Какие документы нужны для продажи квартиры в 2021 году в украине

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи квартиры в 2021 году в украине». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Конкретный список документов, необходимых для продажи жилой недвижимости, напрямую зависит от вашего семейного положения, количества собственников квартиры, прописаны ли в ней несовершеннолетние и других сопутствующих факторов.

Мы постарались разобрать весь список и описать, зачем нужны те или иные документы и где их можно получить.

Какие документы нужны для продажи квартиры 2021 Украина

Если у вас паспорт старого образца – индивидуальный номер плательщика налогов нужно предоставить в бумажном виде. Также, как и с паспортом, должен быть оригинал и копия.

В новых паспортах – ID-картах – идентификационный код наносится на обратную ее сторону. Это означает, что нового паспорта будет достаточно и отдельно предоставлять код не потребуется.

В том случае, если совладельцами квартиры являются несовершеннолетние – законодательством Украины предусмотрено, что в сделке также должна участвовать Служба по делам детей.

При этом несовершеннолетние, которые не являются собственниками, должны быть выписаны из квартиры еще до момента заключения договора купли-продажи, иначе вам откажут в его оформлении.

Еще один важный момент. Выписать из квартиры малолетнего ребёнка можно только вместе с одним из родителей, причём нужно сразу прописаться по другому адресу.

В противном случае выписать ребенка не получится. Решение органов опеки и попечительства необходимо и тогда, когда совладельцем недвижимости является недееспособный или человек с ограниченной дееспособностью.

Если квартира, которую вы собираетесь продавать, была куплена в браке – для ее продажи придется предъявить согласие супруги на совершение сделки. Согласие в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. Если супруг присутствует на сделке – согласие подписывать не нужно.

Если до момента продажи вы развелись – нужно предоставить решение суда о разделе имущества. Именно оно подтверждает ваше право на продажу квартиры или ее части.

Если же раздела имущества при разводе не было, то для продажи нужно получить согласие бывшего супруга, несмотря на то, что вы в разводе. Если же вы овдовели – достаточно принести свидетельство о смерти супруга или супруги.

Обратите внимание на то, что если, будучи в браке, вы получили квартиру в наследство или в дар – согласие супруга на ее продажу не понадобится. Точно также, если квартира была приватизирована или вы ее купили до брака – вы являетесь единственным законным владельцем и можете продавать ее по своему собственному решению без согласия супруга.

Что нужно для купли-продажи недвижимости в 2021 году

Еще с 2015 года любой желающий может получить выписку из Государственного реестра прав на недвижимость. Заполнить заявку и оплатить получение выписки можно в режиме онлайн. Готовый документ вы получите на электронную почту.

В выписке из реестра есть информация о владельцах квартиры, времени, когда они получили право собственности и при каких обстоятельствах. Здесь также указано, какой нотариус регистрировал переход права собственности на квартиру, а также информация обо всех совладельцах недвижимости.

Кроме того, в выписке имеются данные о том, не находится ли квартира в ипотеке, залоге или под другими обременениями, которые запрещают свободное распоряжение ею.

Перед продажей квартиры из нее необходимо всех выписать. Подтвердить тот факт, что в квартире никто не зарегистрирован, может справка из ЖЭКа или ЦНАП.

Когда вы обратитесь в одно из этих учреждений за справкой о зарегистрированных – возьмите заодно и выписку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее может попросить покупатель, а так вы сэкономите свое время.

При заключении договора купли-продажи квартиры каждая из сторон имеет право действовать как самостоятельно, так и через своего представителя. Если от имени стороны действует представитель, нужно проверить его полномочия. Если стороной сделки выступает физическое лицо, представитель должен предоставить нотариально заверенную доверенность. Конечно, нужно детально ознакомиться с возможностями представителя, указанными в такой доверенности. В ней, например могут быть указаны полномочия только на заключение предварительного договора купли-продажи или на подготовку и получение всех документов для заключения сделки, однако без права подписи, в таком случае, заключать договор купли-продажи по такой доверенности, запрещено. Кроме того, нужно выяснить, не отозвана такая доверенность самим владельцем.

В таком случае обращаем внимание на ключевые моменты, если ребенок до 14 лет – от его имени договор подписывает один из родителей с согласия другого, с 14-ти лет ребенок ставит подпись на договоре самостоятельно, с согласия родителей. Однако в обоих случаях, на заключение договора купли-продажи квартиры (это касается не только продажи, но и покупки), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение требуется не только если ребенок – собственник, но и если просто там зарегистрирован несовершеннолетний. Отказ от имущественных прав ребенка и правом пользования жилым помещением по Семейному кодексу является одной из сделок, которые не могут совершать родители без разрешения органов опеки и попечительства.

