Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования К Застройщику В 2021 Году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2021 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.
- Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
- Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.
Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.
Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.
| Размер капитала | Площадь всех объектов долевого строительства |
| 2,5 млн рублей | Не более 1,5 тыс. квадратных метров |
| 4 млн рублей | 2,5 тыс. кв. метров |
| 10 млн рублей | 10 тыс. кв. метров |
| 40 млн рублей | 25 тыс. кв. метров |
| 80 млн рублей | 50 тыс. кв. метров |
| 400 млн рублей | 250 тыс. кв. метров |
| 1,5 млрд рублей | Более 500 тыс. кв. метров |
Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:
- Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
- С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале
Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:
- Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
- Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
- У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
- Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти
- Что такое долевое строительство
- Каким стало долевое строительство в 2018 году
- Критерии, позволяющие привлекать средства долевых покупателей в 2021 году
- Эскроу-счет и жилищные кооперативы
- Как закон об эскроу-счетах защищает права дольщика
- Как ведется проектное финансирование долевого строительства в 2021 г.
- Риски использования эскроу-счетов для дольщика
- Законные обязанности застройщика перед дольщиком
- Новые сроки владения жильем, приобретенным по ДДУ
- Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.
До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.
С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.
В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.
Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.
Схему кооператива, когда покупателем вносился инвестиционный пай в строительный проект, часто использовали застройщики-мошенники. Поэтому, с переводом механизмов долевого строительства на эскроу-счета деятельность кооперативов – жилищно-строительных, жилищно-накопительных – в основном прекращена.
Исключением являются ЖСК, под застройку которым земля предоставлена бесплатно государством (через ДОМ.РФ) или муниципалитетом по условиям закона за №161-ФЗ от 24.07.2008 г. Также строительство продолжат ЖСК, получившие права на участок строительства и имеющую там недостроенную многоэтажку от обанкротившегося девелопера в соответствии с законом за №127-ФЗ от 26.10.2002 г.
Наконец, право достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный объект имеется у жилищных кооперативов, строительные разрешения которым выдавались до июля 2018 года.
По распространенному мнению, долевое вложение в строительство многоквартирника – это инвестиция. Но если рыночные условия изменятся, инвестор может утратить свои вложения. А при современном порядке долевого строительства риски дольщика сведены к нулю, т.к. при любом исходе с застройщиком покупатель доли в объекте строительства либо получает жилплощадь, либо вложенные деньги.
Для девелоперов, готовых вести застройку по эскроу-счетам, банки предоставят проектное финансирование – целевые стройкредиты. Открытие счетов эскроу происходит в финансовой организации, кредитующей застройщика.
Таким образом, поступившие на эскроу-счета средства становятся инструментом дешевого фондирования кредитов девелопера, а успешная продажа жилье на этапах ведения строительства – возможностью снижения кредитного процента.
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.
В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».
Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).
Актуальная информация о состоянии рынка недвижимости, об изменениях в жилищном и строительном законодательстве, о новых проектах застройки территорий — залог ваших выгодных сделок с недвижимостью. В данном разделе вы найдете новости от застройщиков и агентств недвижимости, банков и страховых компаний, других участников рынка недвижимости и строительства Красноярска и Красноярского края.
С 1 июля 2021 года привлечение застройщиком средств граждан на свой расчетный счет независимо от даты получения разрешения на строительство и даты регистрации первого договора участия в долевом строительстве является невозможным — банки будут осуществлять ключевую роль по контролю за действиями застройщика.
Финансирование строительства, таким образом, будет осуществляться не путем привлечения средств дольщиков, а за кредитные средства финансовых учреждений. Именно банки, содержащие эскроу счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство. Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие.
— степень готовности проекта, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности конструктивных элементов проекта).
в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;
Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику
Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2021 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую. Средства покупателей жилья поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков. Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение жилого комплекса.
Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2021 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.
- Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
- Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
- Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
- После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.
По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.
Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2021 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.
- в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
- застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
- покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
- после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.
Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2021 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.
Четвертая поправка – ограничение в 30% на общую сумму авансовых платежей, направляемые застройщиком подрядчикам для выполнения работ. Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова считает, что соблюдение лимита не приведет к трудностям для застройщиках, но могут быть и исключения. Например, если на небольшом региональном рынке генподрядчики или поставщики материалов фактически являются монополистами, то могут потребовать от застройщика больших авансов за свою работу. И тогда жесткое ограничение может осложнить реализацию проекта.
Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.
В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:
- Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
- Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
- Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.
Обязанности дольщика включают в себя:
- Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
- Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
- Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.
Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:
- Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
- Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.
Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.
Долевое строительство с 2021 года: изменения
Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.
Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.
Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.
Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.
«Согласно действующему законодательству, застройщики, привлекающие в строительство денежные средства граждан и юридических лиц, обязаны размещать сведения о проектах в ЕИСЖС. С 17 января 2021 года вступили в силу изменения в постановление правительства РФ от 26 марта 2019 года № 319. Застройщики обязаны их учитывать при размещении информации о проектах», – сказала Анастасия Пятова.
Например, теперь застройщики могут не размещать заключения экспертизы проектной документации и результаты инженерных изысканий, а также сведения об условиях привлечения денежных средств граждан.
Застройщики, реализующие проекты по старой схеме, обязаны одновременно с размещением промежуточной и годовой отчетностей размещать справки о размере собственных средств и соблюдении нормативов финансовой устойчивости. Также обязательному размещению в ЕИСЖС подлежат изменения проектной документации, по которым не требуется получение экспертизы.
Напомним, в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации путем размещения ее в ЕИСЖС.
- 214-ФЗ
- долевое строительство
- жилье
- застройщики
-
- Новости
- Пресс-релизы
-
- Фотоленты
- Статьи
-
- Интервью
- Инфографика
-
- Фотогалерея
- Видеогалерея
-
- Пресс-служба
Условия долевого строительства 2021
- уставной капитал организации отвечает всем законодательным нормам;
- компания не должна иметь долговые обязательства перед государством на момент начала работ;
- юридическое лицо не должно находиться в реестре неблагоприятных застройщиков и подрядчиков.
При несоблюдении требований получение средств по соглашению о долевом строительстве становится невозможным. Правило не касается тех ситуаций, когда подается проектная декларация по ФЗ №214.
С 2021 года предполагаются следующие изменения:
| Перенос долговых обязательств перед дольщиками на новых застройщиков | Актуально, если граждане связали себя контрактом с недобросовестными организациями до начала 2017 года. Перспектива связана с невозможностью решения инвестиционных проблем кредиторов, столкнувшихся с мошенничеством.
Правительство Российской Федерации приняло решение о расширении полномочий специального компенсационного фонда. Этот шаг позволит выплачивать деньги в пользу обманутых участников долевого строительства. |
| Изменение требований, предъявляемых к уставному капиталу |
Мелкие компании для эффективного продолжения профессиональной деятельности могут выступать только в качестве подрядчиков у крупных организаций.
Если тенденция сохранится, то часть застройщиков лишатся возможности ведения коммерческой деятельности в сфере строительства многоквартирных домов. |
| Законодательство обязывает всех застройщиков получать оплату за работу только после сдачи объекта |
Дополнительно будут усилены условия формирования проектной документации. Во всех регионах РФ продолжается тенденция к повышению прозрачности отношений между покупателями, подрядчиками и непосредственными исполнителями.
Изменения способны создать условия для усиления контроля над работой компаний со стороны дольщиков. |
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Долевое строительство распространено в Российской Федерации, поскольку представляет собой простую и эффективную схему привлечения средств для возведения жилых объектов.
Существует закон, которым защищаются права дольщиков, предоставляющих деньги компании, которая далее создает жилье, ранее существовало много лазеек для мошенников, но закон 214-ФЗ сократил их количество и постоянно совершенствуется для применения в современных условиях.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Ведь среди девелоперов, как называют застройщиков, есть недобросовестные компании, а законодательно условия реализации проектов постоянно ужесточаются для защиты клиентов.
Законодательный акт 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” устанавливает все особенности привлечения денег от граждан и оговаривает, как гарантируется качество конечного объекта.
Так как производится заключение договора, следует предусмотреть, какая ответственность за нарушение обязательств по нему, а также каким образом человек может добиться исполнения прописанных обязанностей второй стороны.
Вся эта информация есть в нормативном акте и должна учитываться всеми сторонами. В статье 8 оговаривается порядок передачи готового объекта, а далее можно узнать о ситуациях, в которых соглашение может быть аннулировано.
