Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для покупки земельного участка 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
О них у меня постоянно спрашивают клиенты, поэтому я решила все объяснить в статье.
-
Кадастровый паспорт;
Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом мы писали здесь. Вся информация из кадастровых паспортов теперь содержится выписках из ЕГРН.
-
Заявление о переходе прав собственности.
Хоть такое заявление и обязательно при регистрации сделки, сторонам не нужно его оформлять. Его составляет сотрудник МФЦ при предоставлении договора купли-продажи, сторонам достаточно его только подписать. Частично информацию взяла отсюда.
Другие статьи
Как проверить участок на обременения (ограничения) — онлайн способ.
Инструкция по покупке земельного участка без посредников
После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.
Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.
Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Как найти объявления от собственника на Авито
Порядок покупки земельного участка у собственника
Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.
Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:
- В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
- Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
- Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
В договоре не должно быть условий:
- о праве продавца выкупить участок;
- ограничений на пользование землей после покупки;
- отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.
Скачать образец договора купле-продажи земельного участка
При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:
- Выписку из ЕГРН;
- Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
- Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
- Паспорт гражданина РФ.
Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:
- Гражданский кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ.
Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ (действует до 01.01.2020 г.), который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:
- при покупке земли у юридического лица;
- в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
- при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.
Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:
- обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
- возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
- после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
- предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.
Какие документы для продажи земельного участка через мфц нужны
Оформление купли-продажи необходимо начать с подготовки документов. Подготовить документы должны обе стороны сделки. И, если от покупателя требуется только паспорт (если следка происходит без привлечения заёмных средств), то от продавца нужны:
- документ, подтверждающий право собственности на предмет сделки. Если оно было оформлено до 15. 07. 2016 года, то нужно свидетельство о собственности (голубого цвета). Если же право регистрировалось после, то нужна выписка из ЕГРН. Срок её действия ограничен 1 месяцем;
- документ, подтверждающий, что право на данный земельный участок возникло не просто так. Например, он был подарен. Тогда необходимо предъявить договор дарения. Если документ не сохранился, то можно обратиться в отделение Росреестра по месту регистрации участка. Сложнее, если вещное право было оформлено до 2001 года, когда действовал прежний Земельный Кодекс. Правоустанавливающие документы, если они потерялись у владельца, можно найти в архивах административных органов муниципальных образований;
- договор купли-продажи. Его можно составить самостоятельно, а можно обратиться к специалисту;
- кадастровый паспорт. Если его нет, то нужно будет заказывать межевание, чтобы его оформить.
При самостоятельном составлении договора, необходимо учесть следующие нюансы:
- все существенные условия, которые должны быть в тексте, указаны в ст. 554 – 555 ГК РФ, а также в ст. 34 ЗК РФ. Обязательно нужно прописать права и обязанности сторон по отношению друг к другу и предмету сделки;
- обязательно нужно указать цену. Она может быть определена, исходя из кадастровой стоимости, или же на основании акта независимой оценки;
- оформляется исключительно в письменной форме;
- должен быть подписан обеими сторонами;
- составляется в 3 экземплярах;
- не требует обязательного нотариального заверения.
Оформление купли-продажи продолжается походом в регистрирующий орган. В Росреестр по месту нахождения участка нужно подать:
- все вышеперечисленные документы;
- заявление на осуществление регистрационных действий;
- паспорта всех участников сделки. Если она из сторон не может самостоятельно присутствовать при подаче документов, необходим паспорт представителя, а также нотариальная доверенность на представление интересов;
- если продавец состоит в официальном браке, то нужно нотариальное разрешение о супруга / супруги на проведение сделки;
- акт приёма – передачи земли;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
Последний документ не является обязательным, но его предоставление значительно убыстрит процесс регистрации сделки. Пока сотрудники Росреестра не увидят в компьютере документ об оплате, они не приступят к регистрационным действиям. Если же копия квитанция будет приложена, они приступят сразу же.
Документы могут переданы в Росреестр следующими способами:
- при личном посещении Росреестра. Но, в крупных городах этот государственный орган уже несколько лет не работает с гражданами напрямую, поэтому обращаться стоит в МФЦ;
- почтовым отправлением. Для этого делается ценное письмо с уведомлением и описью вложенного;
- через официальный сайт Росреестра или через портал Госуслуги в электронном формате.
Выбор способа отправки документов остаётся за сторонами сделки.