Верховный суд Украины сделал вывод по вопросу защиты жилищных прав детей: сделка, совершенная родителями (усыновителями) в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, при отсутствии обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства может быть признан судом недействительным (часть шестая статьи 203, часть первая статьи 215 ГК Украины) при условии, если будет установлено, что оспариваемая сделка противоречит правам и интересам ребенка, – сужает объем существующих имущественных прав ребенка и/или нарушает охраняемые законом интересы ребенка, уменьшает или ограничивает права и интересы ребенка относительно жилого помещения, нарушает гарантии сохранения права ребенка на жилье.

Документы нужны для продажи квартиры в Украине в 2021 году

При условии, что квартира приобреталась в общую совместную собственность супругов, требуется обязательная согласие супруги/супруга на продажу такой квартиры.

Законодательство четко определяет, что в случае приватизации имущество является личной частной собственностью одного из супругов. Однако, даже здесь есть нюансы. Если владелец продает, например, двухкомнатную приватизированную квартиру, общей площадью 56 кв.м., то придирчивый юрист будет требовать получить согласие второго из супругов, и будет прав. Поскольку Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» бесплатная приватизация квартиры независимо от размера ее общей площади касается только однокомнатной квартиры.

Если покупатель в браке, то согласие второго из супругов также требуется (или брачный договор).

И последнее, но не менее важным моментом при заключении договора купли-продажи недвижимости, является порядок расчетов за квартиру. Стоит заранее согласовать порядок проведения расчетов — до подписания договора или после.

Процедура покупки/продажи недвижимости является весьма сложным и долгим процессом, поэтому могут потребоваться дополнительные бумаги и особые условия:

Если истинные владельцы «квадратных метров» указаны несколько граждан Украины, для завершения процесса требуется их письменное согласие.

В том случае если комната продается от лица не достигшего совершеннолетия или недееспособного лица, потребуется разрешение органов социальной опеки и попечительства.

Отсутствие возможности одного из владельцев жилья присутствовать при заключении сделки, портебует предоставления доверенности завереной нотариально, на право представлять его интересы при продаже.

Все процедуры по завершению сделки или подтверждению бумаг проводятся совместно с нотариусом. Бланк, гарантирующий в будущем переход права собственности должен содержать следующую информацию:

• реквизиты обеих сторон заключения договора, а именно паспортные данные, номера инфекционных кодов;
• физический адрес объекта сделки;
• технические параметры, любые особенности;
• данные о собственнике и его правах на объект;
• акты из ЗАГСа;
• данные подтверждающие отсутствие арестов, кредитных или долговых обязательств.
• профессиональная финансовая оценка;
• подтверждение передачи денег продавцу в полном объеме;
• роки выписки зарегистрированных граждан.

Вопрос по затратам, которые влекут за собой оформление купли продажи квартиры в Украине в 2021 году решается в путем мирных переговоров обеими сторонами, рекомендуется делать это заблаговременно.

Продавцам и покупателям необходимо знать перечень налогов, которые по закону придется оплатить. Получение прибыли не входит в список обязательных налогов, если сделка отвечаем следующим условиям:

• Срок пребывание квартиры в собственности превышает 3 года, при выполнении одновременного условия, что это первая продажа недвижимого объекта имущества владельца в этом календарном году.
• «Квадратные метры» достались по наследству.
• В любом другом случае, от полученной финансовой суммы придётся заплатить налог 5% и 1.5% военный сбор.
• Если вопрос касается нерезидента Украины, ему придётся заплатить налог при продаже квартиры 2021 18% плюс полтора процента военного сбора.

Сумма сделки, с которой уплачивается налог это стоимость, которую договор купли продажи квартиры в Украине должен включать. Определяется продавцом и покупателем на этапе предварительных переговоров.

Сколько берет нотариус за договор купли-продажи в Украине ответить сложно. Плата за услуги по переоформлению складывается из следующих составляющих:

• госпошлина 1%
• сбор в ПФУ 1%

Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.

Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:

• цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
• сумму обязательственного платежа (задатка);
• действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
• срок подписания основного договора;
• срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.

Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:

• документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
• удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
• при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
• отчет об экспертной оценке имущества;
• технический паспорт на квартиру;
• если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
• справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
• при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.

От покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры требуется предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супруги/супруга на сделке с предъявлением удостоверения личности и оригинала свидетельства о браке. При невозможности личного присутствия следует предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.

В случае, когда квартира была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство (по завещанию или на других законных основаниях), приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супругов на продажу необходимо.

Если продавец квартиры не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта, нотариально заверенный перевод документа.

Справка по форме №3 действительна в течение 7 дней, что нужно учесть при подготовке документов к сделке.

Купля-продажа недвижимости: необходимые документы и правила оформления

После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.

Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:

1. Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
2. Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
3. Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
4. Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
5. Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
6. После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.