Если человек хочет продать квартиру, которая еще не достроена, ему необходимо будет знать, каким образом передается объект долевого строительства, такие данные расписываются в статье 11.
Исполнение обязательств не всегда производится в добровольном порядке, к примеру, если компания обанкротилась, была мошеннической или столкнулась с другой невозможностью передать готовое имущество клиенту.
Сейчас люди, вкладывающиеся в недвижимость, могут рассчитывать на компенсацию в законном порядке, благодаря статьям 12-15, в которых описаны разные способы обеспечения взыскания и исполнения обязательств.
В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.
Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов (площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.
Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.
В «Метриум» считают, что это требование помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.
Второе требование не изменилось. Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».
Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.
Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство. Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем. Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.
«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».
С 1 января для застройщиков вернули штрафы и пени за несвоевременную сдачу домов
Где взять деньги для начала собственного бизнеса? Именно с этой проблемой сталкивается 95% начинающих предпринимателей! В статье «Где взять деньги на бизнес» мы раскрыли самые актуальные способы получения стартового капитала для предпринимателя. Так же рекомендуем внимательно изучить результаты нашего эксперимента в биржевом заработке: «посмотреть результаты эксперимента»
Подытожим все вышесказанное и в основных чертах расскажем обо всех этапах подготовки к строительству многоэтажного дома.
1. Выберите место под застройку. Самый лучший вариант – влиться в план общего градостроения. Возведите постройку в том месте, где на протяжении следующих нескольких лет будет осуществляться жилая застройка. Соберите всю необходимую информацию о вариантах строительства. Выясните, смогут ли инженерные сети выдержать нагрузку нового многоэтажного дома.
2. Получите разрешения на строительство дома
3. Составьте смету и проект застройки. Сделайте это с помощью специальных организаций. Подбирайте ее исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.
4. Приступая к этапу строительства, помните о том, что это очень ответственный этап. Серьезно отнеситесь ко всем стадиям строительства: подготовка территории, рытье котлована, подвод необходимых коммуникаций, устройство фундамента, строительство самого дома. К слову, цена за фундамент равна половине всех затрат на само строительство.
Строительство многоэтажного дома – это работа многих специалистов, таких, как архитекторов, монтажников, и прочих. Многие проектные организации также задействованы в проведении строительства. Когда идет речь о строительстве, становится сразу понятно, что должны быть подрядчики и субподрядчики – люди, которые создают для вас проект будущего дома, занимаются дизайном его внешнего вида и рассчитывают конструкцию дома, после чего монтируют его.
Если рассматривать все работы в комплексе, то их насчитается немало. Все они требуют ответственности и больших затрат и сил. Но в целом постройка нового жилого дома является очень прибыльным и выгодным делом.
Слова «специализированный застройщик» должны быть прямо указаны в наименовании организации. Это требование установлено статьей 2 Федерального закона № 214-ФЗ.
Но для получения статуса специализированного застройщика не требуется создавать общество с этим названием «с нуля». Более того, это даже вредно. Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает обязательные требования к опыту строительной деятельности, который застройщик должен приобрести до начала первого проекта долевого строительства:
- не менее трех лет работы;
- не менее 5 тысяч построенных квадратных метров в многоквартирных домах, строительство которых успешно завершилось получением разрешения на ввод в эксплуатацию.
Опыт может быть приобретен как в качестве застройщика в предшествующие годы. А также засчитывается работа в качестве технического заказчика или генерального подрядчика, руководящих стройкой.
Из-за введения этих требований многие работающие застройщики внесли изменения в свои наименования, добавив к ним слова «специализированный застройщик». Изменить название оказалось значительно проще, чем создать новое общество, отвечающее необходимым требованиям.
Преимущество специализированных застройщиков — возможность привлекать по договорам долевого участия (ДДУ) средства граждан и организаций, за счет которых финансируется долевое строительство. Начиная с 2018 года, требования к «долевке» ужесточались.