По истечении 2 – 3 недель, а при электронной регистрации – 5 дней, нужно будет получить итоговый пакет документов на руки. Необходимо будет явиться обеим сторонам сделки. Продавец получит на руки зарегистрированный договор, а покупатель:
- договор;
- выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию за ним имущественного права в отношении предмета сделки.
Если стороны ещё не произвели окончательный расчёты или продавец до сих пор не передал участок по акут приёма – передачи, то это необходимо сделать после получения выписки, в самые кратчайшие сроки. Оформление купли-продажи завершено!
Всё зависит от того, какую цену за участок предложит продавец. Если она будет завышена, то продаваться он будет довольно долго. Если же снизить немного, то продажа и оформление покупки может осуществиться за несколько недель.
С того момента, как стороны решили заключить сделку, и до оформления вещного права, может пройти месяц. Этот срок зависит от того, как и куда будут обращаться стороны, что регистрировать сделку. Это:
- если напрямую в Росреестр, то около 2 – 2 недель;
- если через МФЦ, то около месяца;
- если с помощью Почты России, то 2 – 3 месяца;
- если они решат оформить земельный участок с помощью электронной регистрации, то порядка 5 – 7 дней.
Скачать образец договора купли-продажи ЗУ.
- Собственниками сельскохозяйственных участков могут быть как юридические, так и физические лица, а также государственные и муниципальные органы.
- Если же владелец был членом производственного кооператива и решил выйти из него, он может не выделять свою долю из общего земельного массива, а продать её.
- Кто бы ни был продавцом, процесс продажи земли с/х назначения включает несколько этапов:
Какие нужны документы при покупке земельного участка 2021 год
Продажа сельскохозяйственных угодий физическими лицами (на так называемом вторичном рынке) осуществляется по стандартной процедуре.
Продавец готовит комплект правоустанавливающих документов. Сделки с физическими лицами заключаются быстрее, но менее безопасны, поэтому нужно особенно тщательно проверять все документы и продумать условия продажи.
В том случае, если вся документация, предоставляемая продавцом и покупателем, оформлена в установленной форме и в ней не обнаружены ошибки, стороны могут заключать сделку. Для этого составляют и подписывают договор купли-продажи сельскохозяйственного надела.
Для продажи необходимо подготовить:
- Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
- Выписку из ЕГРН предмета сделки.
- Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
- Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
- Сам договор купли-продажи.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).
В статье 9 ФЗ Об обороте земель с/х назначения определено, что в аренду разрешено передавать те участки, что стоят на государственном учёте в кадастровой службе (как в личной, так и в долевой собственности).
Для передачи земли в аренду заключается договор между владельцем участка и его арендатором, в котором определена арендная плата (в натуральном или денежном эквиваленте) и другие условия сотрудничества.
О понятии сельскохозяйственной земли можно почитать в 77 статье Земельного кодекса РФ. Там указано, что к таким территориям относятся участки, которые предназначены для сельского хозяйства и которые находятся вне населённых пунктов.
В первую очередь сюда включены:
- засеиваемые поля,
- сенокосы,
- пастбища,
- пашни.
Однако не нужно ограничивать сельскохозяйственные земли только лишь этими участками. Дело в том, что сюда относятся любые «вспомогательные» территории:
- внутрихозяйственные дороги;
- коммуникации;
- сады и леса, которые специально посажены для защиты участка от негативного влияния климатических условий (выветривания);
- водоёмы, откуда берётся влага для орошения;
- здания для работы и отдыха персонала, в том числе жилые дома;
- различные технические сооружения (водонапорные башни и прочее);
- здания, где производится, хранится и перерабатывается с/х продукция.
Подробнее о правилах продажи сельскохозяйственной земли можно почитать в законах:
В первую очередь нужно понимать, что существует кадастровая и рыночная цена. Кадастровая стоимость определяется государством. Для установления рыночной цены можно обратиться в специальные агентства.
Кроме того, есть серьёзная разница, у кого приобретать землю – у государства или у частника. Власть всегда ориентируется только на объективные качества самого участка, которые не зависят от внешних условий. Частник же вынужден учитывать колебания рынка и другие факторы.
Наиболее важные критерии оценки стоимости земли следующие:
- Площадь участка.
- Тип почвы, вид грунта под ней, севооборот.
- Рельеф. Холмистые участки сложнее в обработке.
- Форма территории. Гораздо проще обрабатывать прямоугольные участки, чем треугольные или иные «многоугольники».
- Расположение территории. Чем южнее участок, тем выше стоимость. Также повышает цену расположение рядом с крупными городами.