Перед продажей недвижимости собственнику необходимо удостовериться у нотариуса, присутствует ли квартира в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В Госреестре содержатся данные:

• о владельцах квартиры;
• об имеющихся отягощениях;
• о наличии ареста на продажу квартиру;
• о действующей ипотеке;
• о залоге.

Если недвижимость не внесена в Госреестр до выставления на продажу, ее необходимо зарегистрировать в ближайшее время. Эта процедура занимает около 2-3 недель. Госреестр вещных прав заменяет собой с 01.01.2013 г. базу БТИ. На сегодня доступ к реестру имеют регистраторы БТИ, государственные и приватные нотариусы.

Подписывать основной договор можно только после подтверждения того, что деньги поступили на счет продавца в полном объеме.

• Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке, паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги) на покупку, если покупатель в браке или в случае, если покупатель проживает одной семьей без регистрации брака.
• Брачный договор, заявление, решение суда, Договор дарения денег или иной документ, если деньги, которые будут потрачены на квартиру, являются его личными средствами, и, соответственно, квартира будет иметь режим личной собственности покупателя.

• Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке (решение суда), паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги в т.ч бывших) на продажу, если квартира находится в общей совместной собственности.
• Брачный договор, Решение суда, прочий документ, подтверждающий, что имущество является личной собственностью продавца.
• Документы на имущество (правоустанавливающие документы): Договор дарения, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности, Договор купли-продажи, Договор мены, прочие.
• Технический паспорт на квартиру
• Справка о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц в квартире в т.ч. малолетних или несовершеннолетних детей.
• Оценка на квартиру, выполненная субъектом оценочной деятельности, которая зарегистрирована в Фонде государственного имущества Украины и имеет соответствующий идентификатор
• Справка с Бюро технической инвентаризации об подтверждении регистрации права собственности для имущества, право собственности по которому возникло до 2013 г или Вытяг/Информационная справка с Государственного реестра вещных прав для имущества, право собственности на которое возникло после 2013 г.
• Согласие органа опеки и попечительства, в случае, если стороной по договору или прописанными в квартире являются малолетние или несовершеннолетние дети
• Справка с психоневрологического диспансера о том, что собственник не находится на учете, дееспособен. Согласно законодательства нотариус должен проверить дееспособность сторон, поскольку для этого нужны специальные медицинские знания данный документ обезопасит в будущем стороны от признания сделки недействительной по причине недееспособности собственника недвижимости третьими лицами.
• Акты сверки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным и иным платежам на квартиру

После того, как собран пакет документов, оговорены все существенные условия сделки, документы передаются нотариусу для подготовки текста договора и заявлений.

На заключение договора нужно приходить к нотариусу с оригиналами всех документов!

В день сделки нотариус проверяет квартиру на наличие отягощений, дает проекты документов для ознакомления сторонам. Стоит обратить внимание, что все договоренности и существенные условия сделки, которые были согласованы между сторонами должны быть максимально детально прописаны в договоре иначе они не будут иметь юридической силы.

После того как стороны вычитали документы, внесли правки и исправили все ошибки, следует подписание документов на бланке и расчет покупателя с продавцом. Хочется обратить внимание, что иногда сторону продавца смущает, что, поставив подпись, с ним не рассчитаются и он останется ни с чем. Это не так! Нотариальное действие является по закону совершенным, когда нотариус записал информацию в Реестре нотариальных действий и стороны поставили в данном реестре свою подпись. Также право собственности возникает после государственной регистрации. Если до 2013 г государственная регистрация происходила в Бюро технической инвентаризации, когда стороны передавали документы для регистрации и забирали их через две недели. На сегодняшний день, функцию государственного регистратора выполняют частные и государственные нотариусы. Нотариус проводит регистрацию только тогда, когда убедиться, что со стороной продавца рассчитались. На подтверждение источника денежных средств нотариус отдает продавцу нотариально удостоверенную копию договора купли-продажи квартиры. Покупатель же ждет пакет документов, который проходит регистрацию в Государственном реестре вещных прав т.е. нотариус в день сделки вносит данные о покупателе в электронный реестр. С момента внесения этих данных в реестр покупатель имеет право в полной мере распоряжаться своим купленным имуществом.