В 2021 году вступило в силу правило об обязательном финансировании новых проектов за счет специальных счетов эскроу. При использовании этой схемы деньги покупателя размещаются на счете в специально выбранном уполномоченном банке и хранятся там до завершения проекта. Оплата строительных работ при этом осуществляется за счет кредита, который спецзастройщик получил в том же банке. Для ранее начатых проектов требования о применении счетов эскроу могут не соблюдаться при условии, что на это получено специальное разрешение.
Закон № 214-ФЗ устанавливает различные требования для:
- тех специализированных застройщиков, кто использует в работе схему эскроу, и
- тех, кто достраивает старые проекты.
При расчетах через эскроу сохранность средств обеспечивается уполномоченным банком, в котором открыт счет. Поэтому деятельность таких специализированных застройщиков ограничена в меньшей степени. К ним не применяются положения закона № 214-ФЗ о строгом контроле за любыми операциями и расходами со стороны банка, в котором открыт расчетный счет.
Если же специализированный застройщик достраивает проект, все операции по его счету становятся полностью подконтрольны банку. Деньги при этом можно расходовать только на цели, прямо указанные в законе (то есть, на достройку дома, закупку строительных материалов, оплату работ подрядчиков и т.п.).
Вне зависимости от вида специализированного застройщика, в соответствии с требованиями статьи 3 закона № 214-ФЗ, необходимо:
- иметь законные основания для строительства многоквартирного дома: земельный участок в собственности или в аренде, разрешение на строительство, проектную декларацию и т.п.;
- обеспечить прозрачность своей деятельности, регулярно публиковать информацию о своем статусе и о ведущейся стройке в единой информационной системе ЕИСЖС;
- строить только один дом или группу связанных проектов в одной локации;
- не иметь задолженности по налогам, не числиться в реестре недобросовестных поставщиков;
- руководить и владеть специализированным застройщиком могут только физические лица, не имеющие судимости за совершение экономических преступлений или преступлений против государственной власти, не дисквалифицированные за административные правонарушения и не признанные банкротами;
- финансовое положение специализированного застройщика должно быть достаточно устойчивым, чтобы гарантировать завершение проекта.
Соответствие специализированного застройщика и конкретного проекта строительства многоквартирного дома установленным требованиям подтверждается заключением органов строительного надзора. После его получения можно начинать строительство и продажу квартир по договорам долевого участия.
Требования К Застройщику В 2021 Году
Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2021 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.
- Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
- Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.
Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях
Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.
Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.
- У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
- Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
- Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.
Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.
Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:
- не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
- имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.
Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.
История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.
Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.
Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.
В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет.
Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.
В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:
На что обратить внимание при заключении ДДУ: памятка для дольщика
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
Обновленная система финансового обеспечения предполагает полный уход от былой модели ДДУ, допускает целевое предоставление кредитов застройщикам по всем предлагаемым новостройкам.
Это значит, что во время приобретения недвижимости в обязательном порядке будет требоваться присутствие таких участников: продавца, покупателя, а также гаранта (банковское учреждение).
При этом сделка имеет такой вид:
- Покупатель инвестирует свои активы в строительство дома.
- Банковская организация сосредотачивает финансы на обособленном специальном счете.
- Застройщик оформляет в финансово-кредитном учреждении целевую ссуду на возведение здания.
- По факту сдачи дома в эксплуатацию активы со специального счета автоматически переходят застройщику, тогда как покупатель получает в свое распоряжение новую недвижимость.
Согласно обновленной схеме активы физических лиц, аккумулированные на строительные работы, будут находится на особых счетах эскроу. В целом, это спецсчета условного типа, открывающиеся до момента наступления некоторых конкретных условий, в рассматриваемом случае — до момента сдачи дома в эксплуатацию.
До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.
Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.
По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.
С такого момента считается, что по всей территории РФ финансирование строительства квартир будет реализоваться исключительно с привлечением ссудных активов либо на личные средства девелоперов.
Прочие новостройки, которые получили разрешительные документы до 01.07.2019, смогут продолжить продажу недвижимости по действующим до этого правилам, и все же новых проектов с аналогичной финансовой схемой больше не появится.
Дабы побороть проблему с недобросовестными девелоперами, правительство избрало довольно извилистый путь. При отсутствии долевого строительства не будет и обманутых вкладчиков.
И все же такая постановка вопроса вряд ли сработает по отношению к столь комплексной структуре, как отечественный рынок недвижимости. До такой степени кардинальная трансформация в структуре данного рынка в результате может вызвать непредвиденные последствия.