- Наличие построек: теплиц, парников, сараев, мест отдыха для рабочих.
- Наличие коммуникаций: электроснабжения, водопровода, отопления.
- Расстояние до леса, водоёмов, дорог, природных объектов. Отрицательным фактором будет наличие рядом болот или сточных вод.
Есть и субъективный критерий – рыночная стоимость, которая проистекает от экономической целесообразности сельскохозяйственной деятельности.
Существует лишь два способа поиска покупателя – самостоятельно и через агентство.
Довольно простой способ, если участок хороший и имеет привлекательную цену (ниже средней по рынку). Практика показывает, что это вполне рабочий вариант и множество земель продаётся собственниками без привлечения третьих лиц. Хотя для этого потребуются личные усилия.
Нужно написать и разместить объявление о продаже (на специальных интернет-площадках:
- Авито,
- группы в соц. сетях;
- в печатных изданиях,
- бегущей строкой на TV и т.п.).
Придётся самому разговаривать с каждым клиентом и вникать во все юридические нюансы сделки, а также выполнять необходимые шаги: регистрацию сделки в Росреестре и прочее.
Теперь каждый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете. То есть владелец обязан поставить на кадастровый учет сам земельный участок и дом, расположенный на нем.
Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляет Росреестр. Подать документы в Росреестр можно через МФЦ.
Для осуществления кадастрового учета дачи необходимо сделать измерения этих объектов, зафиксировать их границы и составить специальные кадастровые документы:
- межевой план — на земельный участок
- технический план — на дом
Измерения земельного участка и дома и изготовление кадастровых документов производят кадастровые инженеры — аттестованные Росреестром специалисты. У кадастрового инженера есть полномочия для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
Список (реестр) аттестованных кадастровых инженеров есть на официальном сайте Росреестра.
Услуги кадастровых инженеров платные, цены разнятся по регионам.
Сначала разберитесь с документами, которые есть на руках продавца:
- если только членская книжка — оформление договором купли-продажи невозможно. Ведь продавец не владелец, а просто пользователь дачи.
- если у продавца на руках есть кадастровый паспорт земельного участка, что уже хорошо, он может зарегистрировать право собственности на него и законно, по договору купли-продажи его продать.
Часто бывает, что кадастровый учет на земельный участок сделан, а на дом нет, тогда дом не участвует в купле-продажи и новый владелец земельного участка самостоятельно оформит на него права собственности, прежде поставив его на кадастровый учет. - если у продавца есть кадастровые документы и на дом и на земельный участок и зарегистрированы права на эти объекты в Росреестре — отлично! Договором купли-продажи дома с земельным участком вы оформляете сделку и ее участники подают в Росреестр заявления о переводе прав собственности с продавца к покупателю.
Купля-продажа дачи описывается специальным письменным документом — договором купли-продажи. К нему в обязательном порядке составляется передаточный акт ( акт приема-передачи).
Договор купли-продажи может быть оформлен на одного покупателя или нескольких ( в долевую собственность), или на законных супругов в совместную собственность.
Оформление долевой собственности на законных супругов требует оформления нотариального брачного договора или удостоверения договора купли-продажи у нотариуса, иначе государственный регистратор откажет в регистрации права.
- Договор купли-продажи дачи включает в себя один объект недвижимости — земельный участок, при условии, если только на него в Росреестре уже зарегистрировано право собственности.
- Договор купли-продажи дачи включает в себя два объекта недвижимости — земельный участок и дом, при условии, если у продавца ранее уже зарегистрированы права на эти два объекта недвижимости в Росреестре
- Так же можно составить на каждый объект недвижимости отдельный договор купли-продажи — на земельный участок отдельно и на дом отдельно.
Внимание!
Кадастровый учет объектов недвижимости — первичен.
Регистрация прав на объекты недвижимости — вторична!
Главное — точно определить, где располагается объект сделки. А площадь участка должна подтверждаться данными из кадастровых документов. Нужно осторожно определять предмет договора, так как при наличии зданий на участке, которые не вписаны с процедуру купли-продажи, все права на собственность такого здания останутся у владельца. Кроме этого, по предмету договора должна быть дана полноценная информация.