Какие документы нужны для продажи квартиры, — Минрегион

Итак, предварительный договор подписан, дата подписания основного договора определена, теперь нужно готовиться к нотариальной продаже. Подготовка документов включает:

1. оригинал документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, домовую книгу);
2. паспорт, идентификационный код владельца квартиры;
3. свидетельство о браке владельца квартиры;
4. согласие мужа или жены на продажу;
5. свидетельство о рождении детей и разрешение от опекунских органов на продажу (если часть недвижимости принадлежит детям)
6. Форму 2 (для ее получения нужно обратиться в ЖЭК или ОСМД);
7. справку про отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и квартплаты (в Форме 2 могут указать про отсутствие такой задолженности, поэтому необязательно просить отдельную справку);
8. экспертную оценку квартиры. Обычно этим вопросом занимается риэлтор, обращаясь к специалистам оценочной компании, но оплатить услугу придется вам. До 1 ноября 2013 года экспертная оценка квартиры делалась таким образом: специалист осматривал и делал фото квартиры, ему предоставлялись копия технического паспорта квартиры, паспортные данные владельца, на основании чего он готовил отчет экспертной оценки недвижимости, в котором указывал рыночную стоимость квартиры. Стоимость услуг эксперта составляла – от 400 грн. С 1 ноября 2013 года вступил в силу новый порядок оценки имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабинета министров №231. Оценивать стоимость имущества могут только сертифицированные в Фонде Государственного Имущества специалисты. Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года будет действовать специальный переходной период, в ходе которого в силе будет оценка, проведенная также оценщиками, не получившими соответствующего образования (то есть, экспертную оценку можно получить по старому (действующему до 1 ноября) методу). С 1 февраля 2014 года определять рыночную стоимость квартиры будут специальные программы (при этом, специалисту не нужно приходить к вам домой). Введя основные данные про квартиру, программа определит ее стоимость. Хотя многие говорили о подорожании экспертных услуг после нововведений, на сегодня получить экспертную оценку можно за 300 грн.
9. Выписка из квартиры. Для выписки из квартиры нужно обратиться в соответствующий районный отдел государственной миграционной службы (бывший паспортный стол), написать заявление, уплатить пошлину в размере 30,5 грн. В паспорте сотрудник миграционной службы укажет про снятие с регистрации с места проживания и выдаст лист выбытия (который понадобится для регистрации по новому месту жительства). Кроме того, сотрудник ЖЭКа или ОСМД должен сделать отметку о выписке из квартиры в домовой книге, Форме 2.

В нашей стране нередко встречаются «черные нотариусы». Обычно нотариуса выбирает покупатель, так как он платит за его услуги. Но для минимизации рисков лучше заранее спросить у покупателя, какой нотариус будет сопровождать сделку, и «проверить» этого нотариуса на отсутствие «темных дел».

Процедура оформления договора купли-продажи выглядит так: ознакомление с договором; оплата всех налогов и сборов; оплата покупателем стоимости квартиры; подписание договора купли-продажи.

• налог на доходы физических лиц: 5% от договорной или рыночной стоимости квартиры (налог насчитывается на большую сумму), 0% — в случае одновременного выполнения трех условий: 1) продается жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания), а также земельный участок, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения 2) продажа одного из перечисленных объектов происходит впервые в отчетном календарном году. 3. отчуждаемый объект находится в собственности плательщика менее трех лет. (Услуги банка при оплате налога на доходы – 1-2% от суммы налога)

Квитанцию об уплате налога на доход с продажи квартиры лучше сохранить для налоговой инспекции.

• Проверка квартиры на юридическую чистоту (плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав) – 3 квитанции по 70 грн = 210 грн; (услуги банка — 3*5=15 грн)
• Выписка из Государственного реестра прав – если делает нотариус – от 150 грн, государственная регистрационная служба – от 120 грн (+5 грн услуги банка). Если квартира была зарегистрирована после 1.01.2013г. – не нужно платить за выписку, поскольку в этом году все квартиры уже регистрировали регистраторы Государственной Регистрационной Службы.
• Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества – 34 грн (+5 грн услуги банка).
• Услуги банка за открытие счета и перечисление денег (400-600 грн).

С 1 сентября 2013 года купля-продажа недвижимости стоимостью больше 150 тыс. грн. осуществляется по безналичному расчету. После ознакомления с договором купли-продажи квартиры и оплаты налогов, покупатель и продавец едут в банк для перечисления денег. Поэтому лучше выбрать отделение банка, которое находится недалеко от нотариуса. Сотруднику банка нужно предоставить сумму сделки и номер договора купли-продажи. Средняя комиссия банка за такую операцию – 400-600 грн. После того, как деньги будут перечислены на счет покупателя, банк выдает квитанцию-подтверждение перечисления денег.

После того, как нотариус увидит подтверждение оплаты, покупатель и продавец могут подписывать договор.

Подписывайте договор только после подтверждения банком перечисления денег на ваш счет.

Предположим, что продавец продает квартиру стоимостью 500 000 грн. Рассмотрим 2 варианта: 1) доход с продажи квартиры не облагается налогом 2) доход облагается налогом в размере 5%.