Что может случиться в результате перехода к финансированию проектного типа:
- существенно уменьшиться число девелоперов на рынке;
- возрастет себестоимость недвижимых объектов;
- покупатели более не смогут дешевле приобрести недвижимость на этапе котлована;
- появление эскроу-счетов.
Базовое достоинство паевого строительства для покупателей — отличная возможность для граждан вложить средства в объект недвижимости на первых стадиях строительных работ, соответствующим образом сэкономив порядка 30% от ее исходной цены.
После вступления в законную силу обновленных правил, физ. лица аналогично смогут инвестировать активы на этапе котлована, однако при этом более не получиться извлечь из этого выгоду. Девелоперы начнут строить свою политику ценообразования, опираясь на будущую цену готовых квартир, а не на нынешнюю.
Трансформация к схеме проектного финансирования отнимает у застройщиков возможность приобретения «легкого заработка», который прежде удавалось получить от вкладчиков в форме прямых инвестиций.
Дабы отыскать активы для застройки, компании станут активнее обращаться в банковские учреждения для получения кредитов на крупные суммы, по которым доведется платить проценты — и это, в свою очередь, потянет за собой сокращение рентабельности.
Отсрочка для застройщика до 1 января 2021 года
— В топе проблем, которые возникли перед застройщиками: весенние ограничительные меры, из-за которых были остановлены работы на стройплощадках и снижены темпы продаж, полноценный переход на проектное финансирование, экономическая ситуация в стране и колебания курсов валют, а также закрытие границ и нехватка рабочих кадров. Все это привело к существенному росту себестоимости строительства и, как следствие, к росту цен на все сегменты и классы жилья.
Большинство опрошенных застройщиков называют важной проблемой в этом году дефицит рабочих кадров на стройках. Эта проблема напрямую связана с пандемией и отразится на рынке и в следующем году. Дефицит трудовых ресурсов на строительных площадках возник из-за того, что потенциальные работники из ближнего зарубежья не могут въехать в Россию в связи с противоэпидемическими мерами, поясняют в компании «Эталон». По мнению специалистов компании, восполнение этого дефицита — одна из первоочередных задач, которые девелоперам предстоит решать.
Дефицит кадров ощущается серьезно, особенно в регионах, и уже привел к росту зарплат строителей и удорожанию как строительных работ, так и строительных материалов, которые придется возмещать покупателям квартир, говорит директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
Дефицит строителей на объектах компании «Главстрой-Регионы» составляет 20–25%, в среднем по рынку нехватку рабочих оценивают в 40–50%, уже сейчас видно, что нехватка рабочей силы влияет на сокращение предложения на рынке, а завтра начнет влиять на себестоимость строительства, говорит исполнительный директор «Главстрой-Регионы» Игорь Панкин.
— До 40% специалистов по фасадным и инженерным работам на стройке были иностранцы. После закрытия границ они просто не могут вернуться, и сейчас дефицит рабочих можно оценить в пределах 20–40% от общего штата на каждом объекте в отрасли. Российских строителей не хватает, а те специалисты, которые остались в Москве, повысили цены на свои услуги. Проблема нехватки качественной рабочей силы до сих пор остается нерешенной и обострится, если границы останутся закрытыми. В целом по рынку будут наблюдаться задержки сроков сдачи объектов в пределах двух — четырех месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019-го — начале 2020 года.
Рост себестоимости строительно-монтажных работ (СМР) — также важная проблема для бизнеса девелоперов и причина увеличения стоимости жилья для покупателей.
Себестоимость строительства росла на протяжении всего года, рост обусловили высокие темпы инфляции, продолжающийся переход на проектное финансирование и скачки курсов валют, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Этот аспект касается в первую очередь застройщиков проектов бизнес-класса и выше. «В таких проектах используются высококлассные импортные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества. Вместе с тем с января 2020 года доллар вырос к рублю на 22%, евро — на 33%», — поясняет заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Помимо перечисленных факторов роста себестоимости, к концу года добавился еще один — резкий рост цен на арматуру, один из ключевых материалов строительства. Эксперты отмечают, что с середины ноября цены на арматуру выросли на 40% за последний месяц.