Особенно это касается возможности обременения участка. Покупатель должен внимательно проследить, чтобы все документы для покупки земельного участка, были в порядке. Если на участке есть какие-либо постройки, выяснить, кому они принадлежат. Обязательно проверить категорию земли и вид использования. От этого зависит цена на территорию и возможность там построить жилой дом. Чтобы подстраховаться, заказать выписку из ЕГРН лучше самому не раньше, чем за 2 недели до совершения сделки, чтобы проверить правдивость информации.
Большую часть из них предстоит собирать продавцу объекта на стадии подготовки сделки. Процедура отчуждения дома отличается от аналогичной сделки в отношении жилых помещений в многоквартирной доме, так как одновременно должно быть передано право собственности на земельный участок.
Оформление инициируется, когда предварительное соглашение о продаже подписано покупателем и продавцом. Основанием для регистрации сделки является заявление, предоставляемое в территориальное подразделение Росреестра, к которому относится реализуемый земельный участок.
- Правоустанавливающие бумаги, свидетельствующие о законном владении земельным участком (выплаченный пай, наследство, приобретение и т.д.).
- Оригинал выписки из ЕГРН, отражающий сведения о номере, месте расположения земельного участка и его предназначении.
- Государственной выпиской, подтверждающей сведения о земле.
- Справкой об отсутствии долгов перед налоговым органом.
- Бумагой, свидетельствующей об отсутствии арестов.
- Если продавцом выступает физ.
Сделки с недвижимым имуществом всегда требуют тщательной подготовки и взвешенного подхода, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. В настоящее время требования закона фактически исключают возможность махинаций или ошибок при их проведении. Тем не менее, подготовка и внимательность со стороны участников сделки по-прежнему необходимы для благополучного проведения сделки.
Важно, чтобы договор был заключен в письменной форме, несоблюдение этого правила ведет к его недействительности. Также он подписывается в трех экземплярах — продавцу, покупателю и для предоставления в Росреестр.
Для большинства граждан покупка недвижимого имущества является самым выгодным вложением накопленных денежных средств. К такому виду имущества относятся не только дома и квартиры, но и земельные участки. Процесс оформления сделки четко закреплен на законодательном уровне.
Однако при покупке земельного участка, продавец и покупатель часто обращаются в нотариальную контору, полагая, что это придаёт процедуре правовую безопасность. Это не так. Нотариус лишь подтверждает, что стороны пришли к соглашению добровольно. В правовую составляющую договора, нотариус обычно не вникает.
Важно! Если вы решились приобрести землю с незарегистрированным домом, то обязательно проконсультируйтесь с инженером БТИ на предмет возможности его узаконивания. Если имеются нарушения, то от покупки лучше отказаться или предложить продавцу предварительно зарегистрировать строение, а потом заключать сделку.
Все бумаги, необходимые для продажи земельного участка и жилой постройки должны быть предоставлены как в виде оригиналов, так и в виде копий. Не стоит забывать, что вторая сторона при покупке имеет право проверить документы для продажи земельного участка и дома. Поэтому не стоит скрывать никаких данных, даже если есть долги или обременение. Это все равно станет известно.
Договор купли-продажи земельного участка в 2021 году
- Заполненный заявительный бланк на регистрацию прав собственности. Подается в Росреестр. Бланк имеет установленную, стандартную форму.
- Документ, устанавливающий личность человека, ставшего счастливым обладателем земельного участка.
- Технический паспорт на земельный участок.
- Бумага, на основании которой разрешено оформление права обладания участком (договор дарения, завещание, соглашение о купле-продаже).
- Копии квитка, доказывающие факт оплаты национальной пошлины.
- Дополнительная документация. К таковой относится свидетельство о заключении семейного союза, документация, подтверждающая семейный статус в случае отсутствия брака, письменно согласие супруга или супруги на проведение сделки.
Покупатель предъявляет:
- паспорт гражданина;
- нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки, если человек состоит в браке;
- справка из психоневрологического диспансера о том, что покупатель не состоит на учёте;
- справка из наркологического диспансера о том, что покупатель не состоит на учёте.
После проведения сделки регистрируется переход права собственности на земельный надел. Процедура проходит в Росреестре или в МФЦ, по выбору сторон. Так как он предлагается населению, возникает резонный вопрос о том, где лучше и быстрее это сделать. Рассмотрим оба варианта:
- Росреестр. Этот государственный орган выступает непосредственным исполнителем услуги, связанной с регистрацией недвижимости и переходом права на нее. Заявитель может лично посетить инстанцию, либо воспользоваться электронным сервисом. Через сайт написать заявление и передать отсканированные документы. Но для этих действий у человека должны быть электронная подпись. Ее следует получить в специализированных фирмах, имеющих разрешение на выдачу ЭЦП. Услуга платная. Стоимость зависит от вида ЭЦП и сроков изготовления.