РАСХОДЫ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ ПРИ ЕЕ ПРОДАЖЕ стоимостью 500 000 грн., грн

Налог на доход физического лица:

1. 0%
2. 5%*500000=25000 грн

Плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав

1. 3*70=210 грн
2. 3*70=210 грн

Плата за выписку из Государственного реестра прав / Экспертная оценка

1. 150 / 300 грн
2. 150 / 300 грн

Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества

1. 34 грн
2. 34 грн

Услуги банка

1. 500+3*5+5+5=525 грн
2. 500+25000*0,01+3*5+5+5=775 грн

Итого

1. 694 грн
2. 26469 грн

Таким образом, в зависимости от ставки налога на доход, продавцу придется заплатить от 694 до 26 469 грн (в том числе, за услуги банка – от 525 до 775 грн).

Кредит під 1,5% на місяць. Під авто, квартиру, будинок, нежитлове приміщення

Кредит: 30 000 — 15 000 000 грн.

Как совершается сделка по покупке квартиры в 2021 году

• Общая собственность на квартиру – как делить?

• Кооперативная новостройка: покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе

• Квартира в лизинг – альтернативная реальность ипотеке

• Строительство дома в кредит: документы, банки, нюансы

• LIBOR: что означает, как рассчитывается, почему растет?

• Поручитель – это не обязанность!

• Покупаем землю в кредит: три способа получить заем на участок

• Бытовые рейдеры: 10 законных способов отъема вашей квартиры

• Жилищный кредит от А до Я

• Риелтор — как вычислить черного и хорошего риэлтора

• Кто имеет право на улучшение жилищных условий и на участие в программе молодежного кредитования

• Как получить бесплатную квартиру от государства

Конкретний пакет документів залежить від життєвої і сімейної ситуації: кількість власників, прописані неповнолітні діти та інше. Основні обов’язкові папери, оригінали яких відразу потрібно мати на руках, – це документ, що підтверджує право власності, технічний паспорт і висновок експерта-оцінювача. Важливо, щоб всі вони були чинними.

Розширений орієнтовний список необхідних продавцю паперів виглядає так:

• правовстановлюючі документи;
• техпаспорт;
• виписка з Державного реєстру майнових прав на нерухомість;
• інформаційна виписка БТІ;
• висновок про проведену оцінку квартири;
• довідка про кількість зареєстрованих в квартирі осіб;
• паспорта продавця та інших власників;
• ідентифікаційні коди (крім випадків, коли громадяни відмовилися від ІПН з релігійних міркувань, що підтверджується позначкою в паспорті);
• дозвіл органів опіки та піклування (якщо в квартирі прописана дитина/діти);
• документи про сімейний стан: про шлюб, розлучення або смерті чоловіка.

Чи потрібен технічний паспорт для продажу квартири? Так, він є обов’язковим. У техпаспорті містяться основні дані про квартирі: місцезнаходження, поверх, загальна і житлова площа, план. Видається він БТІ, але з 2013 року право видачі техпаспорта отримали і комерційні інжинірингові компанії. Головне тут – перевірити державну ліцензію у приватного виконавця, щоб згодом папір не визнали недійсною.

Якщо власником проводилися перепланування або змінювалося функціональне призначення приміщень, це все обов’язково відображається в техпаспорті. Переробка техпаспорта займає час, тому краще не відкладати це питання на потім.

Частий питання при підготовці документів, чи потрібна довідка з БТІ при продажу квартири. Ні, оскільки з 2013 року вся реєстрація заноситься до єдиного електронного реєстру. Виняток становлять випадки, коли право власності було придбано до 2013 року, а тому запис у Реєстрі відсутній.

Довідка з БТІ видається власнику нерухомості або нотаріусу, уповноваженому власником нерухомості.

Розмір обов’язкових податків, що сплачуються з угоди, вираховується від ринкової вартості, яка визначається експерт-оцінювачем. Іноді суми в документі про оцінку не збігаються із заявленою ціною продажу – це не принципово. Оцінювач вказує ринкову вартість, а продається нерухомість за ту суму, яка влаштовує обох: продавця і покупця.

Покупка-продажа недвижимости: юридические советы

Для укладення угоди всі попередні мешканці повинні бути зняті з реєстрації за цією адресою. Підтвердженням служить довідка, яку видають за запитом власника нерухомості або уповноваженого ним нотаріуса в ЖЕКу або ЦНАП.

Там же потрібно отримати виписку про відсутність боргів за комунальні послуги. Без цієї довідки угода відбудеться, але покупець може зажадати її, щоб забезпечити свою фінансову безпеку. У будь-якому випадку, вона стане аргументом побудови більш довірчих відносин, зніме частину хвилювань покупця перед майбутньою великою покупкою.

У стандартний пакет завжди входять паспорта власника та інших власників, внесених до Держреєстру. Якщо одним із власників виступає дитина – додається свідоцтво про народження. Всі папери надаються в оригіналі і копіях.

