо Минфина России от 28.06.2019 N 03-11-06/2/47815).
MM.DD.’, LL: ‘YYYY. MMMM D.’, LLL: ‘YYYY. MMMM D. H:mm’, LLLL: ‘YYYY.
Нюансы «натуральных» процентов
Если за счет полученных кредитных средств выплачены дивиденды, в налоговом учете проценты все равно можно включить в расходы — в НК РФ отсутствуют ограничения для признания связанных с выплатой дивидендов расходов.
MM.YYYY’, LL: ‘D. MMMM YYYY’, LLL: ‘D. MMMM YYYY H:mm’, LLLL: ‘dddd, D.
Понятие «застройщик» раскрыто в п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), а также в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 265 НК РФ расходы в виде процентов по долговым обязательствам отнесены к внереализационным расходам. Расходом признается сумма процентов, начисленных за фактическое время пользования заемными средствами и первоначальной доходности, установленной эмитентом (заимодавцем) в условиях эмиссии (выпуска, договора), но не выше фактической.
Организация имеет основания для включения процентов по целевому кредиту в стоимость строительства многоквартирного дома (т.е. вправе отражать на счетах учета себестоимости строительства).
При организации бухгалтерского учета заказчик-застройщик руководствуется Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее — Положение N 160), и ведет бухгалтерский учет долгосрочных инвестиций по фактическим расходам на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (ч. 2 Положения N 160). Как отразить в бухучете заказчика-застройщика — расходы в виде процентов, причитающихся к уплате кредитору, а также расходы по оплате услуг банка за оформление кредита и ведение ссудного счета?
Согласно п. 4 ПБУ 15/2008 расходы по займам отражаются в бухгалтерском учете обособленно от основной суммы обязательства по полученному займу (кредиту).
На что обращают внимание банки
MM.YYYY.’, LL: ‘YYYY. [gada] D. MMMM’, LLL: ‘YYYY. [gada] D. MMMM, HH:mm’, LLLL: ‘YYYY. [gada] D.
Заметим, что официальные разъяснения по вопросу о порядке учета процентов по кредиту, предоставленному на возобновление деятельности, в настоящее время отсутствуют.
Причем включить в налоговые расходы затраты на амортизацию построенного дома (а следовательно, и перечисленные траты) застройщик не может. Дело в том, что дом возводят за счет целевых денег дольщиков. А имущество, созданное за счет целевых средств, амортизируемым не считают.
Заметим, что официальные разъяснения по вопросу о порядке учета процентов по кредиту, предоставленному на возобновление деятельности, в настоящее время отсутствуют.
Причем включить в налоговые расходы затраты на амортизацию построенного дома (а следовательно, и перечисленные траты) застройщик не может. Дело в том, что дом возводят за счет целевых денег дольщиков. А имущество, созданное за счет целевых средств, амортизируемым не считают.
Соответственно, застройщик привлекает стороннее финансирование — целевой кредит у банка и (или) целевой заем от своего учредителя (материнской компании). Следует напомнить, что именно такие возможности привлечения денег на строительство предусмотрены действующей редакцией 214-ФЗ.
Получите доступ к демонстрационной версии ilex на 7 дней
Почему-то так сложилось, что такая типичная операция, как начисление процентов, не нашла своего однозначного решения для компаний, выступающих в качестве застройщиков, особенно если речь идет о долевом жилищном строительстве. А сейчас, в период перехода отрасли на счета эскроу и проектное финансирование, вопрос только актуализировался и расширился.
Соответственно пункт 6 статьи 271 НК РФ предусматривает, что независимо от сроков выплаты, предусмотренных договором займа или иным аналогичным договором, срок действия которого приходится более чем на один отчетный (налоговый) период, доход по таким договорам признается полученным и включается в состав доходов на конец каждого месяца.
КД и КГ — количество дней: пользования заемными средствами и в году соответственно (365 или 366).
Необходимо отметить, что налоговый учет процентов по займам затрагивает не только налог на прибыль, но и другие налоги. Об этом узнайте из следующего раздела.
С этого года может быть признана контролируемой задолженность перед физическими лицам, а не только перед иностранной организацией. Так же, в случае, если иностранный кредитор не участвует в капитале организации-заемщика, но является взаимозависимым лицом иностранного лица, прямо или косвенно участвующего в капитале заемщика, то задолженность будет признана контролируемой.
Так, порядок учета расходов по кредитам и займам регулируется ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам» (далее — ПБУ 15/2008).
Оснований для признания расходов в виде процентов в базовом периоде (и периоде наблюдения), на наш взгляд, не имеется. Проценты будут учтены в составе расходов для целей налогового учета в случае, если кредит перейдет в период погашения (решение о списании не будет принято).
При этом кредитный договор переводится на период погашения по окончании базового периода (без периода наблюдения) в любом из случаев, поименованных в п. 11 Правил.
Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ.
MM.YYYY’, LL: ‘D. MMMM YYYY’, LLL: ‘D. MMMM YYYY HH:mm’, LLLL: ‘dddd, D.
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики <...> по вопросу учета застройщиком-заказчиком расходов по уплате процентов за кредит и иных расходов, связанных с получением кредита, при определении налоговой базы по налогу на прибыль сообщает следующее.
Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году
Однако, есть и противоположное мнение — проценты по кредиту (займу), направленному на выплату дивидендов, нельзя учесть в расходах.
В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств.
Процентом по долговому обязательству признается любой заранее заявленный (установленный) доход, в том числе в виде дисконта.
Долгое время в данной норме не содержалось упоминания о процентах по кредитам и займам, полученным девелопером для финансирования строительства, что вызывало споры в отношении возможности расходования средств дольщиков на уплату процентов.
Долевое строительство в 2021 году: переход к проектному финансированию, требования к застройщикам, порядок кредитования застройщиков в банках.
Проценты по займам (кредитам) признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива.
Налоговый учет процентов по кредитам (займам), выданным для приобретения (создания) имущества, производится по простой схеме — включением процентов во внереализационные расходы. Инвестиционный это актив или обычный — значения не имеет. Так, по крайней мере, говорят чиновники.
В случае прекращения действия договора (погашения долгового обязательства) в течение календарного месяца проценты включаются в состав расходов на дату прекращения действия договора (погашения долгового обязательства).
Концепция «целевого финансирования» предполагает, что полученные от дольщиков денежные средства застройщик использует на четко обозначенные цели строительства и ведет соответствующий раздельный учет таких средств.
Таким образом, в случае если сделка с займами попадает в разряд контролируемых, то налогоплательщику необходимо проверить, соответствует ли применяемая по долговому обязательству ставка рыночной.