- МФЦ – это посредник между гражданами и Росреестром. МФЦ осуществляет прием населения, которое приходит за оказанием разных услуг: выплат дотаций, регистрационных действий и т.д.
Большинство документов в настоящее время передается через МФЦ. Отличий в их перечне не существует. Через МФЦ ждать, пока зарегистрируют переход права собственности, дольше. Это объясняется тем, что сотрудники МФЦ передают документы в Росреестр. Это занимает несколько дней.
С точки зрения организационно-правового статуса, российское население делится на граждан и юридических лиц. Каждая из этих категорий вправе обратиться в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Но комплект документов для представления его на регистрацию, будет разный:
- Граждане:
- заявление;
- паспорт;
- доверенность, заверенная нотариально, если от лица человека совершает юридические действия его представитель;
- документ правоподтверждающего характера: по нему судят о том, что земельный участок или другая недвижимость принадлежат владельцу;
- договор купли-продажи (3 экз.);
- квиток об оплате государственной пошлины.
Перечень документов не исчерпывающий. В зависимости от характера сделки, он может быть дополнен. Полный список уточняется в Росреестре или в МФЦ.
Пример: Если продавец земельного участка состоит в официальных брачных отношениях, то предмет торга выступает их совместно нажитым имуществом. Поэтому в перечень документов необходимо включить письменное согласие второй половины на отчуждение совместно нажитой собственности.
- Организации или компании. Если стороной договора выступает компания, то кроме документов на земельный участок и договора купли-продажи необходимо представить:
- паспорт человека, представляющего интересы юридического лица на основании доверенности;
- приказ о назначении генерального директора, если он действует в правоотношениях от лица организации;
- акт приема-передачи участка земли.
Перечень документов также не является исчерпывающим. В некоторых случаях необходимо их уточнять в Росреестре или в МФЦ.
При готовности покупателя обе стороны заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась как можно быстрее. Это можно понять: продавец хочет получить свои деньги, а покупатель – участок земли. Если продавец затягивает сделку, не собирает необходимые документы, это повод задуматься над тем, насколько он добросовестно себя ведет в правоотношениях.
Если документы, которые необходимы для сделки, не готовы, сторонам целесообразно составить договор купли-продажи в предварительном порядке. В соглашении указать предполагаемую дату готовности документов.
Сделка по недвижимости – это всегда риски для покупателя. Для того чтобы их минимизировать и не стать жертвой мошенничества, необходимо провести ряд простых действий:
- Снять копии с документов, которые предоставлены продавцом. А также переписать все данные с них.
- Потребовать от продавца расширенную выписку из ЕГРН. В ней содержатся данные о земельном наделе за последние 20 лет. Важно: там указаны обременения.
- Можно попросить продавца о предоставлении второго документа, кроме паспорта. Например, это могут быть водительские права.
- Если от имени владельца земельного участка действует его представитель, можно попросить встречи с самим собственником.
Если покупатель сомневается, что он самостоятельно сможет провести экспертизу представленных продавцом документов, то лучше доверить эту миссию юристам.
Прочитали, но все равно не разобрались?
Воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией!
Купля-продажа дачи в сезон 2021 года
Установленная форма договора отсутствует. Но все же есть нюансы, которые обязательно следует учитывать. Соглашение подтверждает процедуру перехода участка от одной стороны к другой.
Покупатель должен принять землю и оплатить ее. Документ между сторонами оформляется письменно. Соглашение должно содержать:
- предмет;
- стороны;
- объект;
- цену.
Это главные условия, без которых нельзя заключать сделки. Договор должен включать информацию обо всех нюансах. Каждый пункт должен быть подробным.
В документе прописывается стоимость земельного участка и способ передачи средств. Принцип расчета устанавливается сторонами самостоятельно. Покупатель может отдать деньги после регистрации или одну половину перед ней, а остаток после.
Допускается использование эскроу-счета. Покупатель переводит на него средства, а продавец может забрать их лишь после регистрации права собственности. Это самый безопасный вариант передачи денег за сделку.
Продавец имеет право на получение средств, но обязан отдать землю и поделиться всеми важными сведениями. Не стоит утаивать данные относительно обременений и ограничений.