Індивідуальний номер платника податків надається в паперовому вигляді, якщо у власника нерухомості паспорт- «книжка». Власникам ID-карт досить пред’явити саму карту, ІПН нанесений на її зворотну сторону. Якщо власник або співвласник з релігійних причин відмовилися отримувати ідентифікаційний код, то в їхніх паспортах повинна стояти відмітка про це. Угода проводиться тільки на підставі відомостей паспорта. Якщо людина згодом передумав відмовлятися від ІПН, відмітка в паспорті гаситься штампом «Анульовано», і тоді він повинен надати для операції паперовий оригінал коду.

Держава суворо контролює дотримання прав дітей при вирішенні майнових питань. Якщо в квартирі зареєстровані неповнолітні діти (до 18 років), в угоді візьме участь Служба у справах дітей. При цьому діти не можуть бути виписані з квартири без одночасної прописки в іншому місці. Питання з реєстрацією місця проживання дітей потрібно вирішити до угоди, інакше органи опіки її заборонять.

Статья актуальна на 2021 год

Так же как и в предыдущие годы, оформление купли-продажи квартиры в Украине в 2020 году представляет собой сложный многоэтапный процесс, который требует: ответственного подхода к правильному поиску потенциального покупателя или же подходящего объекта недвижимости, подготовке и проверке документов, выбору нотариуса.

Это касается как покупки квартиры на первичном рынке, то есть у застройщика, так и приобретения жилья на вторичном рынке, т.е. у физического лица.

Данную статью мы посвятили, как оформить куплю-продажу квартиры на вторичном рынке.

В частности мы остановимся на основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры в 2020 году, отметим самые распространённые проблемы и подводные камни, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также коснёмся вопроса уплаты налогов при оформлении сделки.

Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Как и любой другой договор, касающийся недвижимости, договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному заверению и внесению данных о переоформлении права собственности на объект в Единый государственный реестр вещественных прав на недвижимое имущество.

Поэтому вторым по важности этапом является поиск и организация сделки у нотариуса. Во многих случаях нотариуса выбирает покупатель.

Однако в случаях, когда покупатель не хочет заниматься поиском нотариуса, тогда данная обязанность будет возложена на вас. Желательно, конечно, выбрать нотариуса, который имеет опыт заключения сделок и условия, необходимые для проведения сделки (как минимум, договоренность с банком для безналичного расчета).

Отметим, что для заключения самой сделки вам в обязательном порядке потребуется провести официальную оценку квартиры, которую должен сделать квалифицированный оценщик. Иногда оценщика вам порекомендует нотариус, но будьте готовы к его самостоятельным поискам.

В итоге, стандартный пакет документов при продаже квартиры в Украине в 2020 г. включает такие документы как:

1. правоустанавливающий документ на квартиру;
2. технический паспорт;
3. справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
4. оценку квартиры;

С недавнего времени справку о составе семьи получать не нужно, так как информацию о том, зарегистрирован ли кто-то в квартире может проверить сам нотариус, у которого оформляется договор.

Для сложных случаев продажи может понадобиться:

• разрешение органов опеки и попечительства;
• согласие второго из супругов на продажу;
• документы о снятии ареста (если информация о его снятии не отображена в Государственном реестре, однако о нём известно покупателю);
• согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в общей частичной собственности).

Отметим, что договор купли продажи доли квартиры может быть заключен при заблаговременном уведомлении о продаже остальных совладельцев квартиры. Продать свою долю в квартире, если она находится в совместной собственности без выделения части (вследствие приватизации на несколько лиц, например), вообще невозможно, пока не будет выделена ваша часть из квартиры.

Как видите, продажа квартиры и особенно подготовка документов, непростое дело, может таить в себя немало сложностей, разобраться с которыми вам может помочь только специалист.

Однако не меньше внимания, а возможно и больше, стоит уделить надлежащему оформлению договора купли-продажи квартиры покупателю. Остановимся на этом подробнее.

Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (например, сервитуты), но и их обременения (например, ипотека).

Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со статьей 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения на ней построенные: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства – они тоже могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.

К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.

Момент возникновения права собственности и других прав на недвижимость

Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственной регистрации прав подлежат:

1) право собственности;

2) вещные права, производные от права собственности:

1. право пользования (сервитут);
2. право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
3. право застройки земельного участка (суперфиций);
4. право хозяйственного ведения;
5. право оперативного управления;
6. право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
7. право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
8. ипотека;
9. право доверительной собственности;
10. другие вещные права в соответствии с законом;

3) право собственности на объект незавершенного строительства;

4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.

Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество – не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества.

Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась.

Які документи потрібні для продажу квартири

Государственная регистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.