В обязанности покупателя входит прием участка и оплата в полном объеме. К его правам относится получение достоверных сведений относительно участка, иначе он способен расторгнуть соглашение, а затем настаивать на получении компенсации.
В документе запрещено указывать, что продавец:
- имеет право на обратный выкуп земли, когда появится такое желание;
- не несет ответственности за появление третьих лиц.
Этот пункт включает данные паспортов сторон. Прописываются Ф.И.О, дата рождения, дата выдачи документа. Указывается регистрация и контактная информация. Затем стороны обязательно ставят свои подписи.
Представлены все правила, позволяющие понять, как составляется договор купли-продажи земельного участка в 2021 году между физическими лицами. А образец документа будет верным помощником в этом деле.
При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.
Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:
- Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
- Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
- Кадастровый паспорт на участок.
- Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
- Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
- Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Вот как происходит купля продажа дома и земельного участка. Можно выделить три этапа оформления:
- Оформление договора и оплата.
- Проведение регистрации в территориальном отделении Росреестра.
- Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости, сделанной о переходе права собственности на участок земли.
Далее рассматривается каждая стадия работы более подробно.
Его можно заключать только с таким продавцом, который является владельцем участка и имеет комплект всех необходимых подтверждающих документов.
В соглашении должны быть рассмотрены существенные условия, относящиеся к цене сделки и к предмету продажи.
Цену продавец может определить, изучив аналогичные предложения на рынке. Другой способ – обратиться к профессиональным оценщикам. Они это сделают, взяв соответствующую плату.
В договоре важно не только указать существенные обстоятельства продажи, но и предусмотреть конкретные детали процедуры оформления.
Например:
- Сроки и порядок уплаты средств.
- Должен ли использоваться задаток.
- Если у продавца недостаёт всех нужных документов, можно прописать срок, до наступления которого он должен их предоставить.
Также надо определить, нужно ли заверять сделку у нотариуса. Если собственность продавца на землю долевая, то это является обязательным требованием. Иначе такое заверение может быть сделано по желанию участников.
Если продавцом является несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки и родителей.
Перечень необходимых документов для покупки земельного участка
Чтобы получить документ нужно посетить офис Росреестра или обратиться в МФЦ.
Покупка участка вместе с домом
Если происходит купля продажа дома с земельным участком, то в этом случае продавец должен предоставить документы на землю и на дом, который на ней находится. Вся продаваемая недвижимость должна пройти регистрацию в Росреестре.
При определении стоимости сделки можно воспользоваться работой оценщиков, которые смогут правильно учесть особенности расположения участка и дома.
Дополнительно к документам на участок при регистрации нужно предоставить те, которые относятся к дому:
- Те, на основании которых возникло право собственности на него.
- Потребуется выписка из домовой книги.
- Если в доме есть зарегистрированные жильцы, нужно оформить отношения покупателя с ними: они или остаются там жить или дают письменное обязательство выписаться при передаче дома.
- Нужно предъявить справку о том, что налоговые задолженности отсутствуют.
- Выписка из Единого реестра, относящаяся к праву собственности на дом.
- Кадастровый паспорт на жильё.
Предоставив перечисленные документы в Росреестр, справку можно будет получить не позже, чем через 10 дней.
Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.
Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.
Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.
Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:
- правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
- межевой план;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- документация на строения;
- расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.
Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.
Все бумаги, предоставляемые для прохождения государственной регистрации можно условно разделить на необходимые для физических и юридических лиц. Рассмотрим каждый перечень отдельно.
Частные лица предоставляют в Росреестр или МФЦ следующие документы:
- заявление;
- общегражданский паспорт;
- нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
- правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
- техническая документация;
- договор купли-продажи в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и Росреестра;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Это не исчерпывающий перечень. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Полный список необходимо уточнить в Росреестре или МФЦ.
Так, например, если продавец состоит в браке и земельный участок является совместно нажитым имуществом, то нужно дополнительно предоставить письменное согласие мужа/жены, заверенное нотариально. Когда продавцом выступает недееспособный или несовершеннолетний гражданин потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства.
Если хотя бы одной из сторон выступает организация, помимо документов на землю и договора купли-продажи, нужно предоставить:
- общегражданский паспорт и доверенность представителя организации, если это не генеральный директор;
- приказ о назначении или выписка из учредительных документов, если действует генеральный директор;
- акт приема-передачи земельного участка.
В исключительных ситуациях могут понадобиться дополнительные бумаги. Перечень можно уточнить в Росреестре или МФЦ.