По желанию заявителя регистрация может быть проведена быстрее, в срок от двух часов до двух рабочих дней, но размер платы за услуги по регистрации при этом будет значительно выше.

Государственная регистрация обременений, ипотек прав проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации заявления.

Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия.

В результате регистрации права на недвижимое имущество заявитель получить: решение государственного регистратора; выписку из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав в электронной или в бумажной форме.

Выписка из Государственного реестра прав о проведенной государственной регистрации прав по желанию заявителя предоставляется в бумажной форме. Такое извлечение в бумажной форме предоставляется с проставлением подписи и печати государственного регистратора. При этом, документы составленные в электронной и бумажной форме имеют одинаковую юридическую силу.

Административный сбор за регистрацию недвижимого имущества взимается в соответствующем размере из расчета прожиточного минимума для трудоспособных лиц, установленного законом на 1 января календарного года, в котором проводятся регистрационные действия и округляется до ближайших десяти гривен.

В 2020 году сбор будет равен:

5 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (10 510 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок два часа с момента регистрации соответствующего заявления;

2 прожиточных минимума для трудоспособных лиц (4 204 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 1 рабочий день со дня регистрации соответствующего заявления;

1 прожиточный минимум для трудоспособных лиц (2102 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 2 рабочих дня со дня регистрации соответствующего заявления;

0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (210,00 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 5 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления.

За государственную регистрацию права собственности на долю в праве общей собственности на объект недвижимого имущества административный сбор уплачивается в полном размере.

В случае отказа в государственной регистрации прав и их обременений административный сбор не возвращается.

Какие особенности приобретения недвижимости в Украине иностранными гражданами? С какими сложностями они могут столкнуться в процессе?

Процедура приобретения недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) иностранцами в Украине аналогична порядку, установленному для наших физических и юридических лиц. Статья 26 Конституции Украины, а также Закон «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» предоставляют иностранным гражданам равные с гражданами Украины права на получение в собственность любого имущества, оборот которого не запрещён законодательством.

Иными словами, иностранец, желающий приобрести, например, квартиру, должен заключить нотариальный договор купли-продажи, с последующей государственной регистрацией такого договора, а также регистрацией права собственности. Для нотариального удостоверения договора иностранец должен предоставить нотариусу стандартный для таких сделок пакет документов. Единственное, о чём нужно заранее позаботиться, — это получение иностранцем в органах ГНИ идентификационного номера физического лица (без него нотариус не удостоверит сделку), а также предоставление письменного согласия супруга иностранца-покупателя (при его наличии) на покупку такой квартиры и переведённые и легализированные в Украине все документы, требуемые нотариусами от покупателя. В остальном процедура стандартная. Следует также отметить, что иностранцы могут приобретать права на недвижимость также иными законными способами: по договору дарения, мены, по наследству и т.д.

Определённые ограничения предусмотрены в законодательстве относительно прав иностранцев на земельные участки.

В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане могут приобретать в частную собственность любые земельные участки несельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах населенного пункта, а также земельные участки, за границами населённых пунктов, только если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Приобретать указанные земельные участки иностранцы могут следующими способами: по гражданско-правовым соглашениям (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.); вследствие выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности; вследствие принятия наследства.

Особый порядок установлен для земель сельхозназначения в силу декларируемого государством принципа их приоритетности. Такие земли могут принадлежать иностранцам исключительно на праве пользования, а в случае их перехода в собственность иностранца по наследству, они должны быть отчуждены в течении года резидентам Украины. Однако ответственности за нарушение указанной нормы в законодательстве прямо не предусмотрено. В худшем случае право собственности иностранца на унаследованный им земельный участок сельхозназначения может быть прекращено принудительно в судебном порядке.

Иностранные юридические лица также могут приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, по предварительному согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров Украины соответственно. Обязательным условием для приобретения иностранными юрлицами таких земель является предварительная регистрация постоянного представительства с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины.

Некоторые сложности могут возникнуть при намерении иностранца приобрести недвижимость в Украине в кредит. Практика показывает, что украинские банки не особо охотно кредитуют иностранцев даже под залог недвижимости, учитывая сложности в проверке уровня и легальности доходов, получаемых таким иностранцем за пределами Украины. Однако если иностранец постоянно проживает и работает в Украине и соответственно получает здесь доход, проблем с получением ним кредита быть не должно.

Планируется, что закон вступит в силу через 6 месяцев со дня его принятия и будет распространяться на все объекты строительства, право на выполнение строительных работ по которым будет получено со дня вступления в силу.

Фактически, говорят авторы законопроекта, для застройщиков нововведения будут минимальными. Они будут касаться изменений правил на рынке в сторону более прозрачных и ответственных. Главное – это изменение подходов к правам граждан, желающих приобрести жилье в новостройке.

По проекту закона, инвестор получит защиту уже с момента оформления сделки – он сразу станет владельцем будущей квартиры.
Застройщик, в свою очередь, имеет также право на свой риск строить за собственные или кредитные средства, даже не регистрируя каждую отдельную квартиру. Но, в таком случае продавать квартиры людям до введения в эксплуатацию дома он не будет иметь права.

Каждое отчуждения помещения в объекте строительства должно сопровождаться регистрацией за инвестором прав собственности на приобретенный им объект. В противном случае, сделка будет считаться недействительным. То есть, в части отчуждения вводятся правила аналогичные тем, которые сейчас действуют на рынке вторичного жилья.

В случае, если заказчик строительства не выполнит свои обязательства перед инвесторами, помещения, входящие в гарантийные доли, можно будет продать, а вырученные деньги направить на достройку объекта, говорят разработчики законопроекта.

Владельцем квартиры станет лишь тот, кто заплатит полную сумму по договору. В случае уплаты средств частями, – регистрируется обременение в пользу инвестора, после уплаты полной суммы обременение снимается и регистрируется право собственности.

Заказчик строительства приобретает право продажи квартир, других жилых и нежилых помещений в объекте строительства сразу после государственной регистрации за собой права собственности на них.

Пакет документов на квартиру
• Правоустанавливающий документ с отметкой БТИ (для вторички, а в новостройке для первичного рынка – Свидетельство о праве собственности)
• Технический паспорт объекта (техпаспорт – в общеупотребительном в народе)
• Извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество
• Извлечение из Реестра о регистрации права собственности
• Справка об отсутствии налогового залога (извлечение из Госреестра, берётся нотариусом)
• Справка об отсутствии запрета на отчуждение (извлечение из Единого реестра запретов отчуждения недвижимости, берётся нотариусом)
• Форма №3 (состав зарегистрированных в квартире, прописка)

Документы на дом
• Правоустанавливающий документ с отметкой БТИ
• Акт о приеме в эксплуатацию (если построен продавцом)
• Технический паспорт домовладения (с планом и экспликацией участка, сооружений)
• Технический паспорт жилого здания (поэтажный план)
• Госакт на земельный участок
• Извлечение (выписка) из Реестра прав собственности на недвижимое имущество
• Выписка из домовой книги (состав зарегистрированных в доме)
• Справка об отсутствии налогового залога (извлечение из Госреестра, берётся нотариусом)
• Справка об отсутствии запрета на отчуждение (извлечение из Единого реестра запретов отчуждения недвижимости, берётся нотариусом)

Чтобы продать квартиру владелец готовит пакет документов и со всеми их оригиналами приходит к нотариусу. В зависимости от обстоятельств, в списке будут следующие пункты:

• Документ, который подтверждает право собственности
• Выписка с реестра
• Паспорта и идентификационные коды собственников
• Свидетельства о браке жены или мужа собственника
• Согласие мужа или жены собственника на продажу имущества. Исключение составляют случаи, когда имущество подарено, получено по наследству или куплено еще до вступления в брак.
• Разрешение опекунского или попечительного совета, если собственник ребенок или недееспособное лицо
• Справка о составе семьи
• Оценка квартиры
• Технический паспорт
• Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Справка из банка об открытии счета, если платеж будет больше 50 000 грн.

Владелец имущества, продавая его, получает прибыль, поэтому вырученная сумма облагается налогом на доходы физических лиц, который составляет 5% от стоимости квартиры и военным сбором в размере 1,5%.

Налог не взимается в следующих двух случаях:

1. Квартира принадлежит ее владельцу на протяжении не менее 3 лет и это первый его договор купли-продажи в текущем году.
2. Недвижимость была получена по наследству.

Вы как покупатель вынуждены будете заплатить 1% от стоимости имущества в пенсионный фонд (статья 4 закона № 400/97-вр «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование»).

Для того, чтобы продажа квартиры прошла легко и безболезненно, нужно заранее позаботиться о наличии всех необходимых документов, согласии совладельцев, отсутствии коммунальных задолженностей, получении разрешений и поиске надежного нотариуса. Это поможет ускорить процесс и станет залогом успешной сделки.

Фактически это момент перехода жилья от одного владельца к другому на законных основаниях при участии продавца, покупателя, их представителя — риелтора и нотариуса.

Задача риелтора — сопровождение сделки. Сюда входит первичный анализ объекта, документов, истории квартиры, а также подготовка всех необходимых документов. Понятное дело, что агент по недвижимости берет свои комиссионные — порядка 2 — 4% стоимости квартиры.

Похожие записи:

• Будет уголовная амнистия в 2021 году или нет
• Скачать бесплатно программу 2 ндфл 2021 года
• Как в 2021 году начисляется пенсия дополнительный отпуск по уходу за ребенкои инвалидом